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Un taux de refus record en lien direct avec le taux d’usure : les courtiers alertent sur un risque de blocage du marché

Un taux de refus record en lien direct avec le taux d’usure : les courtiers alertent sur un risque de blocage du marché

 

Pour la première fois, les 6 associations professionnelles d’intermédiaires en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP) – CNCEF, Afib, Anacofi, Apic, CNCGP, La compagnie des CGP – ont réalisé un sondage Opinion System auprès d’intermédiaires en crédit (1471 répondants) afin de chiffrer et mettre en exergue les freins à leur activité que sont notamment les taux d’usure et les normes HCSF.  

 

L’objectif de ce sondage est de faire remonter, aux acteurs du marché mais aussi aux ministères du Logement et de l’Économie, des statistiques représentatives sur les refus de crédit afin de déclencher une prise de conscience des difficultés de la profession mais aussi et surtout de ceux et celles qui souhaitent actuellement accéder à la propriété, avec un risque de blocage du marché si rien n’est fait pour lever les contraintes qui pèsent actuellement sur l’octroi de crédit.

 

Pour 40% des intermédiaires en crédit, plus de 4 dossiers sur 10 sont refusés

 

Le 1er enseignement de ce sondage concerne le taux de refus observé par les IOBSP depuis le début de l’année. « Nous n’avions jamais été confrontés à autant de refus sur nos dossiers présentés aux banques. Pour 40% de nos intermédiaires, 40% des dossiers sont refusés, et pour 85% le taux de refus dépasse 20%. Des résultats criants sur les problèmes rencontrés par les emprunteurs, dans l’accès au financement pour leur projet immobilier », observe Bruno Rouleau, Président de l’APIC.

Premier motif de refus : le taux d’usure pour 36% des dossiers suivi des normes HCSF pour 31% d’entre eux, deux freins majeurs à l’accès au crédit depuis le début de l’année, qui représentent ainsi près de 7 refus sur 10 !

Du côté des banques, les raisons principales invoquées pour expliquer la non prise en charge des dossiers présentés par les IOBSP sont le dépassement du taux d’usure également pour 39% des dossiers, ou le fait que l’emprunteur ne corresponde pas à leurs critères pour 27% des dossiers. A noter que seuls 15% des dossiers refusés par les banques, sont liés au fait que le dossier vienne d’un courtier en crédit.

Les banques demandent de baisser les honoraires pour ne pas dépasser le taux d’usure

Pour tenter de faire passer un dossier malgré le taux d’usure, 18% des banques demandent systématiquement la baisse des honoraires de courtage, avec comme objectif de faire baisser le TAEG, et 43% le demandent souvent. « Si la hausse des refus n’est pas liée spécifiquement à une défiance des banques vis-à-vis des courtiers mais davantage au niveau des taux d’usure, nous avons un sentiment d’injustice lorsque les banques nous demandent systématiquement de baisser nos honoraires alors même que dans la période actuelle, nous constatons  un volume de travail en hausse sur chacun des dossiers de crédit. Pour autant, l’essentiel étant de parvenir à obtenir un accord pour nos clients, nous sommes prêts dans certains cas à faire ce qu’il faut pour… En espérant toutefois que ces demandes de baisses d’honoraires liées au contexte ne soient que très temporaires et ne remettent pas en cause la pérennité des cabinets », explique Bruno Rouleau.

A cette demande de baisse des honoraires, s’ajoute une baisse du nombre de demandes de prêt depuis le début de l’année. En effet, plus de la moitié des courtiers (56%) a connu une diminution de la demande comprise entre 0 et 25% et plus d’un tiers des courtiers (36%) ont connu une baisse comprise entre 25 et 50%. « Heureusement, seuls 10% des courtiers ont constaté une baisse de la demande de plus de 50%. La période actuelle est donc doublement compliquée car il y a à la fois une baisse de la demande liée à un attentisme des acheteurs, mais également une baisse de l’offre de crédit avec des banques moins incitées à prêter dans ce contexte de baisse de la rentabilité des crédits accordés », complète-t-il.

Le taux d’usure touche tous les emprunteurs

Concernant les dossiers les plus touchés par les refus liés au taux d’usure, on retrouve à 71% les acheteurs d’une résidence principale, suivi des investisseurs avec 24%.

Tous profils confondus, ce sont les emprunteurs âgés de 30 à 55 ans qui sont les plus impactés selon 51% des courtiers, soit l’essentiel du marché… « Le taux d’usure est devenu le problème majeur pour l’accès au financement, et il concerne tous les emprunteurs, quel que soit leur âge ou leur projet, c’est pourquoi nous souhaitons alerter, avec l’ensemble de la profession, sur le risque d’exclusion d’un nombre croissant d’acquéreurs avec pour conséquence un blocage du marché immobilier », déplore Bruno Rouleau.

« Il ne faut pas se laisser berner par les statistiques de production de nouveaux crédits du 1er quadrimestre de l’année, qui embarquent essentiellement des dossiers acceptés fin 2021 ou tout début 2022. Le coup de frein brutal que nous connaissons va se transposer dans les chiffres à l’automne, avec une inertie forte avant un éventuel redémarrage en 2023 et qui s’étalera sur plusieurs mois. Et ce d’autant que l’appétence des candidats à l’accession a englué les services bancaires dans le traitement des projets, souvent repoussés désormais par l’évolution des conditions de marché », constate encore Bruno Rouleau.

« Il est urgent de mieux coller à la réalité de la situation des taux, de redonner une marge de manœuvre aux banques, dont on a salué la capacité à maitriser leurs risques auprès des ménages en de nombreuses circonstances, pour leur permettre d’amortir ce coup d’arrêt. Enfin il faut reconsidérer la pertinence des recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière, dont les effets accentuent le coup d’arrêt. Avec plus de 20% de montant d’apport moyen sur les projets, les clients ne pourront pas faire davantage, et il n’existe pas d’alternative suffisante quant à l’offre locative disponible, elle-même lourdement impactée par l’inflation » conclut-il.

Sondage réalisé par OPINION SYSTEM entre le 8 juillet 2022 et le 22 juillet 2022 – 1471 répondants

Le déblocage anticipé de l’épargne salariale a été introduit par la commission des Affaires sociales du Sénat dans le projet de loi sur les mesures d’urgence pour le pouvoir d’achat.

Le déblocage anticipé de l’épargne salariale a été introduit par la commission des Affaires sociales du Sénat dans le projet de loi sur les mesures d’urgence pour le pouvoir d’achat.

 

Une fenêtre de déblocage sans conditions va s’ouvrir jusqu’à la fin de l’année. Tout salarié qui le souhaite pourra débloquer sa participation ou son intéressement dans la limite d’un plafond global de 10.000 euros sans que cette somme soit soumise à l’impôt sur le revenu ni à cotisations sociales. Seule règle à respecter : que l’argent ne soit pas épargné ailleurs mais soit consacré à « l’acquisition de biens ou la fourniture de services ».

 

Les sommes seront déclarées par l’organisme gestionnaire ou à défaut par l’employeur à l’administration fiscale et il est simplement prévu que le salarié tienne « à la disposition de [cette dernière] les pièces justificatives attestant de l’usage des sommes débloquées ».

 

Pas de déblocage de Perco

 

Il y a cependant deux exceptions. L’une est totale : les sommes placées dans un Plan d’épargne retraite collectif (Perco) ou en fonds solidaires ne pourront pas être débloquées. L’autre encadre le déblocage de l’épargne salariale investie en titres de l’entreprise ou d’une entreprise liée. Il faudra un accord collectif pour que cette épargne puisse être mobilisée, en tout ou partie.

 

Pour mémoire, le dispositif d’épargne salariale prévoit que lorsqu’un salarié perçoit de la participation – obligatoire dans les entreprises à partir de 50 salariés – ou de l’intéressement – facultatif quelle que soit la taille de l’entreprise -, il peut choisir de la toucher tout de suite. Mais dans ce cas, il doit payer de l’impôt sur le revenu dessus. Autre possibilité : laisser cette épargne bloquée cinq ans et, dans ce cas, les sommes sont exonérées d’impôt sur le revenu mais pas de cotisations sociales.

 

La liste des exceptions s’est allongée dans ce deuxième cas quand on ne veut pas attendre cinq ans. Dix motifs sont désormais prévus : naissance ; mariage ou pacs ; divorce ou séparation avec la garde d’au moins un enfant ; invalidité ; décès du salarié ou de son conjoint ; surendettement ; création d’entreprise ; acquisition de sa résidence principale ou changement de situation professionnelle, du licenciement à la cessation d’activité d’entrepreneur individuel en passant par la démission. Et maintenant la violence conjugale.
 

 

 

 

La colocation a le vent en poupe ! De plus en plus d’investisseurs se laissent séduire par cette solution moins coûteuse au m², tout en offrant la possibilité de louer 20 à 30% plus cher.

Investissement-locatif.com, qui réalise désormais environ 20% de projets en colocations partout en France, propose donc chaque année une analyse des villes les plus rentables. Un palmarès très utile pour  bien investir à la rentrée 2022 .

 

 

La colocation a le vent en poupe ! De plus en plus d’investisseurs se laissent séduire par cette solution moins coûteuse au m², tout en offrant la possibilité de louer 20 à 30% plus cher.
 

Ce placement ultra-rentable permet aussi de louer très rapidement les biens, car la colocation est appréciée aussi bien par les étudiants que par les jeunes actifs qui peuvent profiter d’un logement plus grand, plus accessible
financièrement, et qui leur évite de subir l’isolement (un critère très important depuis la crise sanitaire).
 

Toutefois, avant d’investir ses économies, encore faut-il savoir quelles sont les villes les plus propices pour la colocation en France ! Et attention aux idées reçues : non seulement toutes ne se valent pas, mais il peut y avoir de grosses surprises.
 

1) Lille avec un taux de rentabilité net moyen de 5 à 7 %

 

Située à 1 h de Paris en TGV, Lille est une ville dans laquelle il fait bon investir en colocation. La quatrième agglomération française est particulièrement prisée par les étudiants : grâce à ses nombreuses écoles (ESJ, Edhec, Science Po, Centrale), elle représente le 3e pôle universitaire européen.
 

Au-delà des quartiers étudiants (Wazemmes, Moulins), il peut aussi être intéressant de cibler les jeunes actifs en misant sur des valeurs sûres (incubateur Centre Euratechnologie, Euralille…) et les différents projets urbains en cours dans toute la ville (ex. : centre commercial Lillenium, future cité administrative boulevard de
Strasbourg). 

 

À proximité de la ville, Villeneuve-d’Ascq ou Lomme (avec Euratechnologie, la cité des nouvelles technologies) offrent également de belles opportunités.

 

2) Marseille avec un taux de rentabilité net moyen de 5 à 7,5 %

 

On ne présente plus Marseille ! La deuxième métropole du pays est aussi la plus grande ville du sud de la France. « Massilia » a particulièrement évolué au cours des 5 dernières années, avec une augmentation de 18 % en moyenne des prix au mètre carré de ses biens immobiliers.
 

Ville étudiante par excellence, elle dispose de la plus grande université de France : l’AMU (Aix-Marseille Université) accueille chaque année plus de 80 000 étudiants, dont 10 000 internationaux. Attention toutefois à bien choisir l’emplacement : les quartiers les plus demandés sont situés du 1er au 5e arrondissement.

 

3) Nancy avec un taux de rentabilité net moyen de 6 à 8,5 %

 

C’est « la » surprise du Palmarès 2022 : Nancy se classe en 3e position grâce à son écosystème très attractif. Labellisée French Tech, la ville accueille un vaste réseau d’entreprises, un technopôle scientifique et médical réputé (300 établissements, des organismes tels que l’INSERM, le CNRS, l’INRA…), et des infrastructures performantes.
 

Située à 90 min de Paris en TGV et bien desservie (A4/A31, aéroport), Nancy est aussi l’une des principales villes universitaires du Grand Est français. Le campus ARTEM, unique en son genre, réunit notamment 3 grandes écoles
emblématiques au centre-ville : l’École nationale supérieure d’art et de design, l’ICN Business School (management) et Mines Nancy (technologie). La population est ainsi composée à 18% d’étudiants ( source ).

 

 

Les données proviennent des notaires, MeilleurAgent.com et Immojeune.Les calculs avec sont réalisés sur la base d’un apport de 15% de l’opération globale, avec un crédit amortissable à taux fixe de 1,86% sur 20 ans dont au taux d’assurance de 0,34%. Les immeubles de rapport présentés contiennent au minimum un bien propice à la colocation (T3 ou plus).
 

Après sa suppression pour 80% des ménages en 2020, c’est désormais au tour des 20% les plus aisés de profiter des allègements successifs de la taxe d’habitation, avant une extinction totale en 2023.

Après sa suppression pour 80% des ménages en 2020, c’est désormais au tour des 20% les plus aisés de profiter des allègements successifs de la taxe d’habitation, avant une extinction totale en 2023. 
 

 

La mauvaise nouvelle pour les propriétaires d’une petite maison de campagne ou en bord de mer est que cette réforme clé du 1er quinquennat du président Macron ne concerne pas les résidences secondaires. L’impôt local continuera donc d’être perçu, et dans plusieurs communes, il flambe ! En effet, dans les villes situées en « zone tendue », les élus ont la possibilité de majorer cette fiscalité de 5 à 60 % depuis 2017. Et ils ne s’en privent pas.

Dans ce contexte, Prello, pionnier français de l’achat en copropriété de résidence secondaire, a mené une étude sur les taxes d’habitation des villes de France. Établie d’après les données du Ministère de l’économie, des finances et de la relance, cette enquête a notamment permis de déterminer les villes où il fait « bon » et moins bon payer sa taxe d’habitation en 2022.

Résidences secondaires : les Français en tête en Europe !

L’idée n’est pas neuve mais elle connaît un regain de popularité depuis la crise sanitaire. Les confinements successifs et le télétravail ont donné l’envie de fuir les grands centres urbains et de se mettre au vert, le temps des vacances ou simplement d’un week-end. Résultat : la France compte désormais 3,6 millions de résidences secondaires, soit 10% du parc immobilier national. Un record en Europe ! Et si seulement 13% des Français disposent déjà d’une maison de villégiature, 40% rêvent de pouvoir sauter le pas.

Reste que bénéficier d’un petit coin de paradis a un prix, et il est élevé, principalement en raison des charges fiscales. Contrairement aux résidences principales, les résidences secondaires ne sont pas concernées par la réforme qui vise à supprimer la taxe d’habitation. Ainsi, leurs propriétaires restent redevables de cet impôt chaque année, en fonction de leur situation au 1er janvier, quand bien même en seraient-ils exonérés au titre de leur résidence principale. Et le taux de taxe d’habitation fixé par les communes pèse d’autant plus lourd qu’elle s’accompagne de la taxe foncière… dont le coût devrait augmenter cette année de 3,4%.

Taxe d’habitation : un calcul relativement opaque et de forts contrastes selon les villes

La taxe d’habitation est un impôt perçu au profit des collectivités locales. Elle contribue notamment au financement des dépenses sociales et scolaires, à celui des centres de loisirs, des musées, ou encore à celui des équipements sportifs et culturels ainsi qu’à l’entretien de la voirie.

Comme pour les résidences principales, la taxe d’habitation des résidences secondaires est calculée par la Direction générale des finances publiques à partir de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances. On multiplie ensuite le résultat par le taux d’imposition voté par la collectivité territoriale concernée. La différence avec le calcul de la taxe d’habitation sur une résidence principale tient au fait qu’aucun abattement ni plafonnement en fonction des revenus n’est appliqué. Qui plus est, certaines communes opèrent une majoration de son montant de l’ordre de 5 à 60% en application de la taxe sur les logements vacants. Une pratique que l’on trouve dans certaines zones géographiques qualifiées de « tendues » du point de vue de l’offre locative.

Ouistreham, Mallemort et Carry-le-Rouet sur le podium des villes les moins chères

Aussi, en raison même de son mode de calcul, le taux de taxe d’habitation connaît de grandes disparités d’une ville à l’autre. Si dans certaines d’entre elles, le taux de taxe d’habitation n’a pas connu d’évolution notable, dans d’autres, au contraire, elle a très fortement augmenté. Dans ce contexte, Prello a établi un top 10 des villes françaises où le taux de taxe d’habitation est respectivement la plus chère et la moins chère pour une résidence secondaire.

Les villes où le taux de taxe d’habitation est le plus élevé en 2022

1. Sète (44,2% après majoration à 40%)
2. Frontignan (37,9% après majoration à 40%)
3. Le Cannet (37,4% après majoration à 40%)
4. Anglet (36% après majoration à 60%)
5. Nice (33,8% après majoration à 60%)
6. Biarritz (32,2% après majoration à 60%)
7. Corte (31,9%)
8. Beausoleil (30,7% après majoration à 40%)
9. Wimereux (30,6%)
10. La Seyne-sur-Mer (30,6 % après majoration à 20%)

Les villes où le taux de taxe d’habitation est le moins élevé en 2022

1. Ouistreham (5,4%)
2. Mallemort (9%)
3. Carry-le-Rouet (9,1%)
4. Livarot-Pays-d’Auge (9,6%)
5. La Hague (9,8%)
6. Dives-sur-Mer (10,1%)
7. Cucq (10,2%)
8. La Cadière-d’Azur (10,2% après majoration à 20%)
9. Saint-Pée-sur-Nivelle (10,7%)
10. Noyant-Villages (10,8%)

 

Pendant leurs vacances, 59 % des Français déclarent qu’ils aiment s’intéresser à chaque fois aux opportunités locales d’investissements immobiliers.

Pendant leurs vacances, 59 % des Français déclarent qu’ils aiment s’intéresser à chaque fois aux opportunités locales d’investissements immobiliers.

 

Bricks.co, la plateforme d’investissement immobilier fractionné, dévoile les résultats d’une enquête menée auprès de 1 002 personnes représentatives de la population française sur l’appétence des vacanciers envers les investissements immobiliers pendant leurs congés. Un sondage qui montre que 4 régions se distinguent en France et pour des raisons totalement différentes.

« Les Français ont vraiment une passion pour la pierre. La preuve en est que même pendant leurs congés, les vacanciers s’intéressent aux investissements immobiliers locaux avec pour certains l’envie de s’installer dans leur région de villégiature », a commenté Cédric O’Neill, fondateur de Bricks.co. 

Les congés riment avec immobilier

Pendant leurs vacances, les Français ont un loisir bien particulier. En effet, en plus des promenades et des activités diverses, plus de 59 % déclarent qu’ils aiment s’intéresser à chaque fois aux opportunités locales d’investissements immobiliers et 24 % de temps en temps. Mais sont-ils prêts à franchir le pas et pour quelles régions ?
 
Vacances, domicile ou autre ? Quelles régions choisiraient les Français pour investir en immobilier ?

Parmi les 13 régions de France, 4 se distinguent clairement mais pas du tout pour les mêmes raisons. En effet, les Français qui aimeraient investir dans la région où ils habitent choisissent d’abord l’Île-de-France à 14 %, la Nouvelle Aquitaine à 12 % et l’Occitanie / Pyrénées-Méditerranée à 11 %. En revanche, les Français qui opteraient pour investir dans la région de leurs vacances plébiscitent en premier lieu la région Provence-Alpes-Côte d’Azur à 18 %, puis l’Occitanie / Pyrénées-Méditerranée à 16 % et la Nouvelle Aquitaine à 14 %. Enfin, les Français qui préféreraient investir dans une autre région que celle de leurs vacances ou de leur domicile votent pour l’Île-de-France à 19 %, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur à 13 % et 11 % pour l’ Auvergne Rhône-Alpes.

Mais pourquoi les Français aiment-ils l’immobilier ?

Pour ce qui est des raisons qui poussent les Français à investir dans l’immobilier, peu de nouvelles surprises. La retraite reste le critère principal pour 36 %, juste devant l’augmentation des revenus avec 29 %. 21 % veulent également se constituer un patrimoine dans la pierre et 18 % pour s’installer dans une région en particulier. Enfin, 11 % veulent juste se lancer dans l’investissement immobilier. 
 

*Méthodologie : Enquête réalisée auprès de 1 002 personnes représentatives de la population nationale française âgée de 18 ans et plus. Sondage effectué en ligne à partir du panel de répondants BuzzPress (27 000 personnes en France). Le 11 juillet 2022, un sondage électronique a été envoyé par email et publié en ligne sur les réseaux sociaux Facebook et LinkedIn. Les réponses ont ensuite été compilées et pondérées jusqu’au 20 juillet 2022 en fonction de quotas préétablis visant à assurer la représentativité de l’échantillon et afin d’obtenir une représentativité de la population visée. Toutes les pondérations s’appuient sur des données administratives et sur les données collectées par l’INSEE.
 

Près de trois quart des français envisagent de vider leurs armoires ou l’ont déjà fait pour une reprise au travail ou à l’école en toute plénitude.

Près de  trois quart des français envisagent de vider leurs armoires ou l’ont déjà fait pour une reprise au travail ou à l’école en toute plénitude.

 

Traditionnellement, la période estivale est propice au tri dans les maisons et les placards français, l’occasion de faire le grand ménage dans ses affaires. L’étude menée par Mondial Relay et Opinion Way confirme cette tendance, plus que jamais présente dans les familles : près de ¾ des français envisagent de vider leurs armoires ou l’ont déjà fait. Pour une reprise au travail ou à l’école en toute plénitude, on remet donc les pendules à l’heure ! 

La seconde main, un engagement de plus en plus solidaire pour les français : 88% d’entre eux comptent donner gratuitement des articles d’occasion à leurs proches ou des associations locales
 

Mondial Relay, leader français de la livraison de colis e-commerce hors domicile, s’est intéressé de près à la tendance du vide-dressings (ou vide-greniers) et aux évolutions de cette pratique auprès des français. Ce tri, bien souvent nécessaire au sein de la maison, permet de donner une seconde vie à différents objets – vêtements mais également livres, objets de décoration – en les offrant aux proches ou à des associations. En effet, 7 Français sur 10 comptent donner ou ont déjà donné des articles d’occasion à leurs proches (73%) ou à des associations locales (72%). 
Au-delà des dons, près de la moitié des français se tournent vers la vente ou l’achat de seconde main pour équiper leurs familles et leurs foyers. 

Même si les traditionnels vide greniers ont encore le vent en poupe, les consommateurs sont 61% à se tourner vers l’achat en ligne, friands d’une solution rapide, sécurisée et idéale pour dénicher les dernières pépites à moindre coût !
Pour l’achat de leurs emplettes et la vente, les consommateurs privilégient la livraison en points de retrait : deux tiers des achats en ligne d’occasion seraient en effet livrés en relais commerçant (65%), 58% privilégient les points de retrait pour l’expédition de leurs ventes en ligne. 
 

La seconde main est une solution d’autant plus plébiscitée par les moins de 35 ans ; sur ceux qui comptent faire des achats d’occasion, ils sont 68% à privilégier la seconde-main plutôt que le neuf. 
Dans un contexte où les français sont à l’affût de toutes les alternatives bénéfiques pour leur porte-monnaie, la seconde-main leur offre de nombreux avantages, à la fois économiques et également écologiques.
 

La méthode de calcul de livret A permet d’envisager un taux à 3% dans 6 mois, selon Marc Tempelman, co-fondateur de Cashbee.

La méthode de calcul de livret A permet d’envisager un taux à 3% dans 6 mois, selon Marc Tempelman, co-fondateur de Cashbee.

 

Depuis 2020, le taux du livret A se calcule en retenant la valeur la plus élevée entre : la moyenne semestrielle de l’inflation hors tabac + la moyenne semestrielle des taux interbancaires €STR) / 2 et un taux plancher de 0,50%.

 

Or, depuis 2021, l’inflation s’est mise à croître, pour atteindre 6,5% en glissement annuel au mois de juin de cette année. Cette hausse explique le doublement du taux du livret A, qui passera de 1% à 2% au 1er août.

 

Sous l’effet combiné du taux d’inflation, qui resterait à des niveaux élevés, et des taux interbancaires qui devraient monter maintenant que la BCE a commencé à relever les taux directeurs, une nouvelle hausse du taux du Livret A est tout à fait probable aux prochaines dates de revalorisation en Octobre et/ou en février prochain.
 

Le Livret A : un produit d’épargne toujours aussi plébiscité
 

Le livret A enregistre une collecte nette de 16,5 milliards d’euros au cours du premier semestre 2022. Il profite de la revalorisation du taux au 1er février, où son taux avait doublé de 0,50%, son taux plancher, à 1,00%.

C’est légèrement moins que les 16,74 milliards d’euros collectés au 1er semestre 2021 (marqué par des périodes de confinement), mais significativement plus que les 11,57 milliards d’euros de 2019.

Alors que son taux reste très largement inférieur à l’inflation (une différence de plus de 4% après la revalorisation au 1er août 2022), le Livret A reste le produit d’épargne le plus populaire en France, avec plus de 55 millions de livrets ouverts, apprécié pour sa sécurité et sa liquidité.
 

Les taux des super livrets suivent le mouvement à la hausse

Phénomène nouveau, la hausse du taux du livret A est accompagnée par les premières hausses des taux d’intérêts versés par certaines banques sur leurs livrets d’épargne et leurs comptes à terme.

 

Certaines banques ont donc récemment ajusté les intérêts qu’elles versent sur leurs livrets d’épargne à la hausse, à commencer par les super livrets, dont certains versent aujourd’hui 0,7%. Ces super livrets restent moins intéressants que le Livret A, mais les dépôts n’y sont pas contraints en montant (contrairement au Livret A, limité à 22 950 euros par personne). 
 

Robuste et régulière, la performance des SCPI est une nouvelle fois au rendez-vous pour ce premier bilan de l’année.

Robuste et régulière, la performance des SCPI est une nouvelle fois au rendez-vous pour ce premier bilan de l’année de France SCPI.

 

Mais même si le bruit d’un important rendement annuel 2022 se fait déjà entendre, les associés de SCPI vont encore devoir attendre : depuis le début de l’année, le Taux de Distribution 2022 annualisé atteint un très modeste et discret 4,2%.
 

La fin du 1er semestre, synonyme de pause, permet déjà de prendre le recul nécessaire et ainsi mesurer les perspectives de marché pour les deux prochains trimestres. Et c’est dans ce contexte incertain que la pierre papier prouve une nouvelle fois sa rigueur et son caractère constant. N’en déplaise à ceux qui exigeraient que la SCPI soit un actif court terme, liquide avec un rendement élevé.
 

La majorité des typologies de SCPI ne voient pas ou peu de variations dans leur rendement entre 2022 et 2021. Ainsi les SCPI dites diversifiées conservent le même rendement entre le 1er semestre 2022 et l’année 2021. Les SCPI de Bureaux, celles liées à la Logistique ou encore au Résidentiel lèvent toutefois le pied en affichant des baisses comprises entre 4 et 6% par rapport à 2021.
 

Plus notables, les SCPI spécialisées dans la Santé et l’Éducation montrent une baisse de presque 12% entre le TD du 1er semestre 2022 et le TD 2021. Peut-être est-ce le signe d’un retour à la normale pour une classe d’actifs très plébiscitée depuis 2 ans.
 

À l’opposé, on retrouve les SCPI de Commerces qui recouvrent leur niveau d’avant 2020 en affichant une belle progression (+6%) par rapport à 2021. Leur TD 2022 annualisé est pour l’instant de 4,6%.
 

Les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie sont certainement celles à qui l’on doit le plus fort retour : Pourtant très populaires en 2019, ces SCPI directement liées au tourisme sont tombées en disgrâce pendant 2 ans pour des raisons compréhensibles. Avec de bons fondamentaux, elles ont malgré tout terminé l’année 2021 avec un Taux de Distribution moyen de 2,98%. Après 2 années compliquées, 2022 marque le retour des SCPI hôtelières qui affichent désormais un Taux de Distribution moyen proche des 4,4% et une progression de plus de 45% .
 

Collecte record : l’accélération avant le virage ?
 

Au deuxième trimestre, les SCPI affichent une nouvelle fois un rythme de collecte soutenu, identique aux 3 premiers mois de l’année. Elles ont ainsi égalé le record du trimestre précédent en affichant une collecte de 2,6 milliards d’euros soit 5,2 milliards d’euros cumulés pour ce 1er semestre. À cette cadence de collecte, il est probable que 2022 soit une année record pour la pierre papier, dépassant ainsi le montant pré-Covid de 7,9 milliards d’euros pour l’année 2019.
 

Cette afflux de collecte exceptionnel est probablement générés par 2 facteurs :
1. La recherche de rendements contrant le contexte inflationniste. Les SCPI constituent en effet la piste la plus cohérente pour surpasser ou diminuer l’effet de l’inflation sur l’épargne avec une prise de risque contenue. Par ailleurs, le principe d’indexation des loyers sur les prix à la consommation permet également de contrer l’effet de l’inflation.
2. Le spectre des taux d’emprunt élevés. En effet, depuis quelques semaines, la menace confirmée de remontée des taux a eu un effet accélérateur sur la collecte poussant les épargnants à agir plus rapidement. Ces questions de financement habituellement réglées après l’été ont eu pour effet d’accélérer la prise de décision.

Si l’on observe plus en détail la répartition de la collecte semestrielle, ce sont les SCPI à prépondérance de bureaux qui en captent près de la moitié (45%) au cours des 6 premiers mois de 2022. Les événements géopolitiques et la période d’inflation poussent en effet les investisseurs à orienter davantage leur épargne vers des actifs considérés plus défensifs, comme le sont les bureaux.
 

De leur côté, les SCPI diversifiées continuent de séduire les épargnants à la recherche du compromis idéal entre mutualisation du risque et rendement élevé. Elles concentrent donc 27% de la collecte nette, soit 1,4 milliard d’euros. On constate d’ailleurs une progression entre le premier et le second trimestre pour cette catégorie de SCPI (23% au T1 vs. 30% au T2 2022).
 

À l’inverse, l’engouement pour les SCPI de Santé et Éducation, boosté par la crise sanitaire, s’est finalement tassé. Elles captent désormais seulement 15% des flux contre 25% en 2021. Ce phénomène peut aussi s’expliquer par un rendement en baisse de près de 12% entre 2021 et 2022 et une profondeur de marché plus réduite que d’autres secteurs.
 

De leur côté, les SCPI thématiques dédiées aux Commerces et à la Logistique poursuivent leur progression et concentrent respectivement 5% et 6% de la collecte totale. En dépit de craintes durant la pandémie, le secteur du commerce connaît une croissance simultanée à celle de la logistique grâce à l’explosion de l’e-commerce qui contribue aussi au développement des commerces de proximité. Les enseignes se réinventent pour encourager les ventes en magasin, en particulier avec la généralisation du “click and collect”.
 

Les SCPI résidentielles quant à elles connaissent une légère baisse d’intérêt par rapport à 2021 (4% vs. 3% en 2022).
Enfin, les SCPI d’hôtellerie n’ont pour l’instant capté aucun flux en 2022. L’absence de restrictions sanitaires pendant la saison estivale et le versement d’un dividende supérieur à 4% en 2022 devraient probablement attirer les investisseurs en deuxième partie d’année.

Parmi toutes les sociétés de gestion, AEW Ciloger, Amundi, BNP Paribas n’ont pas souhaité diffuser leurs chiffres de collecte et de rendement. Ces derniers ont donc été extrapolés sur la base de l’année 2021 et de l’évolution de toutes les SCPI du marché pour ce 1er semestre.
 

En ce mois de juillet, la barre symbolique des 2% sur 20 ans des taux d’emprunt immobilier est désormais franchie dans plusieurs banques et le phénomène ne semble pas prêt de s’arrêter. De quoi redonner des couleurs au viager.

En ce mois de juillet, la barre symbolique des 2% sur 20 ans des taux d’emprunt immobilier est désormais franchie dans plusieurs banques et le phénomène ne semble pas prêt de s’arrêter. De quoi redonner des couleurs au viager.

 

L’achat en viager permet en effet à l’investisseur de s’affranchir des crédits bancaires et d’accéder à des placements sur des biens immobiliers avec des réductions de prix de l’ordre de 50% en moyenne.

 

Un apport demandé de plus en plus élevé

 

L’augmentation des taux de crédit immobilier est constante depuis quelques mois maintenant, et s’accompagne malheureusement d’une hausse de l’apport personnel exigé par les banques. Celui-ci connaît en effet une augmentation spectaculaire de 78 % depuis un an. Le minimum requis est désormais proche de 25 % du montant total de la transaction. (Chiffres Finance Conseil) 
 

Un état de fait douloureux pour beaucoup de vendeurs qui voient le nombre d’acquéreurs potentiels disparaitre comme peau de chagrin, et pour beaucoup d’investisseurs, refroidis par le coût du crédit et les besoins en apport toujours plus importants.

 

À titre de comparaison, l’apport moyen dans les contrats négociés en viager par Senior Consulting Group se situe autour des 15 % de la valeur du bien. Des contrats qui conviennent aussi bien aux investisseurs qu’aux vendeurs, soucieux de vendre plus facilement et rapidement, et de s’assurer des rentes plus élevées.

 
Un coût du crédit relatif en constante augmentation

 

Malgré des années de taux bas et de surévaluation des prix des biens immobiliers, vendeurs et investisseurs sont touchés par la baisse du pouvoir d’achat et l’inflation galopante, a fortiori dans le contexte actuel de crise énergétique et de baisse de l’euro. La bulle immobilière se dégonfle et les prix, dans l’ancien surtout, baissent significativement. Les biens anciens représentent la grande majorité des ventes réalisées en viager.

 

En effet, corollaire et consolation pour les investisseurs, la hausse des taux fait mécaniquement baisser les prix de vente :
• Hausse de 1% du taux des crédits = baisse de 8% des prix de l’immobilier (Francefinance)
Toutefois, le coût relatif du crédit ne cesse d’augmenter. En novembre 2021, il était déjà évalué à 4,8 années de revenus.

 

En effet, le coût des opérations réalisées par les ménages depuis le début de l’année 2021 ne ralentit pas (+ 4,4 % sur les 11 premiers mois 2021), alors que les revenus des ménages sur ces mêmes opérations augmentent quatre fois moins vite (+ 1,1 % sur les 11 premiers mois 2021). (Crédit Logement / CSA). Dans l’ancien, la tendance est encore plus marquée puisqu’il faut désormais 5,5 années de revenus (en mai 2022) pour financer son crédit.

 

En conséquence, le pouvoir d’achat immobilier aurait chuté de l’équivalent d’une pièce, soit plus de 10 mètres carrés, dans plusieurs villes, selon le courtier MeilleurTaux.

Dans ce contexte incertain, le viager offre une alternative crédible, socio-responsable et financièrement plus rationnelle que la vente classique, pour accéder à la propriété sans avoir recours au crédit bancaire, en s’affranchissant de la fiscalité sur les revenus fonciers et en réduisant ses frais de notaire ainsi que sa base déclarative et taxable à l’IFI.

 

Les 11 900 agents généraux et leurs 26 000 salariés ont fait preuve d’un dynamisme certain ces dernières années. Le défi maintenant est de continuer à attirer de nouveaux talents.

Les 11 900 agents généraux et leurs 26 000 salariés ont fait preuve d’un dynamisme certain ces dernières années. Au quotidien et dans chaque commune, ils conseillent et accompagnent leurs clients particuliers ou professionnels et constituent ainsi une force économique et territoriale.

 

 

Un modèle agent dynamique

Déjà esquissée grâce à d’autres sources comme la CAVAMAC ou CGPA, l’image se précise : le modèle français des
agents généraux est dans une bonne dynamique. Depuis 3 ans, le nombre d’agents généraux est en augmentation porté par la volonté des entreprises d’assurance qui les mandatent de s’appuyer sur ces réseaux performants. On compte aujourd’hui 11 900 agents généraux. La profession se féminise avec 20 % de femmes (contre 10 % en 2005).

« Le défi maintenant est de continuer à attirer de nouveaux talents » s’engage Pascal Chapelon.

 

Ce dynamisme démographique est, notamment, caractérisé par le fort développement des réseaux d’agents généraux spécialisés en assurance de personnes – signe de la pertinence d’un positionnement sur ces marchés en croissance.

 

Lorsque cette volonté stratégique des compagnies rencontre des ambitions entrepreneuriales individuelles ou collectives, le succès est au rendez-vous.

Par ailleurs, les agents généraux continuent de s’inscrire majoritairement dans une dynamique de croissance
économique. Le chiffre d’affaires moyen se situe à 505 000 € et pour un agent exerçant seul à 329 000 € – en augmentation régulière.

Transformations dans les modes d’exercices
 

La profession est à l’orée de transformations de ses modes d’exercice. D’une part, l’augmentation des associations d’agents généraux révèle un changement d’échelle des agences d’assurance – 35 % des agences sont pilotés par deux ou plus agents généraux. D’autre part, la création continue d’entreprises individuelles en assurance de personnes.

 

Par ailleurs, les agents généraux continuent de s’inscrire majoritairement dans une dynamique de croissance économique. Le chiffre d’affaires moyen se situe à 505 000 € et pour un agent exerçant seul à 329 000 € – en augmentation régulière.

Défendre et renforcer le modèle agent

L’Observatoire économique entend donner des clefs de lecture aux créateurs et aux repreneurs d’agence d’assurance ainsi qu’aux chefs d’entreprise en fonction. Mettre à disposition des ratios économiques liés à la clientèle, au chiffre d’affaires ou aux frais généraux permettra un meilleur pilotage de chaque agence d’assurance par son (ou ses) dirigeants.

La publication de l’Observatoire entend marquer la volonté de la profession de prendre en main son avenir. Ces données confirment la nécessité d’ouvrir largement la palette des modes d’exercice (ex : EURL, SARL…) pour permettre la continuation de 11 900 projets différents et le déploiement de nouveaux projets d’entrepreneurs. Ces données publiques permettront, également à agéa, aux unions professionnelles et aux agents généraux pris individuellement d’avoir un dialogue constructif et factuel avec France Assureurs et les compagnies d’assurance.