La location meublée pour les particuliers
La location meublée se décline sous plusieurs formes. En effet, l’investissement peut donner lieu ou pas à la récupération de la TVA, l’investisseur peut ‘amortir’ son bien ou bien bénéficier du dispositif Bouvard. les bailleurs de meublés sont classés en deux catégories : Loueur en Meublée Non Professionnelle (LMNP) et en Loueur en Meublée Professionnelle (LMP). Dans cette présentation, nous développerons seulement le LMNP en amortissable.
Bénéfice de la location meublée
a) TVA
Le bien loué par bail commercial à un exploitant de résidence (tourisme ou parahôtelière) bénéficie de la récupération de TVA sur le montant de l’acquisition ainsi que de l’application de la TVA sur les loyers. La location meublée rentre dans le cadre du régime « BIC non professionnel ». A ce titre, les déficits générés ne sont donc pas imputables sur le revenu global mais sont reportables sur les revenus de même nature (maximum 10 ans).
b) Amortissements
Le régime BIC non professionnel de la location meublée permet un amortissement comptable annuel. Cet amortissement est d’une période de 7 à 10 ans pour le mobilier et d’une période comprise entre 12 et 20 ans sur l’immobilier (hors terrain).
Cet amortissement devient une charge seulement lorsque le résultat d’exploitation est positif, il contribuer à créer un déficit. Les amortissements sont alors différés sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront. Cela aura pour conséquence de les neutraliser fiscalement.
c) Gestion
La gestion du bien ainsi que le règlement du loyer et l’évolution de ce dernier sont contractuellement assurés par un seul interlocuteur : le gestionnaire de la résidence. Son engagement permet de ne pas être en relation avec le locataire final et de réaliser des économies substantielles : pas de gestion locative, pas d’assurance loyers impayés, pas de vacances locatives…
Conditions de la location meublée
La récupération de la TVA sur la valeur d’achat est soumise à l’obligation de garder le bien durant 20 ans. Si ce n’est pas le cas, une partie de la TVA est due au prorata du temps restant.
Le propriétaire et le gestionnaire sont liés par un bail commercial pour une durée de 9 à 11 ans renouvelable. Celui-ci contractualise les modalités de fonctionnement ainsi que le montant des loyers.
Bénéficiaires du régime de déficit foncier
Personnes physiques ou morales (sous certaines formes).
Points de vigilance
La réussite de l’opération repose sur la solidité du gestionnaire ainsi que sur la gestion comptable annuelle. Pour cette raison, il est important de s’adresser à un professionnel indépendant qui saura vous orienter vers la solution la plus appropriée.