Comment réduire de plus de moitié son assurance emprunteur ?

Comment économiser 57 % en moyenne sur le coût total d’un emprunt en changeant d’assurance de prêt grâce à la loi Lemoine ?

Comment économiser 57 % en moyenne sur le coût total d’un emprunt en changeant d’assurance de prêt grâce à la loi Lemoine ?

Adoptée en juin dernier, la loi Lemoine révolutionne en profondeur le secteur de la banque et de l’assurance puisqu’elle vise à démocratiser l’accès à l’assurance emprunteur.

Plusieurs changements ont ainsi été mis en place tels que l’abaissement du droit à l’oubli à 5 ans (au lieu de 10) ou la suppression du questionnaire de santé pour les emprunts de moins de 200 k€ (s’ils sont remboursés avant les 60 ans de l’assuré).

Mais surtout, la loi Lemoine permet de résilier son assurance à tout moment ! Cette nouvelle possibilité est particulièrement intéressante. Alors qu’avant il fallait attendre certaines échéances clés, selon la date de signature du contrat, les emprunteurs profitent désormais d’offres beaucoup plus avantageuses.

A titre d’exemple, il faut savoir qu’entre 2020 et 2021, le coût de l’assurance emprunteur a baissé de -13% (source : Cyrille Chartier-Kastler, fondateur du site spécialiste de l’assurance Good value for money).

D’abord réservée aux nouveaux emprunteurs, la résiliation sera ouverte dès septembre à tous ceux qui ont un prêt en cours. Tout le monde peut donc en bénéficier. 

Toufik Gozim et Mickael Benhassen, co-fondateurs de l’insurtech Assurly, soulignent, “Alors que les Français subissent une inflation galopante, les emprunteurs ont tout intérêt à saisir cette opportunité pour changer d’assurance ! Les économies à réaliser sont substantielles : 57% en moyenne sur le coût total d’un emprunt”.

Economiser jusqu’à 48 000 euros sur l’assurance de prêt immobilier

Si en théorie les emprunteurs sont libres de choisir leur contrat d’assurance, en pratique il est très difficile de dire “non” à son banquier :
• La plupart ne savent pas qu’ils ont la possibilité de faire appel à la concurrence ;
• Ils redoutent aussi de se voir refuser leur crédit immobilier, alors même qu’il s’agit souvent du projet de toute une vie.

Ainsi, les banques représentent toujours 87% des encours de primes. C’est d’ailleurs ce qui a en partie justifié l’adoption de la loi Lemoine : le gouvernement a souhaité faciliter l’accès à la concurrence, afin d’influencer les prix à la baisse pour redonner du pouvoir d’achat. Pourtant, actuellement, cette possibilité de résiliation est passée relativement inaperçue.
 

Loi Pouvoir d’achat : les conséquences pour l’immobilier

La loi pour la protection du pouvoir d’achat concerne aussi les propriétaires bailleurs et les locataires. Décryptage des conséquences de cette loi pour l’immobilier.

La loi pour la protection du pouvoir d’achat concerne aussi les propriétaires bailleurs et les locataires. Décryptage des conséquences de cette loi pour l’immobilier par les juristes de PAP.

 

Au programme : plafonnement de l’indexation des loyers des baux d’habitation à 3,5 % et renforcement de l’encadrement des loyers pour les logements jugés de faible qualité. 
 

L’indexation des loyers d’habitation plafonnée à 3,5 %
 

Depuis une loi du 8 février 2008 « pour le pouvoir d’achat » (déjà !), l’indice de révision des loyers (IRL) est calculé sur l’évolution des prix à la consommation. Mais ces derniers mois, l’inflation explose pour atteindre des niveaux plus connus en France depuis longtemps : entre 8 et 10 % sont attendus fin 2022 !
Conséquence pour les locataires : le dernier indice de révision de loyer, sorti le 13 juillet 2022, permet une hausse des loyers de 3,6%, et ce pourcentage ne peut qu’augmenter dans les prochains mois.
 

Pour protéger le pouvoir d’achat des locataires de hausses insoutenables, le Gouvernement a donc décidé de prévoir un plafonnement de l’indexation. Le plafonnement de l’indexation est fixé à :
–         3,50 % en France métropolitaine ;
–         3,50 % en Corse mais ce taux pourra y être baissé jusqu’à 2 % près consultation pour avis de l’assemblée de Corse ;
–         2,50 % en Outre-mer
 

A noter : selon une étude menée du 7 au 15 juillet 2022 auprès des propriétaires-bailleurs de PAP, 66% des propriétaires n’appliquent pas la révision de loyer en cours de bail, soit parce que le dispositif leur paraît complexe, soit parce qu’ils souhaitent conserver de bonnes relations avec leurs locataires. 
 

Renforcement de l’encadrement des loyers
 

Dans vingt-quatre villes de métropole s’applique aujourd’hui un encadrement des loyers consistant en un plafonnement des loyers d’habitation (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune et Est Ensemble). Cette mesure s’y justifie notamment par un niveau élevé des loyers.
Or, la loi elle-même permet un dépassement du plafond, appelé « complément de loyer », lorsque le logement dispose de caractéristiques de confort ou de localisations relativement exceptionnelles. La loi ne définit cependant pas la nature de ces caractéristiques… pas plus que leur valorisation.
 

Résultat, le complément de loyer est fréquent. D’après une étude menée sur les annonces de location publiées sur PAP à Paris en 2021, 42,1% des annonces appliquent un complément de loyer. Le phénomène est encore plus marqué sur les surfaces de moins de 20 m², qui appliquent un complément de loyer à 73,2 %… ce qui ne les empêche pas d’être les biens qui reçoivent le plus de contacts (entre 60 et 80 en moyenne). 
 

Face à ce constat, la loi pouvoir d’achat liste les défauts des logements qui ne peuvent faire l’objet de complément de loyer. Ainsi, un logement ne pourra plus faire l’objet d’un complément de loyer :
–         S’il dispose de sanitaires sur le palier ;
–         En présence de signes d’humidité sur certains murs ;
–         S’il est de classe F ou G s’agissant de son niveau de performance énergétique ;
–         Si des fenêtres laissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;
–         En présence d’un vis-à-vis de moins de dix mètres ;
–         En cas d’infiltrations ou d’inondations provenant de l’extérieur du logement ;
–         En cas de problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;
–         En présence d’une installation électrique dégradée ;
–         En cas de mauvaise exposition de la pièce principale.
 

Les passoires énergétiques dans la ligne de mire

L’interdiction du complément de loyer pour les logements classés F et G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une nouvelle mesure qui s’inscrit dans la lutte contre ce qu’on appelle les « passoires énergétiques » ou les    « passoires thermiques ».
Rappelons que depuis la loi Climat et Résilience de 2021, les logements de la classe F ou G :
– ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer entre deux locataires en zone tendue… règle étendue à toute la France à compter du 24 août 2022 ;
–  ne pourront plus, à compter du 24 août 2022, faire l’objet d’une indexation en cours de bail ;
–  que les logements classés G seront interdits à la location en 2025 puis les logements classés F en 2028.
Et même que depuis la loi Climat de 2019, les logements dont la consommation excède 450 kWh/m²/an seront interdits à la location dès le 1er janvier 2023…
 

Ces mesures de plus en plus strictes posent néanmoins de sérieux problèmes d’application. Après un couac important sur le Diagnostic de Performance Energétique fin 2021, un décret est actuellement en cours de préparation pour décaler la mise en place de l’Audit énergétique à la vente, initialement prévu le 1er septembre 2022.
Quant aux aides (en particulier MaPrimeRénov), elles sont essentiellement utilisées pour des « gestes », comme le changement du système de chauffage, plutôt que des rénovations globales. Sans oublier les difficultés pour les logements en copropriété à faire voter des travaux d’isolation à l’échelle de l’immeuble ! 
Ainsi, peu de logements sont actuellement sortis de leur statut de « passoire thermique ». On voit mal comment ces logements pourraient sortir du parc locatif, ce qui entrainerait une pénurie d’offres supplémentaire… et risquerait de poser des problèmes de pouvoir d’achat.
 

Quand trop de choix tue vraiment le choix

Pour plus de 40% des consommateurs français, trop de choix est synonyme d’émotions négatives allant de l’incertitude à la colère, selon une étude Emarsys.

Pour plus de 40% des consommateurs français, trop de choix est synonyme d’émotions négatives allant de l’incertitude à la colère, selon une étude Emarsys portant sur l’impact de la « paralysie analytique » quant aux prises de décisions des consommateurs. 

 

La paralysie analytique se définit comme l’incapacité de choisir par peur de faire le mauvais choix ou du fait d’une saturation d’informations. 

Pour 19 % des sondés français, le marketing des marques et des distributeurs entraine une saturation d’informations les empêchant de prendre une décision. D’autres se tournent vers leur marque habituelle (46%) tandis que 16 % choisissent l’option la moins chère.

Avec ce trop-plein de choix induit par les marques et les marketplaces, les chiffres récoltés par Emarsys offrent des pistes sur la façon dont les marques pourraient aider les consommateurs à laisser de côté le superflu : 

• 35 % veulent que les marques donnent la priorité à des promotions personnalisées
• 27 % veulent que les marques leur montrent uniquement les produits qu’ils ont déjà achetés
• 24 % aimeraient que les marques offrent un choix plus restreint et aient moins de produits 
 

« Qu’il s’agisse d’Amazon Prime Day, des soldes ou même de différentes périodes de promotions, des marques comme Puma et Adidas Runtastic doivent proposer des stratégies de marketing et de vente très ciblées plutôt qu’un flot d’options potentiellement non pertinentes. Il ne s’agit pas de réduire le choix mais de proposer les bonnes options », explique Younes Ben Maïz, Global Sales Lead GTM chez Emarsys.

 

Loi de finances rectificatives : Ce que le Sénat a validé

Jeudi 4 août 2022, le Sénat a définitivement adopté (par 233 voix pour et 97 voix contre) le projet de loi de finances rectificative pour 2022.

Jeudi 4 août 2022, le Sénat a définitivement adopté le projet de loi de finances rectificative pour 2022, dans la rédaction issue du texte de la commission mixte paritaire du 3 août (modifié par quatre amendements techniques du Gouvernement).
 

Parmi ses dispositions :
– maintient le bouclier tarifaire sur l’énergie et les modalités de la remise carburant, ainsi que l’ensemble des mesures proposées en vue d’alléger les coûts des salariés(renforcement de la « prime transport » et du forfait « mobilité durable », facilitation du recours à l’imposition aux frais réels, etc.) ;
– acte le principe d’allocation d’une prime de rentrée exceptionnelle à tous les bénéficiaires de la prime d’activité, qu’ils soient ou non allocataires de minima sociaux ou d’aides personnelles au logement ;
– confirme la pérennisation proposée par le Sénat de porter à 7 500 euros le plafond applicable pour la défiscalisation des heures supplémentaires ;
– étend jusqu’au 31 décembre 2025 la possibilité offerte aux salariés, avec l’accord de l’employeur, de convertir en majoration de salaire tout ou partie des journées ou demi-journées de RTT non prises ;
– incite les employeurs, pour 2022 et 2023, à participer davantage, de manière volontaire, à la prise en charge des abonnements de transports de leurs salariés au-delà de 50 % de leur coût, en exonérant fiscalement et socialement la fraction allant jusqu’à 75 % ;
– conserve le bornage au 31 décembre 2024 de l’affectation d’une fraction du produit de TVA pour le financement de l’audiovisuel public ;
– confirme les 40 millions d’euros votés par le Sénat à destination des associations d’aide alimentaire ;
– ouvre des crédits, conformément aux orientations décidées par le Sénat, pour permettre la mise en place d’un système de carte vitale biométrique, pour préserver et pérenniser les filières d’exception de production de lavande, ou encore pour compléter le financement des colonnes de pompiers intervenant en renfort des départements touchés depuis plusieurs semaines par des feux de forêts.

 

 

Les nouveaux taux à connaître pour votre épargne

À compter du 1er août 2022, les taux de rémunération des livrets réglementés ont changé. Voici les nouveaux taux à connaître.

À compter du 1er août 2022, les taux de rémunération des livrets réglementés s’établissent comme suit : 
• livret A et livret de développement durable et solidaire : 2 %,
• livret d’épargne populaire : 4,6 %,
• livret d’épargne-entreprise : 1,5 %,
• compte d’épargne logement : 1,25 %. 
 

Pourquoi 7 français sur 10 souffrent de la chaleur dans leur logement

69 % des Français déclarent souffrir des températures trop élevées dans leur logement lors de périodes de forte chaleur.

69 % des Français déclarent souffrir des températures trop élevées dans leur logement lors de périodes de forte chaleur, selon l’étude réalisée par le Groupement Actibaie en partenariat avec l’Ifop, visant à évaluer l’impact de la chaleur et à identifier les gestes adoptés pour réduire les températures, ainsi que les possibilités pour lutter contre la souffrance thermique.
 
La souffrance thermique, un enjeu majeur en France
 

69 % des Français déclarent souffrir des températures trop élevées dans leur logement lors de périodes de forte chaleur. Ils sont notamment 30 % à en souffrir de plus en plus souvent. Un problème qui, selon les prévisions de Météo France, va s’accentuer. Force est de constater que les épisodes caniculaires se sont multipliés dans le pays ces dernières années. Sur les 43 vagues de chaleur observées depuis 1947, seules 9 ont eu lieu avant 1989. En seulement onze ans, entre 2010 et 2021, 19 ont touché l’Hexagone (source : Météo France).

9 français sur 10 (88 %) considèrent qu’il est important de trouver une solution pour réduire la température dans les logements, dont près de la moitié (46 %) à très court terme. Un constat partagé par Hervé Lamy, Délégué Général du Groupement Actibaie, syndicat membre de la FFB (Fédération Française du Bâtiment) : « Les problématiques de chaleur ne sont pas l’apanage des passoires thermiques, qui totalisent déjà 5 millions de logements. Même les logements très performants sur la thermique d’hiver peuvent être très inconfortables lors de période de fortes chaleurs. Il est temps que les pouvoirs publics prennent à bras le corps ce sujet pour les logements existants, comme ils l’ont fait dans le neuf avec la RE 2020. » 

Une solution durable : les stores et volets

Fermer les stores et/ou volets est de loin la première action mise en place pour rafraîchir le logement pour 82 % des Français, suivi par aérer les pièces la nuit (77 %), fermer les fenêtres en période d’ensoleillement (62 %) utiliser un ventilateur (41 %) et enfin un climatiseur (21 %). 

Pour Hervé Lamy, des solutions durables pour réduire la température existent. « Les stores et volets sont en effet très efficaces pour réduire la température intérieure. En maison individuelle, l’indicateur d’inconfort2 (DH) peut être réduit de 40% en installant des volets et des stores manuels. S’ils sont automatisés, cet indicateur peut encore être abaissé de 20% supplémentaires. Des mesures dans une école récemment rénovée ont montré que l’écart peut être de 10°C entre l’extérieur et l’intérieur uniquement grâce aux protections solaires. »

Ces solutions sont d’autant plus prisées que près de la moitié des propriétaires se disent prêts à équiper ou rénover leur logement pour l’installation ou l’automatisation de stores et volets si une aide financière de l’Etat était proposée. « Aujourd’hui les dispositifs d’aides à la rénovation énergétique n’intègrent pas la problématique du confort d’été. Les stores et volets sont totalement exclus. Sur ce sujet, la France est à la traîne comparée à nos voisins allemands ou italiens qui ont sauté le pas. C’est un non-sens social et écologique, incompatible avec les objectifs environnementaux fixés par l’État. »

Limiter le recours à la climatisation 
 

Si aujourd’hui 21 % des Français ont recours à la climatisation, près d’un cinquième (19 %) des non-utilisateurs déclare avoir l’intention d’acheter un climatiseur, ce qui porterait le taux d’équipement des foyers français à 40 %. 

Selon un rapport de l’Ademe publié en juin 2021, la climatisation est aujourd’hui responsable de près de 5% des émissions d’équivalent CO2 du secteur du bâtiment en France. « Il est urgent de rénover les logements pour limiter le recours à la climatisation, trop énergivore. Il faut penser impact environnemental et sobriété énergétique… C’est devenu une nécessité dans le contexte géopolitique actuel, mais aussi et surtout, pour faire face à l’aggravation du réchauffement climatique. »
 

Crédit immobilier : Un taux de refus record chez les courtiers

Un taux de refus record en lien direct avec le taux d’usure : les courtiers alertent sur un risque de blocage du marché

Un taux de refus record en lien direct avec le taux d’usure : les courtiers alertent sur un risque de blocage du marché

 

Pour la première fois, les 6 associations professionnelles d’intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) – CNCEF, Afib, Anacofi, Apic, CNCGP, La compagnie des CGP – ont réalisé un sondage Opinion System auprès d’intermédiaires en crédit (1471 répondants) afin de chiffrer et mettre en exergue les freins à leur activité que sont notamment les taux d’usure et les normes HCSF.  

 

L’objectif de ce sondage est de faire remonter, aux acteurs du marché mais aussi aux ministères du Logement et de l’Économie, des statistiques représentatives sur les refus de crédit afin de déclencher une prise de conscience des difficultés de la profession mais aussi et surtout de ceux et celles qui souhaitent actuellement accéder à la propriété, avec un risque de blocage du marché si rien n’est fait pour lever les contraintes qui pèsent actuellement sur l’octroi de crédit.

 

Pour 40% des intermédiaires en crédit, plus de 4 dossiers sur 10 sont refusés

 

Le 1er enseignement de ce sondage concerne le taux de refus observé par les IOBSP depuis le début de l’année. « Nous n’avions jamais été confrontés à autant de refus sur nos dossiers présentés aux banques. Pour 40% de nos intermédiaires, 40% des dossiers sont refusés, et pour 85% le taux de refus dépasse 20%. Des résultats criants sur les problèmes rencontrés par les emprunteurs, dans l’accès au financement pour leur projet immobilier », observe Bruno Rouleau, Président de l’APIC.

Premier motif de refus : le taux d’usure pour 36% des dossiers suivi des normes HCSF pour 31% d’entre eux, deux freins majeurs à l’accès au crédit depuis le début de l’année, qui représentent ainsi près de 7 refus sur 10 !

Du côté des banques, les raisons principales invoquées pour expliquer la non prise en charge des dossiers présentés par les IOBSP sont le dépassement du taux d’usure également pour 39% des dossiers, ou le fait que l’emprunteur ne corresponde pas à leurs critères pour 27% des dossiers. A noter que seuls 15% des dossiers refusés par les banques, sont liés au fait que le dossier vienne d’un courtier en crédit.

Les banques demandent de baisser les honoraires pour ne pas dépasser le taux d’usure

Pour tenter de faire passer un dossier malgré le taux d’usure, 18% des banques demandent systématiquement la baisse des honoraires de courtage, avec comme objectif de faire baisser le TAEG, et 43% le demandent souvent. « Si la hausse des refus n’est pas liée spécifiquement à une défiance des banques vis-à-vis des courtiers mais davantage au niveau des taux d’usure, nous avons un sentiment d’injustice lorsque les banques nous demandent systématiquement de baisser nos honoraires alors même que dans la période actuelle, nous constatons  un volume de travail en hausse sur chacun des dossiers de crédit. Pour autant, l’essentiel étant de parvenir à obtenir un accord pour nos clients, nous sommes prêts dans certains cas à faire ce qu’il faut pour… En espérant toutefois que ces demandes de baisses d’honoraires liées au contexte ne soient que très temporaires et ne remettent pas en cause la pérennité des cabinets », explique Bruno Rouleau.

A cette demande de baisse des honoraires, s’ajoute une baisse du nombre de demandes de prêt depuis le début de l’année. En effet, plus de la moitié des courtiers (56%) a connu une diminution de la demande comprise entre 0 et 25% et plus d’un tiers des courtiers (36%) ont connu une baisse comprise entre 25 et 50%. « Heureusement, seuls 10% des courtiers ont constaté une baisse de la demande de plus de 50%. La période actuelle est donc doublement compliquée car il y a à la fois une baisse de la demande liée à un attentisme des acheteurs, mais également une baisse de l’offre de crédit avec des banques moins incitées à prêter dans ce contexte de baisse de la rentabilité des crédits accordés », complète-t-il.

Le taux d’usure touche tous les emprunteurs

Concernant les dossiers les plus touchés par les refus liés au taux d’usure, on retrouve à 71% les acheteurs d’une résidence principale, suivi des investisseurs avec 24%.

Tous profils confondus, ce sont les emprunteurs âgés de 30 à 55 ans qui sont les plus impactés selon 51% des courtiers, soit l’essentiel du marché… « Le taux d’usure est devenu le problème majeur pour l’accès au financement, et il concerne tous les emprunteurs, quel que soit leur âge ou leur projet, c’est pourquoi nous souhaitons alerter, avec l’ensemble de la profession, sur le risque d’exclusion d’un nombre croissant d’acquéreurs avec pour conséquence un blocage du marché immobilier », déplore Bruno Rouleau.

« Il ne faut pas se laisser berner par les statistiques de production de nouveaux crédits du 1er quadrimestre de l’année, qui embarquent essentiellement des dossiers acceptés fin 2021 ou tout début 2022. Le coup de frein brutal que nous connaissons va se transposer dans les chiffres à l’automne, avec une inertie forte avant un éventuel redémarrage en 2023 et qui s’étalera sur plusieurs mois. Et ce d’autant que l’appétence des candidats à l’accession a englué les services bancaires dans le traitement des projets, souvent repoussés désormais par l’évolution des conditions de marché », constate encore Bruno Rouleau.

« Il est urgent de mieux coller à la réalité de la situation des taux, de redonner une marge de manœuvre aux banques, dont on a salué la capacité à maitriser leurs risques auprès des ménages en de nombreuses circonstances, pour leur permettre d’amortir ce coup d’arrêt. Enfin il faut reconsidérer la pertinence des recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière, dont les effets accentuent le coup d’arrêt. Avec plus de 20% de montant d’apport moyen sur les projets, les clients ne pourront pas faire davantage, et il n’existe pas d’alternative suffisante quant à l’offre locative disponible, elle-même lourdement impactée par l’inflation » conclut-il.

Sondage réalisé par OPINION SYSTEM entre le 8 juillet 2022 et le 22 juillet 2022 – 1471 répondants

Epargne salariale : Déblocage en vue

Le déblocage anticipé de l’épargne salariale a été introduit par la commission des Affaires sociales du Sénat dans le projet de loi sur les mesures d’urgence pour le pouvoir d’achat.

Le déblocage anticipé de l’épargne salariale a été introduit par la commission des Affaires sociales du Sénat dans le projet de loi sur les mesures d’urgence pour le pouvoir d’achat.

 

Une fenêtre de déblocage sans conditions va s’ouvrir jusqu’à la fin de l’année. Tout salarié qui le souhaite pourra débloquer sa participation ou son intéressement dans la limite d’un plafond global de 10.000 euros sans que cette somme soit soumise à l’impôt sur le revenu ni à cotisations sociales. Seule règle à respecter : que l’argent ne soit pas épargné ailleurs mais soit consacré à « l’acquisition de biens ou la fourniture de services ».

 

Les sommes seront déclarées par l’organisme gestionnaire ou à défaut par l’employeur à l’administration fiscale et il est simplement prévu que le salarié tienne « à la disposition de [cette dernière] les pièces justificatives attestant de l’usage des sommes débloquées ».

 

Pas de déblocage de Perco

 

Il y a cependant deux exceptions. L’une est totale : les sommes placées dans un Plan d’épargne retraite collectif (Perco) ou en fonds solidaires ne pourront pas être débloquées. L’autre encadre le déblocage de l’épargne salariale investie en titres de l’entreprise ou d’une entreprise liée. Il faudra un accord collectif pour que cette épargne puisse être mobilisée, en tout ou partie.

 

Pour mémoire, le dispositif d’épargne salariale prévoit que lorsqu’un salarié perçoit de la participation – obligatoire dans les entreprises à partir de 50 salariés – ou de l’intéressement – facultatif quelle que soit la taille de l’entreprise -, il peut choisir de la toucher tout de suite. Mais dans ce cas, il doit payer de l’impôt sur le revenu dessus. Autre possibilité : laisser cette épargne bloquée cinq ans et, dans ce cas, les sommes sont exonérées d’impôt sur le revenu mais pas de cotisations sociales.

 

La liste des exceptions s’est allongée dans ce deuxième cas quand on ne veut pas attendre cinq ans. Dix motifs sont désormais prévus : naissance ; mariage ou pacs ; divorce ou séparation avec la garde d’au moins un enfant ; invalidité ; décès du salarié ou de son conjoint ; surendettement ; création d’entreprise ; acquisition de sa résidence principale ou changement de situation professionnelle, du licenciement à la cessation d’activité d’entrepreneur individuel en passant par la démission. Et maintenant la violence conjugale.
 

 

 

 

Investissement locatif : le Top 3 des villes où investir en colocation pour la rentrée 2022

La colocation a le vent en poupe ! De plus en plus d’investisseurs se laissent séduire par cette solution moins coûteuse au m², tout en offrant la possibilité de louer 20 à 30% plus cher.

Investissement-locatif.com, qui réalise désormais environ 20% de projets en colocations partout en France, propose donc chaque année une analyse des villes les plus rentables. Un palmarès très utile pour  bien investir à la rentrée 2022 .

 

 

La colocation a le vent en poupe ! De plus en plus d’investisseurs se laissent séduire par cette solution moins coûteuse au m², tout en offrant la possibilité de louer 20 à 30% plus cher.
 

Ce placement ultra-rentable permet aussi de louer très rapidement les biens, car la colocation est appréciée aussi bien par les étudiants que par les jeunes actifs qui peuvent profiter d’un logement plus grand, plus accessible
financièrement, et qui leur évite de subir l’isolement (un critère très important depuis la crise sanitaire).
 

Toutefois, avant d’investir ses économies, encore faut-il savoir quelles sont les villes les plus propices pour la colocation en France ! Et attention aux idées reçues : non seulement toutes ne se valent pas, mais il peut y avoir de grosses surprises.
 

1) Lille avec un taux de rentabilité net moyen de 5 à 7 %

 

Située à 1 h de Paris en TGV, Lille est une ville dans laquelle il fait bon investir en colocation. La quatrième agglomération française est particulièrement prisée par les étudiants : grâce à ses nombreuses écoles (ESJ, Edhec, Science Po, Centrale), elle représente le 3e pôle universitaire européen.
 

Au-delà des quartiers étudiants (Wazemmes, Moulins), il peut aussi être intéressant de cibler les jeunes actifs en misant sur des valeurs sûres (incubateur Centre Euratechnologie, Euralille…) et les différents projets urbains en cours dans toute la ville (ex. : centre commercial Lillenium, future cité administrative boulevard de
Strasbourg). 

 

À proximité de la ville, Villeneuve-d’Ascq ou Lomme (avec Euratechnologie, la cité des nouvelles technologies) offrent également de belles opportunités.

 

2) Marseille avec un taux de rentabilité net moyen de 5 à 7,5 %

 

On ne présente plus Marseille ! La deuxième métropole du pays est aussi la plus grande ville du sud de la France. « Massilia » a particulièrement évolué au cours des 5 dernières années, avec une augmentation de 18 % en moyenne des prix au mètre carré de ses biens immobiliers.
 

Ville étudiante par excellence, elle dispose de la plus grande université de France : l’AMU (Aix-Marseille Université) accueille chaque année plus de 80 000 étudiants, dont 10 000 internationaux. Attention toutefois à bien choisir l’emplacement : les quartiers les plus demandés sont situés du 1er au 5e arrondissement.

 

3) Nancy avec un taux de rentabilité net moyen de 6 à 8,5 %

 

C’est « la » surprise du Palmarès 2022 : Nancy se classe en 3e position grâce à son écosystème très attractif. Labellisée French Tech, la ville accueille un vaste réseau d’entreprises, un technopôle scientifique et médical réputé (300 établissements, des organismes tels que l’INSERM, le CNRS, l’INRA…), et des infrastructures performantes.
 

Située à 90 min de Paris en TGV et bien desservie (A4/A31, aéroport), Nancy est aussi l’une des principales villes universitaires du Grand Est français. Le campus ARTEM, unique en son genre, réunit notamment 3 grandes écoles
emblématiques au centre-ville : l’École nationale supérieure d’art et de design, l’ICN Business School (management) et Mines Nancy (technologie). La population est ainsi composée à 18% d’étudiants ( source ).

 

 

Les données proviennent des notaires, MeilleurAgent.com et Immojeune.Les calculs avec sont réalisés sur la base d’un apport de 15% de l’opération globale, avec un crédit amortissable à taux fixe de 1,86% sur 20 ans dont au taux d’assurance de 0,34%. Les immeubles de rapport présentés contiennent au minimum un bien propice à la colocation (T3 ou plus).
 

Taxe d’habitation et résidences secondaires : Le grand écart des villes

Après sa suppression pour 80% des ménages en 2020, c’est désormais au tour des 20% les plus aisés de profiter des allègements successifs de la taxe d’habitation, avant une extinction totale en 2023.

Après sa suppression pour 80% des ménages en 2020, c’est désormais au tour des 20% les plus aisés de profiter des allègements successifs de la taxe d’habitation, avant une extinction totale en 2023. 
 

 

La mauvaise nouvelle pour les propriétaires d’une petite maison de campagne ou en bord de mer est que cette réforme clé du 1er quinquennat du président Macron ne concerne pas les résidences secondaires. L’impôt local continuera donc d’être perçu, et dans plusieurs communes, il flambe ! En effet, dans les villes situées en « zone tendue », les élus ont la possibilité de majorer cette fiscalité de 5 à 60 % depuis 2017. Et ils ne s’en privent pas.

Dans ce contexte, Prello, pionnier français de l’achat en copropriété de résidence secondaire, a mené une étude sur les taxes d’habitation des villes de France. Établie d’après les données du Ministère de l’économie, des finances et de la relance, cette enquête a notamment permis de déterminer les villes où il fait « bon » et moins bon payer sa taxe d’habitation en 2022.

Résidences secondaires : les Français en tête en Europe !

L’idée n’est pas neuve mais elle connaît un regain de popularité depuis la crise sanitaire. Les confinements successifs et le télétravail ont donné l’envie de fuir les grands centres urbains et de se mettre au vert, le temps des vacances ou simplement d’un week-end. Résultat : la France compte désormais 3,6 millions de résidences secondaires, soit 10% du parc immobilier national. Un record en Europe ! Et si seulement 13% des Français disposent déjà d’une maison de villégiature, 40% rêvent de pouvoir sauter le pas.

Reste que bénéficier d’un petit coin de paradis a un prix, et il est élevé, principalement en raison des charges fiscales. Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires ne sont pas concernées par la réforme qui vise à supprimer la taxe d’habitation. Ainsi, leurs propriétaires restent redevables de cet impôt chaque année, en fonction de leur situation au 1er janvier, quand bien même en seraient-ils exonérés au titre de leur résidence principale. Et le taux de taxe d’habitation fixé par les communes pèse d’autant plus lourd qu’elle s’accompagne de la taxe foncière… dont le coût devrait augmenter cette année de 3,4%.

Taxe d’habitation : un calcul relativement opaque et de forts contrastes selon les villes

La taxe d’habitation est un impôt perçu au profit des collectivités locales. Elle contribue notamment au financement des dépenses sociales et scolaires, à celui des centres de loisirs, des musées, ou encore à celui des équipements sportifs et culturels ainsi qu’à l’entretien de la voirie.

Comme pour les résidences principales, la taxe d’habitation des résidences secondaires est calculée par la Direction générale des finances publiques à partir de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances. On multiplie ensuite le résultat par le taux d’imposition voté par la collectivité territoriale concernée. La différence avec le calcul de la taxe d’habitation sur une résidence principale tient au fait qu’aucun abattement ni plafonnement en fonction des revenus n’est appliqué. Qui plus est, certaines communes opèrent une majoration de son montant de l’ordre de 5 à 60% en application de la taxe sur les logements vacants. Une pratique que l’on trouve dans certaines zones géographiques qualifiées de « tendues » du point de vue de l’offre locative.

Ouistreham, Mallemort et Carry-le-Rouet sur le podium des villes les moins chères

Aussi, en raison même de son mode de calcul, le taux de taxe d’habitation connaît de grandes disparités d’une ville à l’autre. Si dans certaines d’entre elles, le taux de taxe d’habitation n’a pas connu d’évolution notable, dans d’autres, au contraire, elle a très fortement augmenté. Dans ce contexte, Prello a établi un top 10 des villes françaises où le taux de taxe d’habitation est respectivement la plus chère et la moins chère pour une résidence secondaire.

Les villes où le taux de taxe d’habitation est le plus élevé en 2022

1. Sète (44,2% après majoration à 40%)
2. Frontignan (37,9% après majoration à 40%)
3. Le Cannet (37,4% après majoration à 40%)
4. Anglet (36% après majoration à 60%)
5. Nice (33,8% après majoration à 60%)
6. Biarritz (32,2% après majoration à 60%)
7. Corte (31,9%)
8. Beausoleil (30,7% après majoration à 40%)
9. Wimereux (30,6%)
10. La Seyne-sur-Mer (30,6 % après majoration à 20%)

Les villes où le taux de taxe d’habitation est le moins élevé en 2022

1. Ouistreham (5,4%)
2. Mallemort (9%)
3. Carry-le-Rouet (9,1%)
4. Livarot-Pays-d’Auge (9,6%)
5. La Hague (9,8%)
6. Dives-sur-Mer (10,1%)
7. Cucq (10,2%)
8. La Cadière-d’Azur (10,2% après majoration à 20%)
9. Saint-Pée-sur-Nivelle (10,7%)
10. Noyant-Villages (10,8%)