Avec la hausse des taux et le ralentissement du marché immobilier, quels sont les risques et le rendement de l’investissement dans les SPCI ?
Avec la hausse des taux et le ralentissement du marché immobilier, quels sont les risques et le rendement de l’investissement dans les SPCI ? Décryptage de Stefan de Quelen, directeur général de Meilleurtaux Placement
Une SCPI (société civile de placement immobilier) est un véhicule d’investissement permettant à des épargnants particuliers d’investir dans un parc immobilier sans avoir à s’occuper de la gestion du bien. En effet, la recherche de locataires, l’entretien et la gestion du bien ou encore les travaux sont entièrement délégués à la société de gestion. Un autre avantage de cet investissement est le ticket d’entrée qui est faible. Pour quelques centaines d’euros, il est donc possible d’accéder à un parc composé de plusieurs dizaines voire centaines de biens.
« Concrètement, la SCPI achète un certain nombre de biens immobiliers qu’elle finance avec l’argent qu’elle récolte auprès des particuliers. Elle gère son parc, récolte les loyers auprès des locataires et verse la part qui revient à chaque investisseur, après déductions des charges et des frais », explique Stefan de Quelen, directeur général de Meilleurtaux Placement.
Quel rendement ?
En 2022, le rendement moyen des SCPI est ressorti à 4,53% contre 4,49% en 2021*. Ce rendement est variable suivant le type de SCPI. En effet, les SCPI résidentielles versent moins de 4% en moyenne tandis que certaines SCPI d’entreprise (commerce, bureaux ou encore logistique) dépassent les 5%. Il s’agit d’un taux de distribution net de tout frais. Par exemple, un investisseur qui place 1000 € dans une SCPI qui verse 4,5% touchera 45 € de rendement.
« De plus en plus d’investisseurs, des jeunes mais également des retraités, s’intéressent à l’investissement en SCPI car ils n’ont ni le temps ni l’envie de s’occuper de la gestion d’un bien immobilier, et peuvent ainsi très simplement confier la gestion à une SCPI tout en bénéficiant des rendements et de la solidité d’un investissement immobilier », précise Stefan de Quelen. L’investissement en SCPI est donc un investissement particulièrement rentable. En France, le rendement locatif moyen d’un investissement en direct est de 4,5%** mais il s’agit d’un rendement brut, c’est-à-dire un rendement avant les charges.
Quels risques ?
Investir en SCPI revient à investir dans l’immobilier. Autrement dit, la SCPI est soumise aux aléas du marché immobilier dans son ensemble (vacances locatives, baisse de prix, problème de liquidité, etc.). Toutefois, il est important de noter que certains risques sont limités.
La SCPI investissant dans plusieurs dizaines ou centaine de biens, un problème avec un locataire qui ne payerait pas n’impacterait que très peu le rendement. On dit alors que le risque locatif est « mutualisé ».
De plus, les SCPI sont très diversifiées, et en particulier sur de l’immobilier d’entreprise (commerce, bureaux, santé, logistique, etc.) qui est moins affecté aujourd’hui par les baisses de prix qui touchent surtout le résidentiel.
« Les SCPI conservent une poche de liquidités pour répondre à d’éventuelles demandes de rachat. Dans un contexte de marché normal, une demande de rachat est donc traitée rapidement, bien plus rapidement qu’une vente d’un bien immobilier. Néanmoins, en cas de demandes massives de rachat, la SCPI pourrait avoir besoin de vendre un actif pour faire face aux rachats, dans ce cas la liquidité n’est pas garantie et peut prendre plusieurs mois », observe Stefan de Quelen.
« Certaines SCPI ont vu leur patrimoine augmenter de 5%, voire plus, ces dernières années sans répercuter cette hausse, par prudence, sur le prix de la part. Investir dans ces véhicules permet donc d’accéder à un patrimoine immobilier décoté, avec donc un rendement attractif, une exposition plus faible à une éventuelle baisse des prix immobiliers à court terme, et un potentiel de plus-value important à long terme », conclut le directeur général de Meilleurtaux Placement.
