Depuis le 1er septembre 2024, les commissaires de justice peuvent désormais exercer des missions d’intermédiation immobilière.

Depuis le 1er septembre 2024, les commissaires de justice peuvent désormais exercer des missions d’intermédiation immobilière. 

 

Cette nouvelle activité accessoire, officialisée par un décret du 3 juillet 2024, s’inscrit dans la continuité de l’expertise de ces juristes de proximité dans le domaine immobilier et de leur expérience en matière de gestion locative. Une réponse aux besoins croissants du marché immobilier qui contribuera à renforcer la sécurité juridique des transactions pour les particuliers et les entreprises.
 

Un nouveau rôle pour les commissaires de justice
Le commissaire de justice élargit son champ d’intervention avec l’introduction d’une quatrième activité accessoire : l’intermédiation immobilière. Désormais, les commissaires de justice peuvent proposer des services de médiation et de négociation immobilière, en apportant au marché les spécificités de leurs compétences et la singularité de leur offre de tiers de confiance juridique.
 

Le décret du 3 juillet 2024 permet ainsi à tout commissaire de justice d’exercer à titre accessoire l’intermédiation immobilière, notamment pour la vente d’un bien dont il assure déjà l’administration.
 

Un statut sécurisant
En tant qu’officiers publics et ministériels, les commissaires de justice sont soumis à des exigences d’impartialité et à une déontologie stricte. Ce statut sécurisant pour les particuliers et les entreprises leur permet de confier ces missions d’intermédiaire immobilier à des juristes de proximité nommés par le Garde des Sceaux, qui exercent des missions de service public. À ce titre, les commissaires de justice assurent la délivrance des assignations et des significations, l’exécution des décisions de justice, l’expertise, la prisée et les ventes aux enchères judiciaires.
 

Une évolution logique pour les experts de la gestion locative
Depuis 2011, les commissaires de justice peuvent exercer à titre accessoire l’activité d’administration d’immeubles, également soumise à leurs obligations déontologiques. Cette activité a été étendue en 2015 aux biens des collectivités territoriales, pour lesquels les commissaires de justice peuvent, en exécution d’un mandat, prendre en charge la gérance et l’encaissement des revenus tirés des immeubles. Cela dispense également la collectivité d’avoir à créer une régie de recettes.
 

Concrètement, comme pour tout propriétaire, le commissaire de justice apprécie la conformité du bien aux obligations légales, fait la publicité du bien à louer, sélectionne les locataires (en fonction des besoins exprimés par les collectivités), vérifie leur solvabilité, rédige le contrat de bail, dresse les constats d’état des lieux d’entrée et de sortie, et procède au recouvrement des loyers, des charges et des impayés le cas échéant.
 

La nouvelle activité d’intermédiation immobilière s’inscrit donc logiquement dans le prolongement de la qualité d’expert de la gestion locative du commissaire de justice. Dans les deux cas, le commissaire de justice a suivi une formation spécifique obligatoire, ce qui permet à la profession d’offrir une garantie financière inégalée pour toutes ces opérations.
 

Une diversification des compétences
Cette capacité supplémentaire s’inscrit dans une logique de diversification des compétences et de réponse aux besoins croissants du marché immobilier. Elle permet également de répondre aux attentes croissantes des clients en matière de conseil et de sécurisation des transactions.
 

Pour Benoit Santoire, président de la Chambre nationale des commissaires de justice : « Le droit de l’immobilier est au cœur des activités principales et 

accessoires du commissaire de justice. États des lieux, constats de conformité locative, missions de gestion locative ou syndics de copropriété sont autant d’exemples de compétences d’intervention du commissaire de justice dans le domaine immobilier. L’intermédiation immobilière complète ces expertises acquises qui seront mises au service d’un marché immobilier qui impose une vision d’ensemble et une sécurisation pour des transactions de plus en plus complexes ».
 

Le commissaire de justice pourra pratiquer cette intermédiation immobilière à compter du 1er septembre 2024, et comme pour les autres activités accessoires, il devra préalablement en avoir informé sa chambre régionale et le procureur général près la cour d’appel du ressort de son office.
 

Alors que le secteur immobilier traditionnel connaît un ralentissement, le marché du viager et de la nue-propriété continue de progresser, avec une croissance de 5 % en 2024. Plus de 6 000 transactions ont été réalisées, redistribuant 1,1 milliard d’euros de pouvoir d’achat supplémentaire aux retraités français.

Alors que le secteur immobilier traditionnel connaît un ralentissement, le marché du viager et de la nue-propriété continue de progresser, avec une croissance de 5 % en 2024. Plus de 6 000 transactions ont été réalisées, redistribuant 1,1 milliard d’euros de pouvoir d’achat supplémentaire aux retraités français.

Contrairement aux idées reçues, les ventes en viager et en nue-propriété ne se limitent pas à l’Île-de-France et à la Côte d’Azur, qui représentent respectivement 26 % et 14 % des opérations. D’autres régions, comme la Nouvelle-Aquitaine (11 %) et l’Occitanie (10 %), connaissent également une croissance soutenue, suivies de près par Auvergne-Rhône-Alpes (9 %).
 

La diversité des biens vendus en viager et en nue-propriété reflète le parc immobilier français. Avec 57 % de maisons et 43 % d’appartements, la valeur moyenne des biens est de 287 952 €. Notons que 13 % des biens ont une valeur supérieure à 500 000 €, et certaines transactions concernent même des biens d’exception à plusieurs millions d’euros.

Le dynamisme du marché repose sur l’élargissement des solutions proposées, permettant de mieux répondre aux besoins et projets de vie des retraités. 92 % des opérations concernent des biens occupés, démontrant la volonté des retraités de continuer à profiter de leur logement tout en monétisant leur capital immobilier.
 

Le viager occupé (capital et rente) reste la solution la plus prisée (68 %), suivi par la nue-propriété (capital unique immédiat), qui représente désormais 21 % des ventes. De nouvelles solutions, comme la cession-bail-à-vie (vente totale assortie d’un contrat de location à vie), lancée fin 2023, connaissent également un fort engouement.
 

Des retraités autonomes et généreux
Contrairement aux préjugés, les ventes en viager et en nue-propriété ne concernent pas uniquement les retraités sans héritier. Plus de 64 % des vendeurs ont des enfants, souvent impliqués dans l’opération. Pour 31 % des vendeurs, la motivation principale est de financer leur quotidien, tandis que 22 % souhaitent faire des donations, un chiffre en constante augmentation. Les donations réalisées de son vivant étant souvent défiscalisées, les vendeurs peuvent ainsi anticiper leur succession en réduisant la friction fiscale.

La part des particuliers investissant en viager et en nue-propriété reste stable à 93 %. Les acteurs institutionnels (caisses de retraite, mutuelles, assurances…) réalisent 7 % des opérations. Les particuliers ont une approche très locale, avec 60 % d’entre eux vivant dans la région où ils investissent.
 

Bénéficiant d’une gestion simplifiée, l’investissement en viager et en nue-propriété attire également des investisseurs d’autres régions (21 %) et même d’autres pays (11 %), notamment des expatriés français. 

 

Ce dynamisme s’explique par le caractère socialement responsable des opérations en viager et en nue-propriété. Notons également que 28 % des investisseurs sont des multi-acquéreurs, démontrant l’intérêt de cet investissement alliant rentabilité et impact sociétal.

 

(Source Renée Costes Viager)
 

La gestion passive et la gestion active sont deux approches distinctes pour investir votre épargne. La première séduit par sa simplicité et ses coûts réduits, tandis que la seconde promet des rendements potentiellement plus élevés. Mais laquelle est la mieux adaptée à vos besoins ?

La gestion passive et la gestion active sont deux approches distinctes pour investir votre épargne. La première séduit par sa simplicité et ses coûts réduits, tandis que la seconde promet des rendements potentiellement plus élevés. Mais laquelle est la mieux adaptée à vos besoins ?

La gestion passive consiste à reproduire la performance d’un indice de marché, comme le S&P 500 ou le CAC 40. Les fonds indiciels et les ETF (Exchange-Traded Funds) sont les instruments privilégiés pour cette stratégie. L’idée est que les marchés sont suffisamment efficients pour rendre inutile toute tentative de surperformance à long terme.
 

Les avantages de la gestion passive incluent des frais de gestion très bas, ce qui optimise les rendements nets pour les investisseurs. De plus, cette approche offre une grande transparence et une diversification instantanée, réduisant ainsi le risque global du portefeuille. Cependant, les investisseurs passifs sont entièrement exposés aux fluctuations du marché, ce qui peut entraîner des pertes importantes en période de baisse. De plus, cette stratégie ne permet pas de profiter des opportunités spécifiques identifiées par une analyse active.
 

La gestion active : performance et flexibilité
La gestion active, quant à elle, repose sur l’expertise d’un gestionnaire de portefeuille qui prend des décisions d’investissement basées sur son analyse du marché, des tendances économiques et des perspectives des entreprises. L’objectif est de surpasser les indices de référence en identifiant des opportunités d’investissement sous-évaluées ou en anticipant des retournements de marché.
 

Les défenseurs de la gestion active soutiennent qu’elle permet de générer des rendements supérieurs, notamment dans des marchés volatils ou inefficients où des opportunités de créer de la valeur existent. Cette approche offre également la flexibilité d’adapter rapidement les portefeuilles aux conditions changeantes du marché, ce qui peut potentiellement réduire les pertes en période de crise.
 

Cependant, les frais de gestion sont généralement plus élevés que ceux des fonds passifs, en raison des coûts de recherche et des transactions. De plus, de nombreux fonds actifs ne parviennent pas à surperformer leurs indices de référence sur le long terme, rendant parfois cette approche moins attractive en termes de rentabilité ajustée au risque.
 

Quelle stratégie choisir ?
Le choix entre la gestion passive et la gestion active dépend de vos objectifs financiers, de votre profil de risque et de vos convictions personnelles. Si vous recherchez une approche simple, peu coûteuse et alignée avec les performances globales du marché, la gestion passive peut être la solution idéale. En revanche, si vous avez une tolérance au risque plus élevée et croyez en la capacité des gestionnaires à battre le marché, la gestion active pourrait être plus adaptée.
 

Le succès de l’une ou l’autre approche dépendra largement des conditions du marché et de l’habileté du gestionnaire de portefeuille dans le cas de la gestion active. Dans la pratique, une combinaison des deux approches peut être une stratégie judicieuse, permettant de bénéficier des avantages de chacune.
 

La gestion passive et la gestion active offrent des avantages et des inconvénients distincts. Il est crucial de bien comprendre vos objectifs et votre tolérance au risque avant de faire un choix.
 

Le crédit avance mutation, dans sa nouvelle version, est désormais prêt à être distribué. Amendé par la loi de finances pour 2024, il manquait jusqu’à récemment les modalités réglementaires nécessaires à sa mise en œuvre, tant pour le fonctionnement du crédit d’impôt versé aux banques que pour les critères d’éligibilité et le montant du financement.

Le crédit avance mutation, dans sa nouvelle version, est désormais prêt à être distribué. Amendé par la loi de finances pour 2024, il manquait jusqu’à récemment les modalités réglementaires nécessaires à sa mise en œuvre, tant pour le fonctionnement du crédit d’impôt versé aux banques que pour les critères d’éligibilité et le montant du financement.
 

Un arrêté et un décret, s’appliquant pour les prêts émis à partir du 1er septembre 2024, ont été publiés le 4 septembre dernier au Journal officiel (JO). Créé par la loi d’août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, ce crédit in fine – c’est-à-dire dont le capital emprunté est remboursé à la toute fin du prêt – est destiné à financer des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale.
 

Les Avantages du Prêt In Fine
L’intérêt du prêt in fine est de ne pas grever le budget quotidien des ménages par le remboursement mensuel du crédit. Le remboursement du principal s’effectue au changement du propriétaire du bien, en puisant dans le capital obtenu, soit à l’occasion d’une vente immobilière classique entre un acheteur et un vendeur, soit au décès du propriétaire lors du règlement de sa succession.
 

Un Crédit à 0 % sur 10 Ans
L’une des nouveautés importantes introduites par la loi de finances pour 2024 concerne le coût du prêt avance mutation (PAM), parfois dénommé « prêt avance rénovation ». Son taux d’intérêt de base sera désormais à 0 %. Le capital emprunté sera égal au montant total à rembourser à l’échéance.
 

Cependant, le financement à taux zéro est octroyé pour une durée maximale de 120 mois, soit 10 ans. Si, passé ce délai, le capital n’est pas remboursé, un taux d’intérêt est susceptible d’être appliqué conformément au contrat signé entre la banque et l’emprunteur, appelé offre préalable.
 

« L’offre préalable […] précise le taux effectif global applicable à compter du lendemain de l’expiration de la durée du prêt avance mutation ne portant pas intérêt », dispose en effet l’article D-31-11-7 du code de la construction et de l’habitation créé par le décret relatif au PAM.
 

Montant du Crédit et Justificatifs
À la manière d’un crédit affecté, tel un prêt travaux ou immobilier, le montant du crédit n’est pas fixé librement par l’emprunteur, mais dépend de l’objet du financement. Ainsi, le PAM est égal au montant des dépenses engagées pour la rénovation de son logement. Ce « montant peut être réduit à la demande de l’emprunteur », indique le texte paru au JO, par exemple s’il dispose d’un petit apport personnel.
 

Le candidat emprunteur doit fournir un certain nombre de justificatifs à sa banque : le descriptif des travaux prévus faisant notamment apparaître le montant prévisionnel des travaux éligibles, signé par chaque emprunteur et par chaque entreprise réalisant des travaux de performance énergétique et l’ensemble des devis détaillés associés. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE).
 

Plafond de Financement à 50 000 Euros
Pour éviter un certain effet d’aubaine chez les artisans, le montant du PAM est plafonné en fonction de la nature des travaux entrepris. Ainsi, par exemple, le prêt in fine ne peut dépasser 7 000 euros pour des travaux d’isolation thermique des fenêtres et portes. Au maximum, un ménage peut emprunter 50 000 euros s’il entreprend une rénovation globale de son bien aboutissant à une économie drastique de sa consommation annuelle d’énergie. Un professionnel doit alors réaliser un audit énergétique pour certifier de l’atteinte de la performance énergétique cible. Pour des mêmes travaux, le PAM ne peut être cumulé avec le prêt à taux zéro (PTZ) et l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).
 

Conditions de Ressources
Outre l’encadrement des travaux éligibles au PAM, ce financement gratuit est également délivré sous conditions de ressources. Le plafonnement, précisé par l’arrêté publié le 4 septembre au JO, dépend du nombre de personnes composant le foyer ainsi que du lieu de résidence (Île-de-France ou autres collectivités).
 

Pour apprécier l’éligibilité, la banque tient compte du dernier revenu fiscal de référence mentionné sur l’avis d’imposition. C’est pourquoi ce document doit être obligatoirement fourni à l’établissement de crédit en amont de la signature du prêt.
 

Ainsi, par exemple, un célibataire rénovant sa résidence principale en Île-de-France est éligible au PAM si son revenu fiscal de référence est inférieur à 28 657 euros, contre 21 805 euros s’il habite en province. Pour un couple non francilien avec deux enfants, le plafond de ressources cette année est de 44 802 euros, contre 58 981 euros s’il réside en Île-de-France.
 

Pour obtenir un PAM, le dossier de l’emprunteur doit également contenir un justificatif de domicile pour certifier que le bien rénové correspond bien à la résidence principale du ménage. Précision : « si le logement ne fait pas encore l’objet d’une telle utilisation, l’emprunteur s’engage à utiliser effectivement le logement en tant que résidence principale dans les six mois qui suivent la date de clôture du prêt », dispose le décret relatif au prêt avance mutation.
 

Rendu public le 15 juillet dernier, le rapport parlementaire rédigé par la députée du Finistère Annaïg Le Meur (Renaissance) sur la fiscalité locative tend à confirmer le trop faible rendement pour les bailleurs.

Rendu public le 15 juillet dernier, le rapport parlementaire rédigé par la députée du Finistère Annaïg Le Meur (Renaissance) sur la fiscalité locative tend à confirmer le trop faible rendement pour les bailleurs. 

 

Pour évaluer cette rentabilité calculée sur douze ans, quatre villes ont été prises en compte : Montpellier, La Rochelle, Annecy et le 13e arrondissement de Paris. Elles ont été choisies car le marché y est représentatif de l’appartement locatif type recherché, à savoir un T1 ou T2 de 40 m².
 

Une rentabilité peu élevée
 

Dans ces quatre villes, le taux de rendement locatif se révèle peu élevé, surtout pour les ménages affichant un taux marginal d’imposition (TMI) égal ou supérieur à 30 %. Or, plus fréquemment multipropriétaires, ces ménages aux revenus confortables, voire très confortables, détiennent l’essentiel du parc locatif privé. Le maintien ou le retrait de leurs logements sur le marché de la location de longue durée a donc un effet significatif sur l’offre locative.
 

Rentabilité négative
 

Ainsi, pour un ménage très aisé (45 % de TMI et dans la tranche d’impôt sur la fortune immobilière à 0,7 %), le taux de rentabilité d’une location non meublée oscille entre -0,4 %, constaté à Montpellier avec un régime fiscal au micro-foncier, et +0,6 %, pour un bien locatif taxé également au régime micro situé dans le 13e arrondissement de Paris. 

 

Pour un ménage au niveau de vie plus courant (TMI à 30 %), la rentabilité est un peu plus importante mais sans jamais dépasser 2 %. Elle varie entre 1,1 % et 1,9 % selon la ville et le régime fiscal.

 

Taxation des revenus fonciers
 

Pour rappel, la taxation des revenus fonciers dépend du chiffre d’affaires annuel réalisé. S’ils sont inférieurs à 15 000 euros, les revenus sont soumis par défaut au micro-foncier, qui donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %. S’il a vocation à être prochainement amendé, ce régime « micro » de la location meublée est beaucoup plus avantageux que pour la location nue.
 

D’une part, ce régime dit du « micro-BIC », qui ne nécessite pas de justifier de ses charges, est plus accessible. Il peut être choisi jusqu’à 77 700 euros de recettes locatives annuelles pour un meublé d’habitation, et jusqu’à 188 700 euros pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés. 

 

D’autre part, l’abattement d’impôt est plus élevé que dans le cas de la location nue. Dans le cadre de la campagne déclarative de 2024, il était ainsi de 50 % pour un meublé classique, et de 71 % pour une maison d’hôtes ou un meublé de tourisme classé.

Résultat : le rendement locatif estimé pour un logement meublé est beaucoup plus important que pour la location vide. « On remarque […] que la location meublée touristique est entre 35 % et 300 % plus rentable, après impôts, que la location meublée de longue durée, et plus encore que la location nue », peut-on ainsi lire dans le rapport d’Annaïg Le Meur.

Néanmoins, y compris sur le segment fiscal le mieux disant – la location de meublés de tourisme classés -, le rendement reste relativement faible au regard du gain que peuvent générer des placements non immobiliers. Par exemple, dans le 13e arrondissement de Paris, un ménage très aisé louant à des touristes un meublé classé de 40 m² va obtenir un rendement de 3,9 %. À titre de comparaison simple, le taux du Livret A se situe actuellement à 3 %.
 

« Sur aucun des segments étudiés, le calcul de la rentabilité locative n’aboutit à des rendements véritablement élevés. Exception faite d’un ménage modeste mettant en location un meublé de tourisme acheté à Paris, ce qui ne doit pas être la configuration la plus fréquente.
 

Baisse des taux, ralentissement de la baisse des prix, contexte politique incertain… Quels facteurs ont le plus impacté le marché immobilier en 2024 ? Serait-il en train de reprendre des couleurs ou plutôt de retenir son souffle ? Que nous réserve 2025 ?

Baisse des taux, ralentissement de la baisse des prix, contexte politique incertain… Quels facteurs ont le plus impacté le marché immobilier en 2024 ? Serait-il en train de reprendre des couleurs ou plutôt de retenir son souffle ? Que nous réserve 2025 ? 

 

 

Les équipes de SeLoger et Meilleurs Agents livrent leur analyse, notamment grâce au suivi d’un nouvel indicateur précieux : l’évolution de la demande sur SeLoger. Selon ce dernier, 2024 marque la fin de trois années consécutives de forte baisse des volumes de transactions. SeLoger estime une accalmie avec une projection1 de 771 000 transactions annuelles fin 2024 (contre 756 0002 fin août, point le plus bas de l’année).  Le marché locatif, bien que toujours tendu, montre des signes de stabilisation.

Des signes d’amélioration, mais de quelle ampleur ?
 

Bien que les taux d’intérêt restent élevés, leur baisse, associée à l’augmentation des revenus et à la diminution des prix, a permis de compenser plus du tiers de la perte de pouvoir d’achat enregistrée entre janvier 2022 et décembre 2023 (-11m2).

 

À Paris, la baisse des prix (-14,2% sur la période baissière) a entraîné une augmentation du pouvoir d’achat immobilier, désormais supérieur à celui de septembre 2019, (période à laquelle les taux avoisinaient 1,2%) et un des plus hauts enregistrés ces 5 dernières années.

 

Un fort rebond de la demande a été observé au printemps. Un rebond qui marque une inversion de tendance, avec un niveau de demande désormais comparable à celui de l’année passée, alors que la demande avait fortement baissé entre-temps.

 

Du côté de l’offre de biens à vendre, après trois ans de hausse, une stabilisation semble s’amorcer, ce qui pourrait renforcer les signes de reprise4.

Perspectives : à quand la reprise ? 
 

D’ici la fin de l’année 2024, la demande devrait baisser quand l’offre devrait rester stable, à un niveau élevé. SeLoger anticipe une légère baisse des prix qui devrait se poursuivre, aboutissant à un total de 771 000 transactions pour l’année ;

La reprise du marché traditionnellement observée au moment du printemps devrait être plus forte en 2025. Un phénomène qui pourrait être rendu possible grâce à une demande potentiellement en hausse, soutenue par la baisse continue des taux d’intérêt d’ici là et par une offre de biens à vendre toujours stable. 
 

Plusieurs indicateurs sont au vert malgré la constitution d’un gouvernement qui se fait attendre. Début septembre, les taux de crédit immobilier sont en baisse de l’ordre de 0,15 à 0,30 %.

Plusieurs indicateurs sont au vert malgré la constitution d’un gouvernement qui se fait attendre. Début septembre, les taux de crédit immobilier sont en baisse de l’ordre de 0,15 à 0,30 %. 

 

En cette rentrée, le marché du crédit immobilier affiche des signes encourageants. Les taux de crédit sont en baisse, et les banques sont plus enclines à prêter pour l’achat de résidences principales. Cependant, l’investissement locatif reste difficile, et la renégociation des prêts nécessite une analyse minutieuse. Les emprunteurs doivent présenter des dossiers solides et disposer d’un apport conséquent pour bénéficier des meilleures conditions. Avec les annonces attendues de la BCE, l’optimisme est de mise, mais la prudence reste nécessaire pour tirer pleinement parti des opportunités actuelles.

 

Ainsi, les taux s’élèvent en moyenne à 3,65 % sur 20 ans mais peuvent tomber à 3,25 % pour les emprunteurs qui bénéficient d’un excellent dossier. Les établissements bancaires anticipent les annonces de la Banque Centrale Européenne (BCE) qui devrait procéder à une nouvelle diminution de ses taux directeurs le 12 septembre prochain.
 

Autre bonne nouvelle : le temps des refus est derrière nous. Les banques prêtent désormais volontiers à ceux qui empruntent pour acheter leur résidence principale et le taux d’usure ne représente plus un obstacle. Il ne faut donc pas hésiter à faire jouer la concurrence entre les établissements, à condition de présenter un dossier solide et complet mais aussi de détenir un apport conséquent.
 

Malgré ces embellies, quelques questions restent en suspens. Il est encore compliqué d’emprunter pour acheter un bien locatif et peu d’investisseurs se lancent dans l’aventure. Quant à ceux qui se demandent si c’est le bon moment pour renégocier leur prêt, il est préférable d’attendre que les taux baissent encore. En effet, cette opération n’est intéressante que si l’écart de taux entre le prêt en cours et celui qui peut être obtenu est supérieur ou égal à un point. Cela pour couvrir les frais de dossier et les pénalités.

 

(source Artemis courtage)
 

 

Une enquête a été menée auprès de 3 658 personnes représentatives de la population française, afin de connaître leur niveau de connaissances financières. Alors que 79% se disent très intéressés par le sujet, l’étude montre également que beaucoup reste à faire…

Une enquête a été réalisée auprès de 3 658 personnes représentatives de la population française, afin de connaître leur niveau de connaissances financières. Alors que 79% se disent très intéressés par le sujet, l’étude montre également que beaucoup reste à faire…

Beaucoup d’études montrent que la France est bien loin d’être au niveau des autres pays concernant la culture financière. Mais au moins, les Français semblent en être parfaitement conscients. Ainsi, plus de 58 % avouent avoir un niveau moyen et plus de 35 % un niveau très mauvais. Seulement 7 % estiment être parfaitement calés et exceller avec leurs finances. 
 
Un intérêt certain 

Pourtant, l’argent n’est pas du tout un sujet qui est rejeté ou ennuyeux pour la grande majorité des Français.  Bien au contraire puisque plus de 79 % des personnes interrogées déclarent que globalement les sujets financiers les intéressent.  Les Français qui s’intéressent aux sujets financiers expriment 4 raisons majoritaires qui sont : La volonté de se constituer un patrimoine à léguer pour 57 %, l’envie de se préparer pour la retraite à 55 %, le besoin de faire fructifier leur épargne à 52 %, l’espoir de devenir un jour riche pour 51 %. 
 
De l’autre côté, pour les personnes qui sont pas du tout friandes des sujets financiers, il existe 3 raisons principales qui arrivent en tête : Le manque de compétences et de connaissances avec 61 % de représentativité ; Le sentiment de ne pas être assez intelligent pour comprendre les rouages financiers à 59 % ; Le manque de temps pour 53 % des Français. 
 

Un besoin d’accompagnement
 

Afin de maîtriser l’univers vaste et complexe des sujets financiers, beaucoup de Français aimeraient être accompagnés et aidés dans cette démarche. 
C’est en effet ce que déclarent plus de 59 % des personnes interrogées. 
 

Une enquête réalisée par Yomoni

Dix ans après sa création, le dispositif Pinel, qui permet d’obtenir une réduction d’impôt à condition d’investir dans un bien locatif neuf, devrait s’éteindre à la fin de l’année.

Dix ans après sa création, le dispositif Pinel, qui permet d’obtenir une réduction d’impôt à condition d’investir dans un bien locatif neuf, devrait s’éteindre à la fin de l’année. L’exécutif avait confirmé en 2023 son souhait de le voir disparaître. Depuis, des voix se font entendre au sein des promoteurs immobiliers pour au moins décaler d’un trimestre l’arrêt du dispositif.
 

C’est dans ce contexte houleux, marqué qui plus est par un fort ralentissement des transactions immobilières, que la Cour des comptes a rendu ce 5 septembre un rapport d’évaluation sur le Pinel. S’il conclut à une efficacité mitigée du dispositif, le rapport contient quelques chiffres étonnants, qui renseignent notamment sur les gagnants et les perdants du dispositif. En voici sept.
 

7 Milliards d’Euros entre 2014 et 2023
À l’heure où toutes les sources d’économies budgétaires semblent être bonnes à prendre, voici un chiffre qui risque de murmurer à l’oreille du futur comptable public. Bien que les défenseurs du Pinel mettent en avant le gain fiscal global lié notamment aux droits de mutation et à la TVA, la Cour des comptes s’appesantit sur la dépense fiscale liée à la réduction d’impôt octroyée aux particuliers. Cette dernière a atteint 4,02 milliards d’euros en cumulé entre 2014 et 2021. Sur les deux années suivantes, le coût pourrait s’établir à 3 milliards d’euros, portant à 7,3 milliards d’euros le coût total à fin 2023.
 

78 Millions d’Euros d’Impôt Rappelés en 2021
Ces subventions fiscales sont à mettre en parallèle avec des réductions Pinel octroyées à tort. La quantification de ces fraudes ou méconnaissances du dispositif est imparfaite, indique la Cour des comptes. En cause, notamment, des travaux d’évaluation ne s’appuyant que sur les déclarations fiscales dématérialisées. Or, particulièrement en 2014, au lancement du Pinel, la dématérialisation était moins répandue et les déclarations papier encore fréquentes.
 

Néanmoins, même les déclarations dématérialisées peuvent comporter des anomalies. « La Cour constate que près de 20 % des déclarations étudiées ne comportent pas d’identification de locataires, 13 % de ces déclarations présentent des loyers supérieurs aux plafonds ou encore 3 % de locataires ont des ressources supérieures aux plafonds d’éligibilité », peut-on lire dans le rapport.
 

Depuis 2018, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) a progressivement intensifié les contrôles. Ainsi, sur l’année 2018, seulement 680 contrôles avaient conduit à un rappel d’impôt sur le revenu total de 9,7 millions d’euros, soit 14 000 euros environ par contribuable. En 2021, les contrôles fructueux ont atteint le nombre de 4 890 pour un montant d’impôt rappelé de 78,2 millions d’euros, soit 16 000 euros par contribuable.
 

69 % des Investisseurs Font Partie des Plus Aisés
Sans surprise, compte tenu du ticket d’entrée élevé de l’investissement dans la pierre, les investisseurs Pinel appartiennent très majoritairement aux catégories des ménages les plus aisés. Concrètement, sur environ 230 000 investisseurs en Pinel comptabilisés entre 2014 et 2020, 69 % font partie des 

 

10 % parmi les plus hauts revenus.
L’enquête de la Cour des comptes constate également que les investisseurs Pinel sont propriétaires à 86 % de leur résidence principale. Âgés majoritairement de 45 à 65 ans au moment de l’acquisition du bien, ce sont principalement des cadres (54 %) ou des retraités (11 %). « Le dispositif Pinel est donc avant tout utilisé par des investisseurs ayant des revenus élevés, leur permettant de tirer davantage de bénéfices fiscaux de leurs investissements », en concluent les Sages.
 

9 Sondés sur 10 investissent pour la carotte fiscale
En complément, la Cour des comptes a sollicité 19 354 propriétaires pour en apprendre davantage sur leur profil et leurs motivations. Parmi eux, 1 807 ont répondu. L’intérêt fiscal ressort comme la motivation primordiale, bien avant celle de se constituer un patrimoine immobilier.
Précisément, pour 92 % des répondants, le bénéfice de l’avantage fiscal constitue une motivation pour investir dans l’immobilier locatif. Et pour plus de 80 % d’entre eux, c’est même leur principale motivation.
 

Un taux de rendement  de 8 %
Comme les investisseurs s’engagent à appliquer des loyers modérés, la rentabilité d’un investissement Pinel peut émaner essentiellement de l’économie d’impôt et de la revente en plus-value du bien une fois la durée d’engagement locatif terminée.
 

En 2018, le Conseil des prélèvements obligatoires, organe associé à la Cour des comptes, estimait que le taux de rendement d’un investissement Pinel, en comptant la réduction fiscale, pouvait atteindre 5,8 % si les prix de l’immobilier stagnaient et 8 % en cas de hausse des prix. Six ans plus tard, la Cour des comptes émet des doutes sur ce chiffrage, qualifiant sobrement cette estimation d’« optimiste ».
 

Le cabinet PrimeView estimait en 2022 que « quel que soit [le] scénario envisagé, la rentabilité locative annualisée d’un logement acheté via le dispositif Pinel est faible […]». Cependant, « la rentabilité reste supérieure à celle d’un logement acheté ou loué en droit commun pendant 20 ans », met en avant la Cour des comptes. Elle appuie son argumentation par des discussions avec des conseillers en gestion de patrimoine lui ayant indiqué que leurs clients privilégiaient désormais les locations meublées et les produits financiers du type SCPI.
 

Entre 42 000 et 550 000 logements Pinel
À la mise en place du Pinel en 2014, le Gouvernement estimait que le dispositif devrait conduire à construire 40 000 logements en 2014 puis 50 000 logements en 2015 et 2016. Pour la suite, aucun chiffrage n’a été avancé, soulignent les Sages. « Sauf à considérer les objectifs fixés en 2015 et 2016 tacitement reconduits au-delà de ces deux années, la performance du dispositif et l’atteinte effective des résultats escomptés ne peuvent être mesurées », constate la Cour des comptes.
 

Du côté des constructions véritablement impulsées par le Pinel, le manque de données ne permet pas un chiffrage précis. D’où le grand écart des estimations données ce 5 septembre. Au minimum, en prenant en compte l’adresse des logements déclarés par les contribuables, et en supposant qu’elle n’est associée qu’à un seul bien locatif, la Cour estime les constructions dites Pinel à 42 522 logements entre 2014 et 2020. Soit, pas grand-chose au regard des objectifs initiaux.
 

Néanmoins, en se basant sur les données du Centre d’études et d’expertise sur les risques, la mobilité et l’aménagement, le comptage est nettement différent, aboutissant à un majorant de 550 000 logements entre 2014 et 2020. Toutefois, l’hypothèse sous-tendant ce chiffre est forte. Car ces 550 000 biens correspondent à l’ensemble des logements neufs proposés à la location. Il est peu probable que tous aient bénéficié du dispositif Pinel.
 

C’est pourquoi la Cour des comptes semble retenir le chiffre apporté par les données issues des engagements de location (déclarations fiscales dématérialisées d’engagement de location (2044-EB). Cela aboutit à 243 931 logements Pinel entre 2014 et 2020. C’est d’ailleurs ce chiffrage qui a été réutilisé pour étudier la localisation des biens Pinel.
 

Seulement 4 % des Pinel en zone « très tendue »
Mention « assez bien » pour le Pinel en matière d’aménagement du territoire. Si les logements dits Pinel sont majoritairement situés en zone tendue (A et B1), très peu sont en zone très tendue (A bis). Sur les 243 931 logements Pinel, 10 723 se trouvent en zone A bis (4 % des effectifs), contre 68 436 en zone A (28 %) et 135 620 en zone B1 (près de 56 %).
 

« Les logements sont principalement situés, en volume, en zone B1, avec une part (55,6 %) supérieure à ce que représente cette zone en termes de parc locatif privé en France (28 %). La zone A bis est peu sollicitée pour des raisons de disponibilité et de coût du foncier », souligne la Cour des comptes.
 

Cela n’empêche pas certaines communes proches de Paris d’être mieux dotées en logements Pinel. Par exemple, « sur le territoire de l’établissement public territorial de Plaine Commune, pour la période 2014-2022, les « logements Pinel » représentent 20 % à 30 % des constructions neuves dans les villes les plus attractives, les plus proches de Paris », notent les Sages, à savoir Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen et L’Île-Saint-Denis.
 

Le coup de pouce pour les retraites, tant attendu par de nombreux retraités modestes, va bénéficier à environ un million de salariés, commerçants et artisans.

Le coup de pouce pour les retraites, tant attendu par de nombreux retraités modestes, va bénéficier à environ un million de salariés, commerçants et artisans.

 

 Cette majoration exceptionnelle, appelée « Majex », sera versée le 1er septembre et devrait se situer en moyenne entre 50 et 60 euros mensuels, selon l’Assurance retraite, qui communiquera des chiffres précis début septembre. Cette revalorisation sera ensuite reconduite et revalorisée chaque année au 1er janvier.
 

Une première vague d’environ 600.000 personnes avait déjà vu leur petite pension revalorisée en octobre dernier dans le cadre de la réforme de 2023. Le gouvernement avait annoncé un échelonnement de cette mesure afin de pouvoir prendre le temps de reconstituer la carrière pour les dossiers plus anciens. Au total, environ 1,8 million de Français devaient bénéficier d’ici à l’été 2024 de cette augmentation du minimum contributif (mico).
 

Pour mémoire, la réforme des retraites doit porter le minimum de pension pour les personnes ayant cotisé durant une carrière complète au SMIC à taux plein à 85 % du SMIC, soit autour de 1.200 euros brut. Cette revalorisation a été octroyée en contrepartie du report progressif de l’âge de départ de 62 à 64 ans. Pour en bénéficier dans sa totalité, il faut donc avoir une durée d’assurance cotisée supérieure ou égale à 120 trimestres et avoir liquidé sa pension à taux plein.
 

La pension mensuelle du régime général ne pourra pas dépasser les 847,57 euros après revalorisation, précise l’Assurance retraite. Et la somme de toutes les pensions, de base comme complémentaire – incluant cette augmentation – ne pourra pas être supérieure au plafond de 1.352,23 euros par mois.
 

La revalorisation des petites pensions avait envenimé les débats autour de la réforme. La communication gouvernementale sur le sujet avait été fortement critiquée. Dans un premier temps, l’exécutif avait évoqué un coup de pouce de l’ordre de 100 euros par mois alors que ce montant maximum ne concernait qu’un nombre limité de personnes.
 

Dans une étude dévoilée fin février, la Drees s’est d’ailleurs gardée de préciser combien de retraités toucheront jusqu’à 100 euros en plus. Selon cette analyse, ce sont quelque 185.000 nouveaux retraités de cette année qui vont bénéficier de la revalorisation des petites pensions.
 

Cette mesure vise à améliorer les conditions de vie des retraités modestes en augmentant leurs pensions, tout en tenant compte des plafonds et des conditions spécifiques de la réforme des retraites.