Auteur/autrice : actusite

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fixé un certain nombre d’obligations aux copropriétés, accompagnées d’un calendrier d’application, afin de les pousser à accélérer leur transition énergétique.

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fixé un certain nombre d’obligations aux copropriétés, accompagnées d’un calendrier d’application, afin de les pousser à accélérer leur transition énergétique. 
 

Le DPE est devenu obligatoire

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 impose aux copropriétés de réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour tous les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Ce diagnostic doit être effectué selon le calendrier suivant :

 

Depuis janvier 2024, le DPE est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots d’habitation et pour les immeubles en monopropriété. Dès janvier 2025, il devient obligatoire pour les copropriétés comptant entre 50 et 200 lots. Enfin, dès janvier 2026, il sera obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots.

 

A noter que les copropriétés construites depuis le 1er juillet 2021 sont exemptées de l’obligation de DPE, car elles sont supposées avoir été construites selon des normes leur offrant une note A ou B.

 

Le DPE copropriété a une durée de validité de 10 ans, sauf s’il établit que le bâtiment est noté A, B ou C. Il ne doit pas être confondu avec le DPE individuel, qui est celui que vous faites réaliser pour connaître la notation de votre logement. Le DPE copropriété, ou DPE collectif, porte sur le bâtiment collectif en estimant sa consommation d’énergie et ses taux d’émission de gaz à effet de serre.

 

Réalisé par un diagnostiqueur indépendant et certifié, formé spécifiquement pour ce type de DPE, le document contient également des recommandations sur les travaux à réaliser pour améliorer les performances du bâtiment, ainsi qu’une estimation du montant des dépenses théoriques.

 

Bien que ce ne soit pas obligatoire pour les copropriétés, le syndic peut décider de faire réaliser, en plus du DPE obligatoire, un audit énergétique. Cet audit permet d’aller plus loin que le DPE, à la fois dans l’analyse de la situation actuelle et dans les recommandations de travaux à engager, ainsi que dans le chiffrage du montant des travaux. De plus, pour obtenir certaines aides comme MaPrimeRénov’ Copropriété, il faudra fournir un audit énergétique ou un Diagnostic Technique Global (DTG).

 

Enfin, notez que le syndic est tenu de prévoir une présentation des résultats du DPE collectif lors de l’assemblée générale qui suit sa réalisation.
 

L’obligation de prévoir un plan pluriannuel de travaux

Selon la définition de l’Anah, « le plan pluriannuel de travaux vise à établir la programmation sur 10 ans des travaux collectifs à mener au sein de la copropriété, visant à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction de gaz à effet de serre ».

 

Pour permettre aux copropriétaires d’avoir une vision plus globale des travaux à prévoir pour entretenir leur immeuble, la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans selon le calendrier suivant :

 

Depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots, et à partir du 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

 

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) comprend la liste des travaux nécessaires, une estimation du niveau de performance que devraient permettre d’atteindre les travaux réalisés, une hiérarchisation des travaux à entreprendre, une estimation sommaire du coût des travaux et une proposition d’échéancier pour la réalisation des travaux.

 

Si un diagnostic technique global (DTG) est réalisé et qu’il ne laisse apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années qui suivent sa réalisation, le syndicat des copropriétaires est dispensé de la mise en place d’un PPT.
 

Un fonds de travaux doit être mis en place

Pour financer les travaux à venir, les copropriétés doivent mettre en place un « fonds de travaux ». Institué en 2014 mais modifié par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, le fonds de travaux est une réserve financière que le syndicat des copropriétaires peut utiliser pour élaborer le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et, si besoin, un diagnostic technique global (DTG) mais aussi pour réaliser les travaux prévus par le PPT et ceux non prévus par le PPT mais qui seraient nécessaires à « la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie » ainsi que les travaux décidés par le syndic en cas d’urgence.

 

Le fonds de travaux est alimenté par des cotisations :

Si un PPT a été voté, le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT et à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Il peut en revanche être supérieur si la majorité des copropriétaires vote pour. 

 

Si aucun PPT n’a été voté, le montant de la cotisation annuelle ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Il peut en revanche être supérieur si la majorité des copropriétaires vote pour.

 

A noter que le fonds de travaux nécessite l’ouverture d’un compte bancaire spécifique pour y recevoir les cotisations et l’utilisation des sommes doit être votée à la majorité de tous les copropriétaires. Enfin, les sommes versées sont attachées au lot et acquises au syndic, c’est-à-dire qu’un copropriétaire qui vend son lot ne pourra pas récupérer les cotisations déjà versées au fonds de travaux.

Après avoir occupé une place centrale dans le débat fiscal au moment des élections, les droits de transmission reviennent dans l’actualité. Cette fois, c’est Oxfam qui s’empare du sujet. Dans un ton qui lui est habituel, l’ONG dénonce « le jackpot fiscal des ultra-riches », évoquant des « supers héritier.es (sic) largement favorisés par la fiscalité ».

Après avoir occupé une place centrale dans le débat fiscal au moment des élections, les droits de transmission reviennent dans l’actualité. Cette fois, c’est Oxfam qui s’empare du sujet. Dans un ton qui lui est habituel, l’ONG dénonce « le jackpot fiscal des ultra-riches », évoquant des « supers héritier.es (sic) largement favorisés par la fiscalité ».
 

Des Propositions pour réformer les droits de transmission

Parmi les remèdes proposés, le rapport suggère de mettre en place un abattement unique de 100 000 à 200 000 euros valable pour chaque bénéficiaire sur l’ensemble de sa vie, sans possibilité de cumul en cas de donateurs multiples. Oxfam souhaite également un barème de taxation unique (quel que soit le lien de parenté) avec une plus grande progressivité. Le document publié ne donne toutefois pas plus de détails sur la grille envisagée.
 

Réintégrer l’assurance vie dans les successions

Au-delà de ces pistes assez classiques et déjà évoquées par le passé par d’autres acteurs, Oxfam cible très clairement deux dispositifs de transmission. Le premier est l’assurance-vie. Rappelant que cette enveloppe permet de transmettre 152 500 euros en franchise d’impôts avec une taxation résiduelle de 20 % ou 31,25 %, le rapport avance que ce cadre fait perdre 4 à 5 milliards d’euros par an aux finances publiques (selon le Conseil d’analyse économique). 

 

Il propose donc tout simplement de supprimer l’abattement spécifique de l’assurance-vie et de lui appliquer le barème des droits de transmission. Autrement dit, il suggère d’en faire un actif successoral comme un autre.
 

Prouver la nécessité du Dutreil

L’autre point d’attention de l’ONG concerne le pacte Dutreil. Pour mémoire, ce dispositif, qui concerne les transmissions familiales d’entreprises, permet sous conditions de bénéficier d’un allègement des droits de 75 % sur les actifs professionnels. « Si son coût est officiellement estimé autour de 500 millions d’euros par les pouvoirs publics, cette estimation (inchangée depuis 10 ans !) est remise en question par de nombreux spécialistes », note le rapport.

 

Souhaitant favoriser la transmission aux salariés, Oxfam réclame a minima un plafond de 2 millions d’euros pour ce dispositif avec en complément « un seuil à partir duquel le bénéficiaire doit démontrer son incapacité à régler les droits sans exonération afin de pouvoir en bénéficier ». Selon le rapport, il pourrait même être pertinent d’envisager la suppression du Dutreil après avoir étudié la réalité de ses effets.
 

Quel avenir pour ces propositions ?

Il va sans dire qu’il ne s’agit là que de propositions émanant d’une ONG. Si elles font sans surprise écho aux idées avancées par le Nouveau front populaire lors des élections législatives, leur mise en application apparaît d’autant moins probable à court terme que l’absence de majorité ne plaide pas en faveur de mesures radicales.

 

Elle remettrait de surcroît en question l’équilibre d’un secteur, l’assurance-vie, pesant 2 000 milliards d’euros et alimentant l’économie, tout comme elle hypothèquerait la pérennisation de nombre d’entreprises.

 

En revanche, cette nouvelle contribution au débat tend à prouver qu’une réforme du cadre des transmissions sera nécessaire (notamment au profit des classes modestes et moyennes), le sujet faisant quasiment consensus à gauche comme à droite.

 

 

L’administration fiscale a le pouvoir de rectifier l’évaluation d’un bien si elle estime que celle-ci est inférieure à sa valeur vénale réelle. Pour ce faire, elle doit apporter des preuves solides. La jurisprudence privilégie la méthode par comparaison, en se basant sur des biens intrinsèquement similaires.

L’administration fiscale a le pouvoir de rectifier l’évaluation d’un bien si elle estime que celle-ci est inférieure à sa valeur vénale réelle. Pour ce faire, elle doit apporter des preuves solides. La jurisprudence privilégie la méthode par comparaison, en se basant sur des biens intrinsèquement similaires.

 

Une affaire récente met en lumière l’importance pour l’administration fiscale de justifier ses évaluations en se basant sur des éléments de comparaison pertinents. Les contribuables doivent également être en mesure de prouver l’exactitude de leurs valorisations pour éviter des rectifications injustifiées.
 

Contexte de l’Affaire

La Cour a ainsi jugé que l’administration n’avait pas suffisamment tenu compte des éléments de moins-value. Mme O, veuve R, décédée en 2013, avait établi ses trois petits neveux par alliance comme légataires universels. Elle était propriétaire de sa résidence principale, évaluée à 2 370 000 euros dans la déclaration de succession. Ce bien a été vendu le 10 juin 2014 pour un prix de 2 920 000 euros.

 

Suite à un contrôle de la déclaration de succession, l’administration fiscale a estimé que la valeur déclarée de ce bien était de 2 827 000 euros. Une proposition de rectification a été envoyée à Mme C. M. La commission de conciliation a maintenu la valeur proposée par l’administration. Mme C. M. a déposé une réclamation contentieuse, qui a été rejetée. Elle a ensuite assigné la Direction régionale des finances publiques devant le tribunal judiciaire de Paris.

 

Le tribunal judiciaire de Paris a statué que la valeur vénale de l’immeuble devait être fixée à 2 600 000 euros. Il a rejeté le surplus des contestations et a condamné le directeur général des finances publiques d’Ile-de-France et de Paris aux dépens et à payer à Mme C. M. la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

 

L’argumentation de l’Administration Fiscale

L’administration fiscale peut rectifier l’évaluation d’un bien lorsqu’elle estime que celle-ci est inférieure à sa valeur vénale réelle au jour du décès. Pour cela, elle utilise la méthode par comparaison de biens intrinsèquement similaires, comme le permet la jurisprudence.

M. M. soutient avoir apporté la preuve de l’exactitude de la valorisation.
 

La décision de la Cour

Pour la cour, il appartient à l’administration de justifier de l’évaluation en fonction d’éléments de comparaison suffisants portant sur des biens intrinsèquement similaires. L’administration a estimé, par comparaison avec trois cessions de biens similaires, que l’évaluation proposée par la contribuable, concernant six cessions, n’était pas pertinente.
 

Dans le rapport d’expertise, le bien, construit en 1959, nécessite des rafraîchissements. Les prestations de bonne qualité sont en état d’usage, et l’électricité et la plomberie doivent être modernisées. Les derniers travaux datent de 1976. Quant aux dépendances, le studio situé en sous-sol, semi-enterré, ne dispose ni de WC privatif, ni de cuisine, et n’est pas louable en l’état.

 

Le droit de jouissance exclusive du toit est limité par le règlement de copropriété et ne constitue pas un droit de propriété. La localisation est excentrée, avec un impact de l’importante circulation et l’absence de vue dégagée.
 

L’administration a présenté trois termes de comparaison. Deux de ces termes se situent dans des quartiers plus recherchés. L’appartement en litige est situé à proximité du périphérique (recouvert à cet endroit). Le premier élément de comparaison retenu par l’administration est une adresse prestigieuse avec une vue exceptionnelle, localisation objectivement pas similaire à celle de l’appartement en litige. Le second terme concerne un appartement situé au cœur d’une rue commerçante, éloigné du boulevard périphérique. Seul le troisième bien peut être considéré comme étant similaire.
 

La valeur vénale dépend de facteurs physiques tels que la surface, la date de construction, la qualité architecturale, l’état d’entretien et de vétusté. Statuant à nouveau, la cour a jugé que Mme C. M. justifiait de l’exactitude de la valeur déclarée dans le cadre de la déclaration de succession de Madame R., soit la somme de 2 370 000 euros.

 

Par ces motifs, la cour a confirmé la décision déférée en ce qu’elle a jugé que l’administration n’avait pas suffisamment tenu compte des éléments de moins-value affectant le bien. Elle a fixé à la somme de 2 370 000 euros la valeur vénale de l’immeuble, débouté le Directeur régional des Finances Publiques d’Ile de France et de Paris de l’ensemble de ses demandes, et ordonné la décharge intégrale des rehaussements mis à sa charge par l’administration fiscale.

 

La flat-tax est un dispositif de taxation des revenus du capital qui a été introduit pour simplifier et alléger la fiscalité des contribuables. Cependant, face au déficit budgétaire croissant, le gouvernement envisage des mesures pour augmenter les recettes fiscales, y compris une possible hausse de la flat-tax et d’autres prélèvements exceptionnels.

La flat-tax est un dispositif de taxation des revenus du capital qui a été introduit pour simplifier et alléger la fiscalité des contribuables. Cependant, face au déficit budgétaire croissant, le gouvernement envisage des mesures pour augmenter les recettes fiscales, y compris une possible hausse de la flat-tax et d’autres prélèvements exceptionnels.

 

La flat-tax, autrement appelé PFU, pour prélévement forfaitaire unique, est un dispositif de taxation des revenus du capital perçus par les personnes physiques en France. Elle concerne les revenus de capitaux mobiliers, tels que les dividendes et les intérêts, ainsi que les plus-values de cession des valeurs mobilières et des actifs numériques.

 

La flat-tax se décompose en deux parties : les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % et l’impôt sur le revenu au taux de 12,8 %. En principe, la flat-taxe fait l’objet d’une retenue à la source (sauf pour les actifs numériques) et apparaît directement pré-remplie sur la déclaration de revenus en ligne. Les contribuables peuvent également opter pour l’application du barème progressif.

 

Pendant le mandat de François Hollande, jusqu’en 2017, ces revenus étaient soumis au barème progressif, ce qui pour les hauts revenus représentait une taxation potentiellement très élevée (taux d’IR à 41 voire 45 % + 17,2 % de prélèvements sociaux).
 

Baisser le déficit public

Le ralentissement de l’économie entraîne des recettes fiscales moindres qu’attendu. Le déficit budgétaire pourrait prochainement s’approcher des 6 %. Afin de ramener ce taux à 5 %, le nouveau Gouvernement envisage de trouver jusqu’à 50 milliards d’euros.

 

Le nouveau ministre de l’Économie, des Finances et de l’Industrie, Antoine Armand, a précisé dans une interview au JDD qu’il souhaitait avant tout « baisser la dépense publique et la rendre plus efficace ». Des économies sur les dépenses qui n’excluent cependant pas la piste des hausses d’impôt, puisqu’il indique également qu’exclure « d’office certains prélèvements exceptionnels et ciblés ne serait pas responsable ».

 

Une hausse de quelques points de la flat-tax (de 30 à 33 voire 35 %) permettrait d’augmenter les recettes fiscales de plus d’un milliard d’euros. D’autres pistes seraient étudiées, telles que le gel du barème de l’impôt sur le revenu, la création d’une surtaxe d’impôt sur les sociétés, voire une hausse du taux normal de TVA.

 

 

Les dépassements d’honoraires ne sont pas justifiés pour 82 % des Français. Plus de 52 % renoncent à consulter leur médecin généraliste à cause de difficultés financières. Bénéficier d’un service d’avance de frais de santé par leur employeur intéresse 89 % des Français.

Les dépassements d’honoraires ne sont pas justifiés pour 82 % des Français. Plus de 52 % renoncent à consulter leur médecin généraliste à cause de difficultés financières. Bénéficier d’un service d’avance de frais de santé par leur employeur intéresse 89 % des Français.

 

Un sondage de la startup Rosaly révèle une insatisfaction croissante des Français vis-à-vis du système de santé, notamment en raison des dépassements d’honoraires et des difficultés financières. Une solution envisagée pour pallier ces problèmes serait l’avance des frais de santé par les employeurs, une proposition largement soutenue par les Français.

 

C’était mieux avant ?

Pour deux Français sur trois (67 %), le système de santé actuel est en train de péricliter et devient de moins en moins performant. De plus, 18 % estiment que ce système de santé stagne et n’évolue pas, ni en bien, ni en mal. Ils ne sont que 15 % à le déclarer de plus en plus performant. De façon globale, les Français jugent que le système de santé en France est de moins en moins performant (67 %), stagne en termes de performance (18 %), ou est de plus en plus performant (15 %).
 

Des dépassements d’honoraires inacceptables

Les dépassements d’honoraires sont devenus une pratique courante (1 médecin sur 2 en 2024) mais qui révolte une grande partie de la population. En effet, plus de 82 % des Français considèrent ces dépassements comme anormaux. Au-delà de ce mécontentement, près de 11 % déclarent être dans l’incompréhension vis-à-vis de cette pratique de surfacturation. Seulement 7 % des Français trouvent normal que les médecins pratiquent des dépassements d’honoraires et comprennent pourquoi, tandis que 11 % les trouvent normaux mais ne savent pas vraiment pourquoi.
 

Des problèmes financiers qui influent sur la santé

Si la santé doit passer avant tout, les difficultés des Français peuvent entraîner des répercussions sur leurs décisions de consultation. En effet, plus d’un Français sur deux (52 %) avoue devoir retarder une consultation chez leur médecin généraliste en cas de problèmes financiers. En revanche, ils sont moins nombreux à annuler un rendez-vous avec un médecin généraliste (33 %) et encore moins à ne pas acheter de médicaments (9 %). Seulement 6 % des Français ne retarderaient aucune dépense de santé en cas de problème financier.
 

La solution : l’avance des frais de santé

Face à cette problématique, plus de 89 % des Français seraient favorables à ce que leur employeur propose un service d’avance sur les frais de santé. 67 % seraient très favorables à ce genre de solution et 22 % favorables. Seulement 11 % des Français seraient défavorables à cette proposition.

 

 

La reprise du marché immobilier se confirme grâce à une politique monétaire favorable et à une concurrence accrue entre les banques. Les emprunteurs peuvent profiter de cette période pour réaliser leurs projets immobiliers dans des conditions avantageuses.

La reprise du marché immobilier se confirme grâce à une politique monétaire favorable et à une concurrence accrue entre les banques. Les emprunteurs peuvent profiter de cette période pour réaliser leurs projets immobiliers dans des conditions avantageuses.

 

Pretto, leader du courtage en crédit immobilier 100 % digital, met en lumière les tendances récentes des taux pour le mois d’octobre. Après une pause estivale, la reprise de la baisse initiée en septembre se confirme, portée par une politique monétaire en voie d’assouplissement, une trajectoire de sérieux budgétaire pour la France qui se profile, et des banques en conquête.

 

Les banques centrales, notamment la Banque Centrale Européenne (BCE) et la Réserve Fédérale américaine (Fed), ont confirmé une trajectoire de baisse des taux avec des assouplissements respectifs en septembre de 0,25 points pour la BCE et de 0,5 points pour la Fed. La constitution du gouvernement au cours du mois de septembre a également confirmé les orientations vers un sérieux budgétaire renforcé.

 

Concurrence entres les banques en hausse

 

Plusieurs banques partagent pour octobre des barèmes en baisse, certaines affichent même des offres attractives limitées dans le temps pour repartir en conquête. Cela génère une concurrence accrue entre établissements et donc davantage d’opportunités pour les emprunteurs. Les taux baissent de 0,05 à 0,10 points dans le mois, et cette baisse devrait se poursuivre d’ici à la fin de l’année avec des taux qui pourraient atteindre de 3 à 3,20 % sur 20 ans en fin d’année.

 

Pierre Chapon, président de Pretto, souligne l’importance de cette dynamique : “Le marché immobilier reprend plus vigoureusement en cet automne à la faveur du recul des taux des crédits, ce qui pourrait relancer rapidement une hausse des prix des biens. Nous recommandons à tous les candidats à l’acquisition de se saisir de cette fenêtre qui constitue une très belle opportunité !”

 

 

L’enquête trimestrielle de Superimmo.com révèle un regain d’optimisme significatif parmi les agents immobiliers, avec des prévisions favorables sur les prix, les taux de crédit et les délais de vente.

Superimmo.com présente les résultats de sa grande enquête trimestrielle sur le moral des agents immobiliers, réalisée les 12 et 13 septembre 2024 auprès de 1062 agents immobiliers.

 

L’enquête trimestrielle de Superimmo.com révèle un regain d’optimisme significatif parmi les agents immobiliers, avec des prévisions favorables sur les prix, les taux de crédit et les délais de vente. Cette confiance se reflète également à travers toutes les régions françaises, confirmant une dynamique positive pour le marché immobilier.
 

Un regain d’optimisme marqué

L’enquête révèle une forte progression du moral des agents immobiliers, avec une augmentation de 10,3 points par rapport à la dernière édition de juin 2024. Ainsi, 67,5 % des agents se déclarent optimistes quant aux perspectives du marché, marquant un regain de confiance très important.

Les agents immobiliers témoignent également d’une confiance accrue dans leur propre activité : 68,3 % des professionnels se montrent optimistes, soit une augmentation de 10,3 points par rapport à juin.
 

Des anticipations positives sur les prix et sur les taux

En ce qui concerne les prix, les anticipations de baisse ont reculé de 25 % (-13,4 points), au profit d’une prévision de stabilité des prix qui a augmenté de 25 % (+10,7 points). Actuellement, 53,6 % des agents immobiliers prévoient une stabilité des prix. Il est également à noter que 6,2 % des professionnels anticipent une hausse, un chiffre qui, bien que modeste, a presque doublé depuis la dernière étude (3,6 %).

 

Par ailleurs, 63 % des professionnels du secteur s’attendent à ce que les taux de crédit immobilier continuent de baisser. Ils sont 32,9 % à prévoir une stabilisation.

 

Des délais de vente stabilisés

Les délais de vente devraient se stabiliser pour 49 % des agents, une progression de 9 points par rapport à juin 2024. Ils sont 33,7 % à anticiper encore une hausse, un chiffre en recul de 13 points par rapport à la dernière enquête.
 

Un optimisme généralisé à travers la france

L’optimisme des agents immobiliers s’étend sur l’ensemble du territoire national. En Alsace, le taux de confiance dans le marché atteint un niveau remarquable de 80 %. En Île-de-France, la progression est particulièrement marquée, avec une hausse de 20 points depuis le mois de juin 2024. Les professionnels franciliens, autrefois majoritairement pessimistes, sont désormais 68,3 % à se déclarer confiants quant aux perspectives du marché.

Cet enthousiasme se reflète également dans la perception de leur propre activité. Partout en France, les agents immobiliers expriment une forte confiance, avec des taux allant de 55,6 % à 80 % selon les régions, confirmant une dynamique positive à travers le pays.
 

Des prévisions de baisse des taux de crédit immobilier

En ce qui concerne l’évolution des taux de crédit immobilier, une tendance générale de prévision de baisse se dessine sur la quasi-totalité du territoire. Seule la Haute-Normandie fait exception, où les professionnels anticipent encore une stabilité des taux.

 

 

L’étude « Les Français et l’immobilier », réalisée pour Laforêt, vise à comprendre et analyser le rapport des Français aux projets immobiliers. Au second semestre 2024, des perspectives favorables laissent entrevoir un regain du marché immobilier pour 2025.

L’étude « Les Français et l’immobilier », réalisée pour Laforêt, vise à comprendre et analyser le rapport des Français aux projets immobiliers. Au second semestre 2024, des perspectives favorables laissent entrevoir un regain du marché immobilier pour 2025.

 

Le marché immobilier français est soumis à des dynamiques complexes, avec des perspectives favorables à l’échelle européenne et des incertitudes nationales. Les intentions d’achat restent stables, mais les exigences financières et les concessions sur les performances énergétiques pourraient jouer un rôle crucial dans les décisions des futurs acheteurs.
 

Un contexte économique favorable

Mi-septembre, la Banque Centrale Européenne a annoncé un deuxième assouplissement de ses taux directeurs pour l’année 2024. En conséquence, les taux immobiliers sont en baisse en cette rentrée de septembre. Ces indicateurs positifs n’ont pas échappé aux Français : plus d’une personne interrogée sur deux a entendu parler de la récente baisse des taux d’intérêt (59 %). De plus, près d’un sondé sur quatre envisage un investissement ou un achat immobilier d’ici la fin de l’année en raison de cette baisse (23 %).
 

Un contexte national incertain

Si la situation s’améliore à l’échelle européenne, le contexte national suit une tendance inverse, ce qui n’est pas sans conséquences sur le marché immobilier. 66 % des Français reconnaissent que l’incertitude de la situation politique actuelle les incite à attendre avant de concrétiser leurs projets immobiliers, et même 69 % des potentiels primo-accédants.
 

Des intentions d’achat stables

Soumises à ces deux tendances contraires, les intentions d’achat restent stables au début du second semestre 2024. 17 % des Français ont acheté un bien immobilier cette année ou ont l’intention de le faire, contre 18 % en juin dernier. Les intentions d’achat déclarées progressent néanmoins chez les jeunes Français : 23 % des 18-24 ans ont pour projet d’acheter un bien en 2024, soit 7 points de plus qu’en juin 2024. 

 

En revanche, ces nouveaux potentiels acheteurs en sont encore aux prémices, la hausse concernant les répondants n’ayant pas commencé leurs recherches. Par ailleurs, les sondés âgés de 25 à 34 ans restent les premiers acquéreurs en puissance : 35 % ont acheté un bien (2 %) ou ont l’intention de le faire (33 %) cette année.
 

Les facteurs d’incitation à l’achat

Alors que les taux en hausse avaient fini par laisser place à une forme de résignation chez les Français qui réalisaient leurs projets immobiliers malgré le contexte économique défavorable, les exigences financières semblent revenir avec la période baissière. L’attention à l’égard du niveau des taux immobiliers progresse, notamment chez ceux qui ont l’intention d’acheter un bien immobilier cette année. 55 % prendraient en compte le niveau des taux immobiliers pour se projeter sérieusement dans une acquisition (stable par rapport à juin, +5 points par rapport à mars 2024). Ce chiffre s’élève à 87 % chez les futurs acheteurs potentiels, soit 7 points de plus qu’en juin et 8 points de plus qu’en mars. 

 

De plus, le seuil qui pourrait inciter les Français à envisager un achat reste aujourd’hui très lointain : 28 % évoquent un taux inférieur à 2 %, alors même que les taux actuels sont encore proches des 4 %. Le niveau des taux immobiliers gagne en importance auprès des principaux acquéreurs potentiels. 73 % des Français âgés de 25 à 34 ans prendraient en compte le niveau des taux, soit 4 points de plus depuis juin dernier.
 

Des concessions sur les performances énergétiques

Par ailleurs, les Français pourraient se tourner vers des investissements moins onéreux, en sacrifiant certaines exigences. Certains pourraient notamment faire l’impasse sur la question du diagnostic énergétique, pourtant très importante pour eux. En mars 2023, 83 % des interviewés affirmaient regarder le DPE lorsqu’ils consultaient des annonces pour des biens immobiliers. 

 

Néanmoins, aujourd’hui, près d’un Français sur trois pourrait imaginer investir dans un logement dont le DPE est classé F ou G afin de bénéficier d’un prix de vente plus abordable (35 %). Les Français déjà propriétaires seraient plus enclins à faire des concessions sur les performances énergétiques pour un futur achat. 43 % pourraient acquérir un logement avec un DPE classé F ou G. À l’inverse, les interviewés qui n’ont encore acheté aucun bien se montreraient un peu plus exigeants (31 %).
 

Le logement étudiant : Un casse-tête financier

La crise du logement en France frappe particulièrement les étudiants, une population particulièrement vulnérable. Interrogés sur leur situation financière, sept étudiants sur dix reconnaissent avoir besoin de recourir à une aide financière (proches, prêt, bourse étudiante…) pour équilibrer leur budget (71 %).

 

 

Un salarié de droit français qui a perdu son emploi ne peut bénéficier des allocations chômage que s’il retourne en France. Pour être éligible, il doit être en mesure de prouver une présence régulière en France et que le centre principal de ses intérêts se situe également en France.

Un salarié de droit français qui a perdu son emploi ne peut bénéficier des allocations chômage que s’il retourne en France. Pour être éligible, il doit être en mesure de prouver une présence régulière en France et que le centre principal de ses intérêts se situe également en France.

 

Les conventions régulièrement signées entre le patronat et les syndicats pour définir les règles d’indemnisation des chômeurs stipulent que cette aide est réservée aux personnes résidant en France, comme l’a rappelé la Cour de cassation.

 

Un cadre supérieur, licencié alors qu’il était affecté en Asie depuis plusieurs années, avait décidé de ne pas rentrer en France. En raison de sa situation, il avait perçu des allocations d’aide au retour à l’emploi et avait retrouvé un emploi après trois ans, après avoir épuisé la durée maximale d’indemnisation. Cependant, Pôle emploi lui avait ensuite réclamé le remboursement de près de 170 000 euros versés, car il ne remplissait pas les conditions pour recevoir ces allocations.

 

D’une part, il résidait à l’étranger et ne pouvait pas justifier d’une présence régulière en France, et d’autre part, le centre principal de ses intérêts n’était plus en France, ont noté les juges. Or, pour prétendre à ces allocations, il est nécessaire de résider de manière stable et effective en France.

 

Les allocations versées pendant trois ans étaient donc indûment perçues et devaient être restituées, a confirmé la Cour de cassation.

Les avis de taxe foncière sont disponibles depuis le 20 septembre pour les redevables mensualisés, et le sont déjà pour les autres. Les propriétaires ont jusqu’au 20 octobre pour s’acquitter de la taxe foncière en ligne et jusqu’au 15 octobre par chèque.

Les avis de taxe foncière sont disponibles depuis le 20 septembre pour les redevables mensualisés, et le sont déjà pour les autres. Les propriétaires ont jusqu’au 20 octobre pour s’acquitter de la taxe foncière en ligne et jusqu’au 15 octobre par chèque.

 

Cet impôt local s’applique à toute construction pérenne, solidement ancrée au sol. De la cabane de jardin à la piscine en passant par le garage et surtout, les habitations, chaque mètre carré de surface est redevable de cette taxe annuelle. Son calcul, revu chaque année, repose sur deux données : la valeur locative cadastrale et le taux décidé par la collectivité locale.
 

Pour autant, les 33 millions de propriétaires français ne sont pas tous redevables de cet impôt. En 2017, dernier recensement du nombre de personnes assujettis à cet impôt, 17 millions de Français payaient la taxe foncière. Les motifs d’exonération, comme les travaux de rénovation, sont nombreux et peuvent différer selon les règles locales.
 

Une revalorisation de +3,9 % de la valeur cadastrale
La valeur cadastrale locative est indexée sur l’inflation et revalorisée chaque année. A moins que la collectivité locale n’ait choisi de baisser ses taux d’imposition, ce qui reste une exception, les propriétaires devront donc s’acquitter d’un impôt en hausse en 2024.
En effet, seules 2 % des communes choisissent cette année de baisser les taux appliqués, tandis que 82,1 % des communes décident de conserver les taux appliqués en 2023.
 

Cette année, 16,7 % des communes ont choisi d’appliquer une augmentation , pour la plupart minime : dans 75 % des cas, cette augmentation est inférieure à 2 %. Pour 2023 en revanche, la hausse moyenne des taux s’élevait à 2,9 % indique la direction générale des finances publiques (DGFIP). Certaines villes avaient très fortement augmenté leur taux d’imposition (+52 % à Paris, +25 % à Grenoble, +14,3 % à Metz, +10 % à Limoges ou +9 % à Lyon).
 

Au total, ces hausses touchent 14 % de la population assujettie à la taxe foncière. Les augmentations sont plus présentes dans les villages et petites villes de moins de 3.500 habitants. Le taux communal augmente pour 20 % des habitants de ces communes.
 

679 euros en moyenne pour une habitation
Au niveau national, la taxe foncière collecte 50,8 milliards d’euros par an. Les mono propriétaires sont imposés à hauteur de 679 euros par an en moyenne , avec une différence notable entre les maisons et les appartements, moins taxés du fait de leur surface en moyenne plus réduite.
Il faut noter qu’un propriétaire sur dix possède au moins trois habitations, et est redevable en moyenne d’une taxe foncière totale de 3 889 euros. Par ailleurs, 20 % des propriétaires possèdent deux habitations, pour une taxe de 1.264 euros par an en moyenne en 2023 selon les données de la DGFIP.
 

L’union nationale des propriétaires immobiliers indiquait l’année dernière une hausse de la taxe foncière de 26,1 % sur 10 ans. En ajoutant une augmentation de la valeur locative cadastrale cette année de 3,9 %, et une part en légère hausse pour les taux applicables par les collectivités, on peut calculer qu’en 10 ans, la taxe foncière augmente de quasi 30 % au niveau national. Aujourd’hui en moyenne, le taux appliqué est de 35 % de la valeur locative cadastrale, soit le loyer théorique annuel du bien s’il était mis en location.