Catégorie : Actualités

L’Indice de Référence des Loyers (IRL) qui sert de calcul au loyer s’est établi à 141,03. Sa hausse est plafonnée à 3,5 % jusqu’en mars 2024.

Au troisième trimestre de l’année 2023, l’Indice de Référence des Loyers (IRL) s’est établi à 141,03. En réponse à l’augmentation de l’inflation, la progression de cet indice a été plafonnée à 3,5 % jusqu’à la fin de mars 2024. Dans certaines villes, la hausse a été encore plus modérée.

 

L’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) publie l’Indice de Référence des Loyers (IRL), qui est utilisé pour ajuster les loyers des logements loués vides ou meublés dans le secteur privé (à l’exception des logements sociaux et des locations régies par la Loi de 1948). Cette révision intervient chaque année lorsque le contrat de location prévoit une clause de révision annuelle.

 

Afin de prendre en compte la forte inflation et de soulager la charge financière que représente le loyer pour les ménages, la loi du 16 août 2022 visant à protéger le pouvoir d’achat avait limité l’augmentation des loyers indexés sur l’IRL jusqu’au 30 juin 2023. Cette mesure temporaire a toutefois été prolongée jusqu’à la fin du mois de mars 2024.

 

Cette hausse est désormais plafonnée à 3,5 % pour protéger le pouvoir d’achat des locataires, selon les dispositions gouvernementales, entre le troisième trimestre de 2022 et le troisième trimestre de 2023, avec des variations spécifiques pour les territoires :

   3,5 % en France métropolitaine ;
   2,5 % en outre-mer ;
   2 % en Corse.

 

Concrètement, les propriétaires sont autorisés à ajuster les loyers conformément aux dispositions habituelles à la date anniversaire du contrat, mais ils doivent respecter les taux applicables dans leur région.

 

Depuis la loi Alur, le propriétaire doit signifier son intention de réviser le loyer. S’il décide de le faire, le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande au locataire.

Un amendement à la loi de finance 2024 marque la fin des avantages fiscaux pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Un amendement à la loi de finance 2024 prévoit la fin des avantages fiscaux pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

 

Le statut LMNP (Loueur en Meublé non Professionnel) était initialement conçu comme un régime fiscal accordant des avantages aux propriétaires pratiquant la location meublée. En tant que LMNP, vous pouviez profiter d’une réduction d’impôt, récupérer la TVA sur l’achat d’un logement neuf, et bénéficier d’une gestion locative simplifiée.

 

Pour votre déclaration fiscale, vous aviez le choix entre deux options : déclarer vos revenus locatifs comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou déclarer vos revenus fonciers selon le régime réel.

 

Le régime micro-BIC vous permettait de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs, avec la possibilité d’atteindre 71% pour la location meublée touristique. Pour être éligible au régime micro-BIC, vos revenus locatifs annuels devaient être inférieurs à 23 000 euros pour l’ensemble des membres de votre foyer fiscal. Ce régime était attrayant, car il simplifiait grandement la déclaration des revenus, l’administration fiscale effectuant automatiquement le calcul de l’impôt. Toutefois, le régime micro-BIC était surtout intéressant lorsque vos charges ne représentaient pas plus de 50% (ou 71%) de vos revenus.

 

En l’absence de ces conditions, il était préférable d’opter pour le régime réel, qui permettait de déduire de vos impôts toutes les charges et dépenses liées à la location. Par exemple, vous pouviez déduire les frais de copropriété, les travaux, les frais d’achat de meubles, les intérêts d’emprunts, les taxes, etc.

Les propriétaires fortement imposés trouvaient généralement leur intérêt dans le régime réel, car il contribuait à réduire leur imposition. Cependant, le régime micro-BIC offrait une simplicité bienvenue, évitant ainsi les erreurs de calcul et la gestion des charges.

Pour les auteurs de l’amendement, la nouvelle fiscalité « réintègre les amortissements dans le calcul des plus-values de cession des biens loués meublés à titre non professionnel » et corrige une « anomalie ». À savoir, « la possibilité de déduire des amortissements au cours de la location et de ne pas les prendre en compte au moment de la cession dans le calcul de la plus-value », alors que dans le cas de la location nue, la déduction des amortissements n’est pas permise. Ils estiment que leur amendement corrige cette incohérence.

 

Les particuliers offrant des locations meublées perdent donc un avantage majeur. Pour mieux comprendre, voici un exemple donné par Christophe Duprat, PDG de Qlower :

 

Prenons un appartement acheté en 2015 pour 150 000 euros, qui a bénéficié d’amortissements de 68 000 euros sur une période de 10 ans.

En raison de l’augmentation de la valeur du marché de 30% sur 10 ans, la valeur de l’appartement est désormais de 195 000 euros.

En 2023, la plus-value s’élève à 45 000 euros (195 000 – 150 000).

 

Cependant, en 2024, en vertu de la nouvelle règle de calcul, la plus-value s’élèvera à 113 000 euros (195 000 – [150 000 – 68 000]).

En résumé, le calcul de la plus-value sera alourdi du montant des amortissements déjà déduits. Par conséquent, les propriétaires ayant loué meublé leur logement pendant 10 ans, qui avaient jusqu’à présent la possibilité d’amortir leur bien pour refléter l’usure du temps, ne pourront plus le faire. L’adoption de cet amendement dans le projet de loi de finances pour 2024 entraînera une augmentation significative de la fiscalité en cas de plus-value.

 

Pire encore, pour les particuliers ayant investi dans la rénovation énergétique de leur bien loué meublé, les dépenses seront neutralisées par l’amortissement. 

Dans ce cas, les améliorations apportées aux logements n’auront aucun avantage économique. De nombreux investisseurs déçus pourraient opter pour deux comportements principaux. Ils pourraient vendre en urgence avant le 31 décembre 2024, sans préparation, pour échapper à une sur-fiscalité de la plus-value. La majorité des propriétaires ont déjà loué leurs biens à plein tarif pour les Jeux Olympiques de Paris. Ils pourraient également créer des sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l’impôt sur les sociétés, bénéficiant ainsi d’une fiscalité plus stable.

La défiscalisation offerte par le Plan d’Épargne Retraite (PER) peut être avantageuse si votre taux marginal d’imposition est égal ou supérieur à 30 %. En revanche, si votre TMI est de 11 %, il est plus judicieux de tirer profit des avantages fiscaux à la sortie du plan.

La défiscalisation offerte par le Plan d’Épargne Retraite (PER) peut être avantageuse si votre taux marginal d’imposition est égal ou supérieur à 30%. En revanche, si votre TMI est de 11%, il est plus judicieux de tirer profit des avantages fiscaux à la sortie du plan.
 

Le PER est un instrument d’épargne conçu spécifiquement pour la retraite. Institué en 2019 dans le cadre de la loi Pacte, le PER remplace les anciens contrats tels que le PERP, le Préfon, le PERCO, et les contrats Madelin. Il se distingue par sa simplicité, sa lisibilité et sa flexibilité. C’est un produit d’épargne à long terme dédié à la retraite. Pendant votre vie active, vous pouvez y verser de l’argent, qui reste bloqué jusqu’à votre départ à la retraite, sauf dans quelques cas de déblocages anticipés prévus, comme l’achat d’une résidence principale.
 

Votre PER est administré par votre assureur ou votre banque, et vous avez la possibilité d’y effectuer des versements à votre convenance. Ces fonds sont ensuite investis sur les marchés financiers, que ce soit à travers des fonds en euros ou des unités de compte. Vous avez le choix de gérer votre contrat de manière autonome ou d’opter pour une gestion pilotée par votre gestionnaire, qui s’ajuste en fonction de votre profil de risque et de votre situation personnelle et professionnelle.
 

Quelle est l’attrait fiscal à l’entrée du PER ?
 

Les sommes versées sur votre PER peuvent être déduites de votre impôt sur le revenu. Ainsi, plus vous épargnez sur votre PER, plus vous réalisez des économies d’impôt. Cette caractéristique fiscale du PER est particulièrement avantageuse pour les contribuables ayant un taux marginal d’imposition élevé. En effet, plus votre TMI est élevé, plus la déduction fiscale dont vous bénéficiez est substantielle. Il est donc fortement recommandé d’investir dans un PER si votre TMI dépasse les 30%.
 

Vous avez le choix de la formule la plus avantageuse pour vous, soit 10% de vos revenus de l’année précédente dans la limite de huit fois le Plafond Annuel de la Sécurité Sociale (PASS) de l’année précédente, soit 10% du PASS de l’année précédente. La déduction fiscale des versements volontaires sur un PER doit respecter certaines limites.
 

Pourquoi la fiscalité du PER est avantageuse si vous êtes fortement taxé ?
 

Le moment de la retraite est celui où vous récupérez votre épargne. Les sommes retirées sont soumises à l’impôt sur le revenu, mais à ce stade, vos revenus sont généralement moins élevés que pendant votre vie active. En conséquence, votre taux marginal d’imposition diminue, ce qui renforce l’avantage fiscal du plan d’épargne retraite, car les retraits sont imposés à un taux plus bas. Les produits, tels que les intérêts et les plus-values, sont taxés à hauteur de 30%.
 

Si votre TMI est de 30% pendant votre vie active, vous ne subissez aucune imposition ni à l’entrée ni sur les gains de votre PER. Lorsque vous prenez votre retraite et que votre TMI passe à 11%, vous retirez l’argent de votre PER et êtes imposé à un taux inférieur par rapport à votre période d’activité (30% vs 11%).
Vous avez également la possibilité de reporter votre avantage fiscal lorsque votre TMI est inférieur à 30%.
 

Lorsque vous avez peu ou pas d’imposition, l’avantage fiscal du PER est moins avantageux pour vous. Cependant, vous pouvez choisir de profiter de cet avantage d’une manière différente. Vous avez la possibilité de renoncer à la déductibilité fiscale de vos versements en échange d’une fiscalité plus légère à la sortie. 

Les sommes retirées au moment de la liquidation de votre épargne sont imposées sous forme de rente viagère à titre onéreux. Le taux d’imposition dépend de votre âge au moment du premier versement :
• 70% pour un rentier de moins de 50 ans.
• 50% pour un rentier âgé de 50 à 59 ans.
• 40% pour un rentier âgé de 60 à 69 ans.
• 30% pour un rentier de plus de 69 ans.
De plus, la CSG et la CRDS sont dues à un taux de 17,2%.
 

Un amendement au projet de loi de finance 2024, consistant à réduire l’impôt sur le revenu pour les bénévoles d’associations.

Un amendement au projet de loi de finance 2024, consistant à réduire l’impôt sur le revenu pour les bénévoles d’associations, a été adopté par les députés, mercredi 11 octobre 2023. 
 

Les personnes qui font partie d’une association pourraient prochainement voir leurs impôts diminuer. C’est en tout cas ce que prévoit un amendement au projet de loi de finances pour 2024. Défendu par Les Républicains (LR) face à la commission des finances ce mercredi 11 octobre 2023 à l’Assemblée nationale, celui-ci a été adopté par les députés, rapporte Capital . 
 

Cette modification a comme objectif de « créer une réduction d’impôt sur le revenu pour les bénévoles qui s’investissent au sein d’une association ». La réduction fiscale envisagée serait « calculée sur le montant horaire du Smic » et ne pourrait pas dépasser les 1 000 euros par an. 
 

Devant la commission, la proposition n’a pas été vue d’un bon œil de la part du député Jean-René Cazeneuve (Renaissance), rapporteur général du budget. Selon lui, c’est « quelque chose qui n’est pas souhaitable. Un crédit d’impôt pour les bénévoles, c’est un oxymore ! Où allons-nous nous arrêter si on fait cela ? », a-t-il déclaré. Un avis qui n’aura pas suffi à convaincre les députés qui ont tout de même adopté l’amendement. 
 

Mais cela ne signifie pas nécessairement que la mesure sera appliquée puisqu’il faut encore que le texte soit voté en séance publique à l’Assemblée. Et selon Capital , si le gouvernement décide, comme l’an passé, d’avoir recours au 49-3 pour faire passer en force le projet de loi de finances cet automne, il se pourrait que l’amendement soit définitivement écarté. 
 

Alors que le gouvernement prépare la loi de finance pour 2024, certaines niches fiscales semblent dans le collimateur. Notamment celles qui coûtent le plus cher à l’Etat. Voici le nouveau top 5 des avantages fiscaux préférés des Français.

Alors que le gouvernement prépare la loi de finance pour 2024, certaines niches fiscales semblent dans le collimateur. Notamment celles qui coûtent le plus cher à l’Etat. Voici le nouveau top 5 des avantages fiscaux préférés des Français.
 

 

N°1 – Crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile : 6,7 milliards d’euros
Environ 4,5 millions de ménages déclarent des dépenses pour des services à domicile, que ce soit par le biais de dispositifs comme le Cesu ou en engageant une entreprise ou une association de services. Ces dépenses donnent droit à un crédit d’impôt, ce qui signifie que contrairement à d’autres avantages fiscaux, elles engendrent des coûts pour l’État, même pour ceux qui ne paient pas d’impôts.

 

N°2 – Abattement de 10% sur les pensions : 4,54 milliards d’euros
Près de 15 millions de personnes bénéficient de cette mesure fiscale, la deuxième la plus onéreuse en termes d’impôt sur le revenu. Ces bénéficiaires sont à la fois des retraités et des contribuables recevant une pension alimentaire. Le coût estimé de cette mesure visant à « soutenir les retraités » s’élève à 4,54 milliards d’euros en 2024.

Il est important de noter que cette mesure n’est pas un crédit d’impôt. Les 3 millions de bénéficiaires les plus modestes de cette mesure ne sont pas assujettis à l’impôt, ce qui signifie que son coût pour les finances publiques est nul dans leur cas. De plus, cette mesure fiscale est plafonnée pour chaque foyer fiscal à 4 123 euros en 2023.

L’abattement forfaitaire de 10% pour les frais professionnels, qui bénéficie à l’ensemble des actifs, y compris les salariés, n’est pas considéré par le ministère des Finances comme une « dépense fiscale », mais plutôt comme une « mesure de simplification » visant à éviter à chaque contribuable de déclarer ses frais réels. De même, l’application du quotient familial n’est pas considérée comme une « dépense fiscale » selon le ministère des Finances.

 

N°3 – Exonération « épargne salariale » : 2,58 milliards d’euros
Lorsque votre employeur vous accorde une prime de participation ou d’intéressement, vous avez le choix entre deux options : 1. « encaisser la somme », ce qui l’ajoute à votre revenu imposable, ou 2. placer la prime dans un plan d’épargne salariale (PEE, PER, Perco, etc.), ce qui vous exempte d’impôts. Cette exonération coûte plus de 2 milliards d’euros chaque année aux finances publiques, bien qu’il soit difficile de déterminer précisément le nombre de bénéficiaires de cette mesure.

 

N°4 – Exonération des allocations familiales : 1,85 milliards d’euros
La quatrième mesure, intitulée « Exonération des prestations familiales et de l’allocation aux adultes handicapés », représente un manque à gagner légèrement inférieur à 2 milliards d’euros pour le fisc. Le gouvernement ne fournit pas de détails sur le nombre de bénéficiaires.

 

N°5 – Exonération des heures supplémentaires : 1,78 milliard d’euros
Cette mesure a été mise en place par le gouvernement d’Emmanuel Macron en réponse au mouvement des Gilets jaunes. Depuis janvier 2019, les heures supplémentaires sont exemptes d’impôt sur le revenu, à condition toutefois de ne pas dépasser 7 500 euros d’heures supplémentaires par an. Le coût pour l’État était limité à 1 milliard d’euros en 2019, mais atteint désormais près de 2 milliards d’euros.

58 % des Français pensent que les impôts et les taxes ont augmenté depuis l’élection d’Emmanuel Macron en 2017.

Le sentiment que la pression fiscale a augmenté depuis l’élection d’Emmanuel Macron en 2017 progresse fortement depuis mai et devient majoritaire.

 

En cette période de paiement de la taxe foncière et de rattrapage de l’impôt sur le revenu, un sondage Elabe montre que 58% (+16 points depuis le 3 mai 2023) des Français ont le sentiment que les impôts et taxes ont augmenté depuis l’élection d’Emmanuel Macron en 2017, dont 34% (+12) beaucoup augmenté et 24% (+4) un peu augmenté, 21% (-8) qu’ils sont restés stables et 20% (-8) ont le sentiment qu’ils ont baissé, dont 18% (-6) un peu baissé et 2% (-2) beaucoup baissé.
 

Depuis mai, le sentiment que les impôts et taxes ont augmenté depuis 2017 progresse au sein de toutes les catégories socio-professionnelles : employés/ouvriers (63%, +18), professions intermédiaires (60%, +17), cadres (57%, +13) et retraités (49%, +18) mais aussi toutes les tranches d’âge : 18-34 ans (64%, +12), 35-64 ans (62%, +18) et 65 ans et plus (47%, +17). Et parmi tous les électorats : abstentionnistes (70%, +24), électeurs de Marine Le Pen (65%, +15), de Jean-Luc Mélenchon (61%, +9) et d’Emmanuel Macron (29%, +16)
 

Le consentement à l’impôt se fragilise, les critiques sur la manière dont l’argent public est utilisé progressent
 

Interrogés sur notre système fiscal, 51% des Français estiment désormais que le paiement des impôts et taxes est justifié car il finance les services publics, une proportion en baisse de 7 points depuis le 3 mai 2023. 

Le consentement à l’impôt recule fortement chez les employés/ouvriers (36%, -12), les professions intermédiaires (54%, -10) et chez les moins de 35 ans (35%, -24). Malgré des baisses, une majorité d’électeurs d’Emmanuel Macron (73%, -11) et dans une moindre mesure de Jean-Luc Mélenchon (57%, -7) demeurent convaincues que le paiement des impôts et taxes est justifié. A contrario, les électeurs de Marine Le Pen sont de plus en plus sceptiques (63% pas d’accord, +10).
 

82% (+4) des Français estiment que les pouvoirs publics ne luttent pas suffisamment contre la fraude fiscale, et 78% (+2) contre la fraude sociale et 81% (+3) des Français estiment que le montant des impôts et des taxes n’est pas bien utilisé par les pouvoirs publics.

76% des Français considèrent que le système fiscal actuel ne permet pas la redistribution des richesses entre les différentes catégories de la population. Des critiques largement majoritaires et qui progressent au sein de toutes les catégories de population et électorats.
Stable depuis mai, la généralisation de l’impôt sur le revenu à l’ensemble des ménages est toujours rejetée par une majorité (54% pas d’accord, 45% d’accord).

 

Pour réduire la dette, les Français misent avant tout sur une contribution des plus aisés, une réduction des dépenses publiques et les effets d’une croissance économique à venir.
 

 

A l’âge de la retraite, vous pouvez tout à fait profiter de l’avantage fiscal phare du PER afin de faire baisser votre revenu imposable.

A l’âge de la retraite, vous pouvez tout à fait profiter de l’avantage fiscal phare du PER afin de faire baisser votre revenu imposable.

 

Le Plan d’Épargne Retraite (PER) est un contrat d’épargne retraite commercialisé depuis 2019. Il offre la possibilité à son souscripteur de se constituer une épargne durant sa vie active, et de profiter ensuite des montants accumulés sous forme de rente viagère, de capital (ou un mélange des deux options). Les sommes placées sur un PER sont, en principe, bloquées sur le contrat jusqu’au départ à la retraite effectif de l’assuré. Il n’existe que six cas de déblocage anticipé : le surendettement ; l’achat d’une résidence principale ; l’expiration des droits au chômage ; la cessation d’une activité non salariée ; l’invalidité de 2e ou de 3e catégorie ; le décès de l’époux du souscripteur. 

 

S’il est présenté comme un produit d’épargne fait pour préparer sa future retraite, il n’existe pas d’âge limite légal à la souscription. Toutefois, certains assureurs imposent un âge limite pour les versements et, ou, la souscription.  Mais ouvrir un PER à la retraite, est-ce réellement intéressant ?
 

A l’âge de la retraite, vous pouvez tout à fait profiter de l’avantage fiscal phare du PER afin de faire baisser votre revenu imposable. Et pour cause, il n’existe pas de limite d’âge, hors disposition contractuelle, pour la déductibilité des versements. En l’absence de revenus d’activité, le plafond annuel de déduction s’élève bien à 4 114 euros. Ce plafond est reporté pendant trois ans, si vous n’avez pas utilisé celui des années précédentes. 

 

Ouvrir un PER à la retraite reste donc une bonne idée surtout si vous payez encore beaucoup d’impôts. Cela peut être le cas si vous cumulez emploi et retraite par exemple, ou si vous avez des revenus fonciers en plus. Si la tranche marginal d’imposition (TMI), donc le taux qui s’applique sur la partie haute de vos revenus, s’élève à 30% ou 41%, le PER est effectivement une bonne option. Pour rappel, les versements effectués fin 2023 vont permettre de réduire vos revenus 2023 soumis à l’impôt à payer en 2024.
L’autre avantage à ouvrir votre PER en tant que jeune retraité, c’est que vous n’avez pas besoin de cocher la case d’un quelconque cas de déblocage exceptionnel pour disposer de votre épargne. Elle reste accessible à tout moment en capital ou en rente.
 

Savez-vous que l’administration fiscale va rembourser 1,8 milliard d’euros aux contribuables suite à des erreurs de calcul sur la taxe foncière.

Savez-vous que l’administration fiscale va rembourser 1,8 milliard d’euros aux contribuables suite à des erreurs de calcul sur la taxe foncière.

 

Tous les propriétaires l’auront constaté, la taxe foncière a fortement augmenté cette année. La valeur locative cadastrale qui sert de base au calcul de l’impôt local a connu cette année une hausse de 7,1% après une augmentation moyenne de 3,4% en 2022. Certaines villes sont allées au-delà en votant des hausses particulièrement marquées du taux de leur impôt local. C’est le cas à Paris, où la maire Anne Hidalgo n’a pas hésité à rehausser le taux de la taxe foncière des Parisiens de 51,9% mais aussi à Grenoble, où le maire Europe Écologie-Les Verts (EELV) Eric Piolle a rehaussé la taxe foncière de 24,4%.

 

Sans compter les erreurs de calcul !  Un rapport de la commission des finances de l’Assemblée nationale chiffre, pour 2023, à 1,8 milliard d’euros le montant des remboursements portant sur la taxe foncière effectués par l’administration fiscale à l’adresse des particuliers propriétaires. La plus fréauente ? Les erreurs dans le métrage d’une surface annexe intégrée à la surface principale. Ces inexactitudes alourdissent la note et obligent la direction générale des finances publiques à opérer un remboursement du trop-perçu à l’endroit du propriétaire.

 

Le rapport indique que près des trois quarts de ces dégrèvements trouvent leur origine dans des recours déposés par des contribuables auprès de l’administration fiscale. D’après la Direction générale des finances publiques (DGFiP), environ la moitié de ces rectifications ont pour cause des erreurs d’attribution. Elles proviennent, toujours selon le rapport, de retards dans l’enregistrement des mutations immobilières par les services de la publicité foncière (SPF).

Ces délais se sont allongés pendant la crise sanitaire et demeurent encore aujourd’hui encore élevés précise le rapport. Pour y remédier, la commission des finances de l’Assemblée nationale a adopté un amendement, proposé par la députée Christine Pires Beaune, auteur du rapport visant à faire de la réduction du nombre d’erreurs d’attribution de taxes foncières un nouvel objectif de performance au programme Remboursements et dégrèvements d’impôts locaux.
 

L’ESG est devenu incontournable dans la stratégie des fonds immobiliers. Mais est-ce vraiment un gage de qualité ?

L’ESG est devenu incontournable dans la stratégie des fonds immobiliers. 87 % des fonds étudiés ont une stratégie ESG contre 81 % en 2022 et 81 % ont des objectifs associés (68 % en 2022). Mais est-ce un gage de qualité ? 

L’ASPIM et l’OID publient l’édition 2023 de leur étude présentant les grandes tendances dans les pratiques ESG et ISR des fonds immobiliers.  L’étude s’appuie sur l’analyse des politiques ESG de 120 fonds immobiliers au regard des nouvelles règlementations européennes et françaises. L’étude confirme que l’ESG est devenu incontournable dans la stratégie des fonds immobiliers :  87 % des fonds étudiés ont une stratégie ESG contre 81 % en 2022 et 81 % ont des objectifs associés (68 % en 2022).
 

Article 29 de la Loi Energie-Climat
L’article 29 de la Loi française Energie-Climat impose des exigences de reporting extra-financier, notamment en termes d’alignement climat et de biodiversité, aux fonds et aux entités dont le montant total des encours dépasse 500 millions d’euros. Elle pousse les acteurs vers un développement de méthodologies structurées. 
Celle-ci contribue à une prise en compte nettement plus large et approfondie des thématiques climat et biodiversité. Ainsi, 72 % d’entre eux s’engagent à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, en augmentation de 5 points par rapport à l’année dernière. En complément, aujourd’hui 78 % des fonds assujettis utilisent un indicateur de reporting sur la biodiversité. Enfin, l’analyse des risques physiques des fonds sur leur patrimoine est réalisée aujourd’hui par 63 % des fonds, soit plus de 10 points par rapport à l’année précédente.
 

Le Règlement Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR)
Ce Règlement instaure des règles communes de reporting extra-financier aux acteurs des marchés financiers, avec une classification des fonds en fonction de leur stratégie en matière de durabilité. L’année 2023 a marqué l’entrée en vigueur d’un reporting quantitatif sur les principales incidences négatives pour les produits Article 8 & 9.
La part des fonds ne déclarant pas de classification a significativement diminué depuis 2022 : désormais la quasi-totalité des fonds immobiliers grand public étudiés présentent leur classification SFDR. La part en valeur des fonds classés Article 8 hybride a fortement augmenté. En effet, ces fonds sont largement plébiscités, représentant aujourd’hui 39 % des fonds (en valeur). La part fonds classés Article 9 avec un objectif d’investissement durable est restée relativement stable. Elle représente 25 % des fonds en valeur. Au total, c’est désormais 2/3 des encours associés aux fonds immobiliers grand public qui poursuivent un objectif d’investissement durable, partiellement ou sur la totalité de leur portefeuille. 
 

La Taxinomie européenne
La Taxinomie européenne est le référentiel européen permettant de classer une activité économique comme « durable » sur le plan environnemental.
Aujourd’hui, 58 % des fonds classés Article 8 et 8 hybride déclarent un engagement taxinomique et 100 % les fonds classés Article 9. Au-delà de l’engagement, les pourcentages d’alignement effectifs présentés dans les rapports annuels moyens demeurent assez faibles : 2 % d’alignement réel moyen en termes de market value, 5 % en termes de CA et 2 % en termes de CAPEX (dépenses d’investissement). 
 

Concernant le Label ISR
Le Label ISR Immobilier est devenu incontournable pour les fonds immobiliers. Aujourd’hui, 64 fonds grand public sont labellisés ISR représentant 58% du marché. Ce label permet de valoriser les fonds engagés dans une démarche ESG.
La grille d’analyse composée de critères ESG comporte désormais une moyenne de 45 indicateurs. Les pondérations des trois domaines Environnement, Social et Gouvernance restent stables, avec une valeur plus élevée à hauteur de 44% pour les indicateurs environnementaux, comme exigé par le référentiel du Label. 91% des fonds poursuivent une stratégie dite Best-in-Progress, démarche permettant aux gestionnaires de mettre en valeur l’amélioration de la performance ESG de leurs actifs. Enfin, 77% des fonds publient leur politique d’engagement vis-à-vis des parties prenantes, en progression de 12 points par rapport à 2022.
 

Investir dans les grandes villes est aujourd’hui devenu moins intéressant que de se tourner vers des villes plus petites.

Investir dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou encore Marseille est aujourd’hui devenu moins intéressant que de se tourner vers des villes plus petites. Il faut donc désormais privilégier l’investissement immobilier dans ces villes moyennes. Sur lesquelles parier et diriger sa stratégie d’investissement ? 

 

Selon Bevouac, spécialiste de l’investissement locatif clé en main dans l’ancien, la perte de vitesse des 10 plus grandes villes foit amener les investisseurs immobilier à changer de stratégie.

 

Et ce pour plusieurs raisons. Les villes dans lesquelles les prix ont le plus fortement augmenté ces 10 dernières années (en moyenne + 39,41 %) sont celles où les prix dégringolent le plus aujourd’hui (-1,77 %). Parmi elles, on peut citer Lyon, où les prix enregistrent une baisse sur un an de -8,1 %, Bordeaux (-8,6 %), Nantes (-5,2 %), ou encore Montpellier (-3,1 %).
 

À une échelle moins macro, Bordeaux est un des exemples les plus significatifs : en effet, si le prix au mètre carré y a évolué de 46,10 % depuis les dix dernières années, depuis un an, il est à la baisse avec une évolution de -8,60 %. À Lyon, la comparaison est elle aussi éloquente : 40,40 % sur dix ans contre -8,10 % sur un an du prix mètre carré.

 

S’ajoute à cette perte de vitesse du top 10 des grandes villes une forte baisse de pouvoir d’achat des ménages malgré les baisses de prix affichés, comme l’illustre Martin Menez, président de Bevouac : « Pour un ménage souhaitant acheter à Paris, ayant un salaire net de 120 000 euros par an, ils disposent d’une mensualité maximale de 3 500 euros, la capacité d’emprunt est passée de 731 000 euros en janvier 2022 à 552 000 euros aujourd’hui, et la surface achetable de 70 à 56 m²… Paradoxalement, la baisse des prix n’incite donc guère à l’acquisition ». Rien de surprenant si l’on considère que le taux d’emprunt sur 20 ans, a littéralement quadruplé en l’espace de 18 mois. « Si sur les cinq voire les dix dernières années, on préconisait d’investir dans les très grandes villes, aujourd’hui la dynamique a complètement changé », confirme Martin Menez.
 

La reconquête des investisseurs immobiliers dans les villes moyennes
 

Cette baisse d’attractivité des grandes villes signe la victoire des villes moyennes dans la grande bataille immobilière, avec un report de la demande dans des villes habituellement moins prisées comme Angers, Saint-Etienne, Villeurbanne ou encore Le Havre.

Le pouvoir d’achat au mètre carré dans ces villes est, lui, encore intéressant : on y observe une résistance de l’évolution du prix du mètre carré. Mieux encore, le mètre carré y prend même de la valeur dans certains cas, comme Reims (où le prix a évolué de +28,70 % en l’espace de 10 ans et de +0,90 % depuis un an), Toulon (+25,80 % en 10 ans et +8,90 % sur un an) et Grenoble (+29,90 % pour son mètre carré sur dix ans, +5,30 % sur un an).
Pour faire le parallèle avec les grandes villes, où la moyenne de l’évolution du prix au mètre carré sur l’année est négative avec -1,77 %, depuis un an, celle de la moyenne du top 10 des villes moyennes est certes timide mais positive (+0,51 %).   
 

L’investissement idéal type en 2023

 

L’augmentation de la tension locative est corrélée au stock de biens à louer depuis janvier 2022 en France, qui a diminué de presque un cinquième. De plus, les projets d’accession des primo-accédants sont pour beaucoup reportés en raison de la disparition progressive des biens trop énergivores du marché locatif. Autant de raisons de privilégier les acquisitions de biens dans les villes moyennes et, plus spécifiquement, de passoires thermiques pour lesquelles on peut actuellement obtenir une négociation allant jusqu’à -15 % du prix.

 

Autre atout non négligeable des villes moyennes : il n’y a pas encore d’encadrement des loyers sur ces marchés. Une contrainte ne concernant que les villes situées dans des zones tendues. De plus, une fois le bien rénové d’un point de vue énergétique, il peut être loué plus cher, ce qui permet une rentabilisation plus rapide des travaux et, donc, assure l’optimisation du rendement. Attention, toutefois, à ne pas porter son dévolu sur les villes dans lesquelles le mètre carré affiche un prix trop bas, sans quoi le prix de ces travaux de rénovation entrave le rendement de l’investissement.