L’Observatoire des SCPI révèle un atterrissage brutal mais des signaux positifs pour le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).

L’Observatoire des SCPI révèle un atterrissage brutal mais des signaux positifs pour le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). 

 

Depuis le début de l’année 2024, les valeurs de reconstitution des SCPI ont baissé de 1,92 %. La catégorie des Bureaux est la plus touchée avec une dépréciation moyenne de 5,23 %, tandis que les autres secteurs restent relativement stables.
 

La marge entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution s’est réduite, passant à -0,10 % en moyenne. Alors que ces dernières années, le marché affichait une décote entre le prix d’achat des SCPI et la valeur de leur patrimoine, les valeurs sont désormais presque à l’équilibre. Plus de la moitié des produits offrent tout de même une marge de sécurité en cas de baisse du marché immobilier, avec une valeur de reconstitution supérieure au prix de souscription.
 

Environ 5 % des SCPI de l’Observatoire sont susceptibles de voir leur prix diminuer, avec des surcotes significatives supérieures à 7 %. Ces SCPI se trouvent toutes dans la catégorie Bureaux.
 

Au premier semestre 2024, la collecte brute des SCPI a atteint 2,3 milliards d’euros, un volume comparable à celui du dernier semestre 2023. Le deuxième trimestre 2024 marque toutefois une légère hausse par rapport au premier trimestre, avec une collecte de 1,2 milliard d’euros. Bien que des problèmes de liquidité persistent sur plusieurs produits, le volume d’ordres de rachat a sensiblement diminué d’un trimestre à l’autre, passant de 625 millions d’euros au 1er trimestre 2024 à 412 millions d’euros au 2ème trimestre 2024. Sur ce montant, les trois-quarts ont été compensés par les nouvelles souscriptions. 

Au 30 juin 2024, la valeur des parts en attente de retrait représentait 2,6 milliards d’euros, soit 2,9 % de la capitalisation du marché. Ce sont majoritairement les SCPI sans parts en attente qui captent la collecte avec 85 % de l’ensemble des souscriptions au deuxième trimestre 2024.
 

D’un point de vue sectoriel, le succès des SCPI diversifiées ne se dément pas : elles s’accaparent 63 % de la collecte au T2 (+ 5 points par rapport au T1). Malgré ce contexte de marché chahuté, déjà 10 nouvelles SCPI ont été lancées depuis le début de l’année (et d’autres devraient suivre), preuve que le momentum de marché est idéal pour les acquéreurs. Toutes ces nouvelles SCPI sont diversifiées, pouvant faire preuve d’opportunisme pour investir à bon compte.
 

Le patrimoine immobilier des SCPI poursuit sa correction. À partir de 2025, les SCPI devront réaliser une évaluation semestrielle de leurs actifs, alors que celle-ci était annuelle jusqu’à présent. La plupart des sociétés de gestion se sont déjà mises en ordre de marché cette année, mais cette évaluation n’étant pas encore obligatoire, nous n’avons pas les données sur l’intégralité du périmètre (75 SCPI sont renseignées sur un périmètre de 83 produits). 

 

Concernant les valeurs de reconstitution établies au 30 juin 2024, nous notons une baisse moyenne de 1,92 % sur le premier semestre sur le périmètre de cet Observatoire. Cinq SCPI, soit 6 % de l’effectif, ont revalorisé le prix de leur part (à date de parution), avec une hausse moyenne de 1,16 %. Il s’agit de : Affinités Pierre (Groupama Gan REIM), Epsilon 360 (Epsicap), Kyaneos Pierre (Kyaneos), Cristal Rente (Inter Gestion) et Iroko Zen (Iroko). Dix-sept SCPI, soit 20 % de l’effectif, ont baissé leur prix de part depuis le début de l’année, avec une baisse moyenne de 11,74 %. Sur ces 17 SCPI, 9 avaient déjà baissé leur prix de part en 2023. 

Parmi elles, 7 SCPI affichent des baisses cumulées de 20 % ou plus depuis 2023. Les SCPI avec les capitalisations les plus importantes sont les plus impactées par ces baisses. Les fonds avec une capitalisation supérieure à 1 milliard d’euros affichent un recul de 10,77 % en moyenne contre -2,24 % pour les capitalisations inférieures à 1 milliard d’euros. Cela s’explique par le fait que ces SCPI sont souvent pénalisées par leur « stock » important de biens acquis par le passé.
 

La baisse constatée n’est pas homogène dans toutes les catégories et touche essentiellement les supports investis dans des bureaux (-5,23 %). C’était déjà notable l’an dernier mais le phénomène est beaucoup plus marqué cette année. Les autres catégories affichent des valeurs de reconstitution relativement stables avec de légères baisses, voire même une légère progression pour les SCPI résidentielles. Le secteur des Bureaux est le plus sinistré : en moyenne, les prix de part affichent une surcote de 1,50 % par rapport aux valeurs de reconstitution, et ce malgré les baisses de prix intervenues à date. 

 

Au-delà du télétravail et du décret tertiaire qui contraint les propriétaires à diminuer la consommation énergétique de leurs bâtiments d’au moins 40 % d’ici 2030, certains véhicules sont pénalisés par un taux de vacance croissant et un taux d’endettement élevé. Le marché du bureau n’étant pas encore totalement reparti, certains actifs intègrent des décotes pour illiquidité dans la valorisation du patrimoine de certaines SCPI. Quelques supports sont à surveiller car ils affichent des prix de part bien supérieurs à la valeur de leur patrimoine. Enfin, la plupart des problèmes de liquidité des SCPI sont concentrés sur ce secteur.
 

Nous observons une légère baisse dans la catégorie des Commerces (-0,88 %), qui conserve néanmoins une décote moyenne de 0,84 %. Le secteur ne suscite pas d’inquiétude particulière à ce niveau mais la collecte reste faible et des problèmes de liquidité persistent sur certaines SCPI de cette catégorie comme Patrimmo Commerce (Primonial), Aestiam Pierre Rendement (Aestiam) ou encore Ficommerce (Fiducial Gérance). Là aussi on constate une légère baisse de 0,47 % dans la catégorie des SCPI diversifiées, mais la décote de 1,08 % reste rassurante. 

 

Cette catégorie concentre l’essentiel de la collecte. A noter que toutes les SCPI lancées depuis le début de l’année sont des SCPI diversifiées. Le résidentiel confirme sa résilience. Il est le seul secteur à afficher des valeurs de reconstitution en hausse (+0,39 %), avec la décote moyenne la plus importante du marché (2,11 %). Même si la catégorie spécialisée est en légère baisse dans son ensemble (-0,46 %), elle ne suscite pas d’inquiétude particulière. La santé et la logistique continuent de collecter alors que l’hôtellerie est à la peine.
 

Malgré cette baisse généralisée des valeurs, les SCPI conservent en moyenne un prix de part décoté de 0,10 % par rapport à leurs valeurs de reconstitution, tous secteurs confondus. Cela signifie que les souscripteurs achètent aujourd’hui leurs parts en moyenne 0,10 % moins cher que la valeur réelle des biens détenus. Pour rappel, ce chiffre se montait à 2,45 % lors de notre Observatoire de juin 2023 (basé sur les valeurs de fin décembre 2022). 

Sur les SCPI observées, 39 d’entre elles – soit 47 % de l’effectif – affichent un prix de part supérieur ou égal à leur valeur de reconstitution (contre 25 % l’an dernier). Elles sont identifiées en rouge dans le tableau situé en annexe. À contrario, 53 % de l’effectif affiche un prix de part inférieur ou égal à la valeur de reconstitution. Elles sont identifiées en vert dans le tableau. 

 

Parmi ces SCPI, 92 % ont une décote inférieure à 5 %. Pour 8 % d’entre elles, la décote est comprise entre 5 et 7 %. Enfin, 13 % d’entre elles enregistrent une décote de plus de 7 %, ce qui représente 5 SCPI. Ces dernières sont les plus susceptibles de voir leur prix de part revalorisé à court ou moyen terme. Elles sont identifiées en vert foncé dans le tableau.
 

En conclusion, le marché des SCPI est en profonde mutation. La baisse des valeurs d’expertise enregistrée sur les six premiers mois de l’année conduit actuellement à une situation où les prix sont le reflet plus ou moins exact de la valorisation des patrimoines, la décote moyenne s’élevant à 0,10 % par rapport aux valeurs de reconstitution. Sans surprise, le secteur du bureau est le plus touché et concentre l’essentiel des problèmes de baisse de prix de part comme de liquidité. L’environnement comporte tout de même des signaux encourageants. 

 

Ainsi, le contexte macroéconomique s’améliore avec la baisse des taux directeurs enclenchée au mois de juin. D’autres baisses sont attendues dans les prochains mois. Cela pourrait être pénalisant pour d’autres produits d’épargne (livrets, fonds en euro, obligations…) et permettre aux SCPI de retrouver, comparativement, une prime de risque plus attractive, d’autant que certains taux de distribution 2024 devraient être très élevés. Le marché reste très dynamique du côté de l’offre avec le lancement de nombreuses nouvelles SCPI. 

 

Cette inflation de produits soulève plusieurs questions. Dans un marché déjà très concurrentiel, comment toutes ces nouvelles SCPI avec des stratégies relativement similaires vont-elles arriver à se différencier et à trouver leur public ? Par ailleurs, cette profusion de nouveautés ne doit pas conduire à oublier les anciens produits, en particulier ceux en difficulté. Comment les sociétés de gestion vont-elles résoudre leurs problèmes de liquidité ? Différentes options sont sur la table, en l’état actuel de la réglementation : création de fonds de liquidité, fusion/absorption par d’autres véhicules en meilleure santé, dissolution… 

 

Enfin, des nouveautés ont été mises sur la table par l’ordonnance 2024-662 du 3 juillet 2024. Cette dernière prévoit différentes améliorations du produit : elle permet aux SCPI d’investir dans des équipements nécessaires à l’exploitation des biens et des systèmes de production d’énergies renouvelables, ce qui représente de nouvelles sources de revenus et des équipements qui répondent à la demande croissante de durabilité. Elle impose également la publication biannuelle de la valeur de leurs actifs, ce qui renforce la transparence du produit. 

 

Enfin, elle supprime le montant nominal minimal des parts de SCPI et introduit de nouvelles catégories de parts, afin d’améliorer l’accessibilité de ce placement et mieux l’adapter aux besoins des différents types d’investisseurs.
 

Source : Pierre GARIN, Directeur du pôle immobilier de Linxea, Octobre 2024.
 

Parmi les solutions disponibles aujourd’hui pour épargner par capitalisation en vue de la retraite, l’investissement en nue-propriété offre une opportunité simplifiée et efficace pour les Français qui restent friands de l’immobilier et qui considèrent toujours la pierre comme valeur refuge.

Parmi les solutions disponibles aujourd’hui pour épargner par capitalisation en vue de la retraite, l’investissement en nue-propriété offre une opportunité simplifiée et efficace pour les Français qui restent friands de l’immobilier et qui considèrent toujours la pierre comme valeur refuge.

 

Pour les particuliers, le financement de leur future retraite est, plus que jamais, une priorité. La mise en place d’une stratégie répondant à cet objectif doit être réfléchie très en amont. Si de nombreuses solutions financières existent, à l’instar du PER ou de la classique assurance-vie, il ne faut pas oublier l’épargne-retraite immobilière, l’immobilier restant l’un des choix patrimoniaux privilégiés par les Français en raison de son caractère résilient sur la durée.

 

Dans une optique à long terme, qui est celle de l’épargne-retraite, l’investissement en nue-propriété est une solution immobilière qui offre de nombreux atouts. Il est d’autant plus intéressant pour les contribuables fortement imposés pendant leur vie professionnelle, car il leur permet de se constituer un patrimoine immobilier sans alourdir leur fiscalité. C’est donc un très bon produit de capitalisation.

 

Le principe de l’investissement en nue-propriété

L’investissement en nue-propriété repose sur le principe du démembrement de propriété, qui revient à séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en deux droits réels distincts : la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire achète uniquement les murs, sans pouvoir utiliser le bien ou en percevoir les loyers pendant toute la durée du démembrement, tandis que l’usufruitier peut l’utiliser pour y vivre (usus) ou le louer afin d’en toucher les fruits (fructus).

En contrepartie du fait de ne pas pouvoir toucher de loyers pendant une durée de 10, 15 ou 20 ans, l’investisseur acquiert le bien avec une décote de 30 à 50% par rapport à sa valeur vénale en pleine propriété. La décote dépend naturellement de la durée du démembrement, pendant laquelle l’investisseur ne percevra pas de loyers (plus cette durée est longue, plus la décote sera importante). Ensuite, elle va mécaniquement disparaître au fil du temps jusqu’à devenir nulle à la fin de la durée de démembrement, quand l’usufruit détenu par un tiers aura pris fin et que l’investisseur deviendra plein propriétaire.

 

Un investissement de capitalisation

L’investissement en nue-propriété se valorise donc mécaniquement par un effet de capitalisation, ce qui le rend particulièrement adapté à une logique d’épargne-retraite. Pendant toute la durée du démembrement, l’investisseur ne touche aucun revenu et patiente sagement. A la fin, il est récompensé de sa patience en récupérant un actif immobilier sur lequel il n’y a plus de décote, et qui en plus s’est valorisé par le jeu de l’inflation et de la progression du marché immobilier.

 

Prenons un exemple. L’investisseur achète 150 000 € la nue-propriété d’un bien valant aujourd’hui 250 000 € en pleine propriété, et ce dans le cadre d’un démembrement de 15 ans. A la fin des 15 ans, son bien vaut 312 500 € car le marché immobilier a progressé de 1,5% par an sur cette période. L’épargnant revend alors le bien et encaisse donc une plus-value de 162 500 € pour un investissement initial de 150 000 €. Soit une rentabilité par capitalisation de 5% par an.
Qui dit mieux pour son épargne-retraite, quand on prend par ailleurs le risque très réduit pris par l’investisseur sachant qu’il investit sur le marché immobilier ?
 

Une fiscalité favorable pour cette épargne-retraite immobilière

La cerise sur le gâteau de cette épargne-retraite immobilière, c’est qu’elle bénéficie d’une fiscalité très favorable en matière de plus-values. En effet, la valeur d’achat retenue par l’administration fiscale pour le calcul de la plus-value est la valeur initiale du bien en pleine propriété.
Pour reprendre notre exemple précédent, le fisc retiendra donc comme prix de revient la valeur de 250 000 € (et non pas le prix payé de 150 000 €) et la plus-value sera donc réputée être de seulement 62 500 €.
 

Naturellement, l’investisseur pourra aussi choisir de ne pas matérialiser sa plus-value et opter à la place pour la mise en location du bien, en fonction de ses objectifs financiers et patrimoniaux. Avec l’avantage dans ce cas d’encaisser des revenus correspondant à un rendement locatif sur un bien d’une valeur de 312 000 € … et non pas de 150 000 €, le montant investi 15 ans plus tôt !
 

En résumé, comme a l’habitude de le dire le doyen Jean Aulagnier, l’investisseur en nue-propriété « s’enrichit en croisant les bras ». C’est la définition-même de la logique de capitalisation, dont ont tant besoin les Français pour financer leur retraite.

 

Source : Monetiva, spécialiste de l’ingénierie financière immobilière.
 

Depuis 2007, plusieurs communes ont mis en place une exonération partielle ou totale allant de 50 % à 100 % de la taxe foncière pour les propriétaires ayant entrepris des travaux de rénovation énergétique dans leur logement.

Depuis 2007, plusieurs communes ont mis en place une exonération partielle ou totale allant de 50 % à 100 % de la taxe foncière pour les propriétaires ayant entrepris des travaux de rénovation énergétique dans leur logement.

 

Selon l’Observatoire national des taxes foncières, l’impôt foncier a en moyenne progressé de +32,9% entre 2013 et 2023 avec des hausses records dans certaines villes, dont Paris (+83%). En 2024, cette taxe a, en moyenne, augmenté de 3,9% dans l’hexagone. Si cette augmentation vient impacter une nouvelle fois le pouvoir d’achat des propriétaires, bon nombre d’entre eux ne savent pas qu’il est possible de bénéficier d’une exonération. 
En effet, depuis 2007, plusieurs communes ont mis en place une exonération partielle ou totale allant de 50 % à 100 % de la taxe foncière pour les propriétaires ayant entrepris des travaux de rénovation énergétique dans leur logement.

Cette mesure s’applique aussi bien aux résidences principales qu’aux résidences secondaires et prend effet l’année suivant la réalisation des travaux, pour une période pouvant aller jusqu’à 5 ans. Cependant, un même logement ne pourra pas bénéficier de cette exonération avant un délai de dix ans après la première attribution.

Les conditions d’éligibilités sont définies au niveau national : 
–          être propriétaire du logement 
–          que le logement ait été construit avant 1989 
–          avoir réalisé 10 000 € de travaux éligibles au cours de l’année qui précède la première année d’application de l’exonération ou 15 000 € au cours des trois dernières années qui précèdent la première année d’application de l’exonération. Le montant s’entend hors main d’œuvre et TTC.

Ithaque, spécialiste de la rénovation énergétique, a réalisé des simulations de ce que cette exonération représenterait à Paris, Nantes et Chambéry, pour un appartement de 92m2.

Chambéry

• Tarif de référence : 13 €/m²
• Taux de taxe foncière : 46,46 %

Calcul :
1. Valeur locative cadastrale annuelle : 92 m² x 13 €/m² x 12 mois = 14 352 €
2. Revenu cadastral après abattement de 50 % : 14 352 € ÷ 2 = 7 176 €
3. Taxe foncière sans exonération : 7 176 € x 46,46 % = 3 334,71 €

Cas : Logement ancien rénové (50 % d’exonération sur 3 ans)
1. Taxe foncière après exonération (50 % de la part communale, estimée à 20 % du taux total) : 3 334,71 € – 666,65 € = 2 668,06 € par an

Économies réalisées sur 3 ans : 1 999,95 € 

Nantes

• Tarif de référence : 16,9 €/m²
• Taux de taxe foncière : 46,34 %

Calcul :
1. Valeur locative cadastrale annuelle : 92 m² x 16,9 €/m² x 12 mois = 18 657,6 €
2. Revenu cadastral après abattement de 50 % : 18 657,6 € ÷ 2 = 9 328,8 €
3. Taxe foncière sans exonération : 9 328,8 € x 46,34 % = 4 325,92 €

Cas : Logement ancien rénové (50 % d’exonération sur 3 ans)
• Taxe annuelle après exonération : 2 162,96 €

Économies réalisées sur 3 ans : 6 488,88 € 

Paris

• Tarif de référence : 12,9 €/m²
• Taux de taxe foncière : 20,5 %

Calcul :
1. Valeur locative cadastrale annuelle : 92 m² x 12,9 €/m² x 12 mois = 14 241,6 €
2. Revenu cadastral après abattement de 50 % : 14 241,6 € ÷ 2 = 7 120,8 €
3. Taxe foncière sans exonération : 7 120,8 € x 20,5 % = 1 460,77 €

Cas : Logement ancien rénové (100 % d’exonération sur 3 ans)
• Taxe foncière après exonération : 0 €

Économies réalisées sur 3 ans : 4 382,31 € 
 

Le cabinet de recherche et d’étude Forrester vient de publier ses rapports sur les prévisions 2025 dans les domaines de la banque, des paiements, de l’investissement, de la gestion de patrimoine, et de l’assurance.

Le cabinet de recherche et d’étude Forrester vient de publier ses rapports sur les prévisions 2025 dans les domaines de la banque, des paiements, de l’investissement, de la gestion de patrimoine, et de l’assurance. 

 
Le secteur bancaire face aux défis de l’IA
La qualité de l’expérience client (CX) des banques et la fidélité des clients vont continuer à décliner. La qualité CX des banques continuera à baisser en 2025 en moyenne mondiale, car les banques continuent à éloigner les clients des succursales et des centres de contact au profit du libre-service numérique et du service client basé sur la genAI. La plupart des banques mettront en œuvre ces stratégies de libre-service numérique, ne permettant pas de susciter les expériences émotionnellement positives qui sont si importantes pour fidéliser les clients. Le déclin de la qualité du CX s’accompagne d’une baisse de la fidélité des clients.

La banque conversationnelle va enfin décoller, ouvrant la voie à des expériences immersives. 2025 sera une année décisive pour la banque conversationnelle, car les leaders du secteur utiliseront les capacités de l’IA pour rendre leurs bots in-applicatifs plus intelligents et plus utiles pour les clients.

Quatre grands acteurs proposeront l’offre « épargner maintenant, payer plus tard » sur les marchés occidentaux. La concurrence pour l’épargne des clients est déjà rude, et les banques devront innover et envisager de nouvelles solutions pour apporter une valeur économique aux clients, sous peine d’être laissées-pour-compte – comme beaucoup l’ont été avec l’offre « acheter maintenant, payer plus tard ».

La révolution des paiements est en cours
L’utilisation de l’argent liquide dans le monde chutera de 40 %, grâce à la mondialisation réussie d’UPI et de PIX. L’année 2025 marquera un point d’inflexion pour les marchés où l’argent liquide est très répandu. Le déplacement de l’argent liquide dans les marchés qui résistent en Europe et en Amérique latine sera le principal moteur de ce déclin, en particulier dans les pays où les populations sont plus jeunes et ouvertes aux méthodes de paiement autres que l’argent liquide. 

Les tensions géopolitiques et les guerres doubleront le flux des paiements par des voies alternatives. Les sociétés de paiement et les banques mondiales doivent décider si elles soutiennent les canaux de paiement locaux et diversifient leurs offres ou si elles se concentrent sur leurs marchés principaux. Les institutions financières et les sociétés de paiement doivent renforcer leurs équipes politiques et travailler avec les divisions commerciales pour mesurer les avantages, les coûts et les risques de ces systèmes de paiement alternatifs.

Les paiements interentreprises seront un foyer d’activité de fusion et d’acquisition, alimenté par les baisses de taux et le financement. Forrester s’attend à ce qu’au moins une douzaine de grandes entreprises acquièrent de plus petites sociétés de paiements interentreprises en 2025. L’avantage : les entreprises clientes bénéficieront de solutions de paiement interentreprises mieux orchestrées et consolidées sur le marché.

Investissements et gestion de patrimoine vers plus de contacts humains
Au moins la moitié des sociétés d’investissement nord-américaines perdront des actifs lors du grand transfert de richesse. Les entreprises qui segmentent leurs clients en fonction de leurs actifs plutôt que de leurs comportements et attitudes financières auront du mal à garder l’argent en interne. En revanche, les entreprises qui intègrent des points de contact humains et numériques, tout en équilibrant le libre-service et les interactions avec les conseillers, séduiront les jeunes investisseurs avec leurs nouveaux héritages.

Une société de gestion de patrimoine fera l’acquisition d’une startup proposant des stratégies de conseil basées sur l’IA. Les technologies d’IA et les modèles de langage étendu qui les sous-tendent continuent d’évoluer. Elles sont devenues plus “explicables” et, à ce titre, elles révolutionnent le secteur de la gestion de patrimoine.

Le nombre de grandes banques émettant des actifs tokenisés sur blockchain va doubler. Les banques de l’APAC, du Moyen-Orient et de l’Afrique mèneront la tokenisation des actifs, sous l’impulsion des nouvelles réglementations sur les actifs numériques. Hong Kong, Singapour et les Émirats arabes unis, qui souhaitent devenir des centres mondiaux pour les actifs numériques, ont défini des exigences claires pour gérer les risques liés à cette technologie. L’UE et les États-Unis suivront en 2025.

L’assurance de plus en plus intégrée
L’assurance intégrée connaîtra une croissance d’au moins 30 %, principalement dans le domaine de l’assurance des particuliers. Selon Forrester, 32 % des professionnels des affaires et de la technologie des compagnies d’assurance prévoient d’investir davantage dans les capacités financières intégrées en 2025. En intégrant des produits d’assurance dans des plateformes disposant d’une large base de clientèle, les canaux intégrés gagnent en importance et constituent une passerelle vers de nouveaux marchés.

Les dépenses technologiques augmenteront de 8 % d’une année sur l’autre. Stimulées par l’accélération de l’adoption des données et de l’IA, en particulier la genAI, les dépenses technologiques du secteur de l’assurance augmenteront par rapport à 2024. Selon Forrester, plus d’un tiers des assureurs augmenteront leurs dépenses en matière de super-applications, d’expérience omnicanale et de systèmes de gestion des sinistres. Ils se concentreront également sur les données, l’IA et l’analyse pour améliorer l’expérience client, la productivité des employés et les processus automatisés.

Moins de 5 % des assureurs récolteront des gains tangibles et directs en matière d’IA. Selon Forrester, l’adoption et la mise en œuvre de capacités et d’applications d’IA/genAI en temps réel sont à la traîne par rapport à d’autres éléments tels que l’amélioration de l’utilisation des technologies de données et d’analyse. En outre, les systèmes existants et les défis associés à l’intégration dans les processus en place, ainsi que le manque de compétences liées à l’IA au sein des employés, limiteront l’utilisation des technologies d’IA.
 

Bercy a élaboré une série de mesures visant à redresser les finances publiques. Voici les principales mesures qui auront un impact sur votre budget.

Le gouvernement a présenté son projet de loi de finances pour 2025 ce jeudi 10 octobre en Conseil des ministres. Pour réduire le déficit public, qui devrait atteindre 6,1% en 2024, Bercy a élaboré une série de mesures visant à redresser les finances publiques. Voici les principales mesures qui auront un impact sur votre budget.

 

L’objectif du gouvernement est de ramener le déficit à 5% du PIB l’année prochaine. Pour y parvenir, 60 milliards d’euros seront économisés, avec deux tiers de cette somme provenant de la réduction des dépenses publiques. Le tiers restant sera financé par des contributions fiscales exceptionnelles, temporaires et ciblées sur les entreprises et les ménages capables de participer à cet effort de solidarité, comme l’a précisé Laurent Saint-Martin dans son discours de présentation.

 

« Des contributions fiscales exceptionnelles, temporaires et ciblées sur les entreprises et les ménages capables de participer à cet effort de solidarité »

Le ministre chargé du Budget et des comptes publics a souligné une « règle d’or » : chaque euro de recette supplémentaire doit correspondre à deux euros d’économies budgétaires. Voici les principales mesures qui affecteront votre portefeuille.
 

Contribution exceptionnelle pour les 0,3% les plus fortunés

Dans le cadre du partage de l’effort, les 65 000 foyers les plus fortunés (moins de 0,3% des ménages imposables) seront soumis à une contribution exceptionnelle. Cette mesure concerne les foyers assujettis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR), c’est-à-dire ceux gagnant plus de 500 000 euros de revenu fiscal de référence par an pour un couple et 250 000 euros pour un célibataire. L’objectif est de garantir une imposition minimale de 20% pour ces foyers. Le bénéfice estimé de cette mesure est de 2 milliards d’euros.
 

Pas de gel du barème de l’impôt sur le revenu

Bonne nouvelle pour les particuliers : le barème de l’impôt sur le revenu ne sera pas gelé. Il sera revalorisé de 2%, évitant ainsi une augmentation d’impôt pour l’ensemble de la population imposable. L’objectif est de neutraliser les effets de l’inflation sur le niveau d’imposition des ménages. Voici le nouveau barème :
 

Barème 2025 de l’impôt sur les revenus 2024 – indexation à 2%
 

Tranche de revenu par part fiscale Taux applicable pour la tranche
Jusqu’à 11 520 €  : 0%
De 11 520 € à 29 373 €  : 11%
De 29 373 € à 83 988 €  : 30%
De 83 988 € à 180 648 €  : 41%
Plus de 180 648 €  : 45%
 

Revalorisation des pensions de retraite retardée de six mois

La revalorisation des pensions de retraite interviendra en juillet 2025, et non en janvier. Le gouvernement justifie ce décalage par les revalorisations exceptionnelles intervenues ces dernières années, notamment une revalorisation de plus de 5% cette année, alors que l’inflation devrait être aux alentours de 2%. Le bénéfice estimé est de 3,6 milliards d’euros.
 

Les prestations sociales augmenteront en avril 2025

Les prestations sociales (Allocation aux adultes handicapées, prime d’activité, RSA) et les minima vieillesse seront revalorisées le 1er avril 2025, en tenant compte de l’inflation. Pas de report de la revalorisation, contrairement aux pensions de retraite de base.
 

Électricité : baisse du tarif réglementé, mais hausse d’une taxe

Le tarif réglementé de l’électricité (TRV) baissera de 9% à partir du 1er février 2025. Cependant, l’accise sur l’électricité, aussi appelée TICFE ou CSPE, augmentera. Les ménages ayant souscrit à une offre de marché verront donc leurs factures augmenter en 2025. Le bénéfice estimé de cette mesure est de 3 milliards d’euros.
 

Chèque énergie : changement en 2025

Le mode d’attribution du chèque énergie changera en 2025. Cette aide, allant de 48 à 277 euros, est destinée aux foyers ayant des revenus modestes. L’administration utilisera désormais le point de livraison de l’électricité du logement (PDL), en plus du revenu fiscal de référence, pour déterminer les ménages éligibles. Les anciens bénéficiaires continueront de recevoir le chèque énergie automatiquement s’ils respectent toujours les conditions de revenus, mais les nouveaux éligibles devront faire une déclaration.
 

Fin de la TVA réduite pour les chaudières à gaz

Le projet de loi de finances 2025 met fin à la TVA réduite pour les chaudières à gaz, qui passera de 5,5% ou 10% à 20%. Cette mesure est conforme à une directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, adoptée en avril 2024. Le bénéfice estimé est de 200 millions d’euros.
 

Extension du prêt à taux zéro

Pour faciliter l’accession à la propriété, le prêt à taux zéro sera étendu à tout le territoire pour les primo-accédants, dans des conditions qui seront précisées ultérieurement. Actuellement, le PTZ est accordé pour l’achat de logements neufs dans les zones tendues ou pour des logements anciens nécessitant de lourds travaux énergétiques.
 

Suppression d’une niche fiscale pour la location meublée

Les loueurs de logements meublés de courte durée, proposés en direct ou sur des plateformes comme Airbnb ou Abritel, bénéficient d’avantages fiscaux. L’un de ces avantages, à la revente du logement concerné, sera supprimé en 2025. Le gouvernement prévoit la suppression de la niche fiscale pour les loueurs en statut LMNP, qui pourront déduire de leurs revenus locatifs des amortissements mais ne pourront plus réduire la plus-value imposable en cas de revente. Le bénéfice estimé est de 200 millions d’euros.
 

Renforcement des malus pour les véhicules thermiques

Le seuil de déclenchement du malus CO2 pour les véhicules thermiques les plus polluants sera abaissé. Depuis janvier 2024, ce seuil est de 118 g de CO2 par km, correspondant à une taxe de 50 euros. Il sera abaissé de 5g de CO2 par km en 2025, puis de 7g de CO2 par km en 2026 et 2027. Pour les véhicules les plus émetteurs, le tarif maximum de cette taxe sera augmenté de 10 000 euros par an jusqu’en 2027. Le seuil de déclenchement du malus sur le poids sera également abaissé, passant de 1 600 kg à 1 500 kg dès 2026. Le bénéfice estimé est de 300 millions d’euros.

Le baromètre « Les Français et l’épargne solidaire » met en lumière les attitudes et les attentes des Français en matière d’épargne solidaire dans un contexte économique incertain.

La Semaine de la Finance Solidaire est du 11 au 17 novembre 2024, est l’occasion pour France Active et FAIR de dévoiler les résultats de leur baromètre OpinionWay intitulé « Les Français et l’épargne solidaire ». Ce baromètre met en lumière les attitudes et les attentes des Français en matière d’épargne solidaire dans un contexte économique incertain.
 

 

Les résultats montrent que 55 % des Français souhaitent augmenter ou maintenir leur effort d’épargne en 2025, avec un intérêt croissant chez les jeunes, notamment les 18-24 ans. Les principales motivations pour épargner incluent la crainte de l’avenir (46 %) et le désir de financer des projets futurs tels que l’immobilier, les voyages ou les études (38 %). Cependant, la volonté des Français d’épargner de façon sécurisée prime largement sur leur recherche d’impact positif sur la société et l’environnement. Seulement 12 % des répondants priorisent l’impact social et écologique de leur investissement.
 

Cette préférence pour la sécurité et la disponibilité de l’épargne s’explique en grande partie par un manque d’information notoire sur l’épargne solidaire. Près de 70 % des Français se déclarent mal informés sur ce type d’épargne, qu’il s’agisse de son fonctionnement, de ses finalités, des produits proposés ou des acteurs qui la gèrent. Ces résultats soulignent la nécessité pour les acteurs de l’épargne solidaire de mieux informer le public sur la diversité des produits et les niveaux de rentabilité attendus.
 

En matière de projets solidaires, les Français privilégient les initiatives liées à la transition écologique (31 %), au renforcement du lien social (19 %), et à la création d’emplois (16 %). Une majorité estime que ces projets doivent être envisagés sur le moyen terme, avec 34 % prêts à attendre entre 3 et 8 ans avant de récupérer le fruit de leur investissement. Un Français sur quatre (24 %) se déclare même prêt à ne pas se fixer d’horizon de rentabilité tant que leur investissement soutient une cause solidaire.
 

Denis Dementhon, Directeur Général de France Active, souligne que les finalités sociales et écologiques de l’épargne solidaire répondent aux attentes des Français, mais que le contexte économique tendu a réduit leur intérêt pour ce type d’épargne. Il insiste sur le besoin crucial d’accompagnement et d’information pour que les Français deviennent les véritables acteurs de leur choix en matière de fléchage de leur épargne. Patrick Sapy, Directeur général de FAIR, ajoute que l’épargne solidaire est accessible à tous et offre une diversité de produits financiers adaptés à chaque type d’épargnant, selon leur profil et leurs priorités en matière de rendement, de risque ou d’impact.
 

L’épargne solidaire a connu une croissance significative, avec un encours global de 30,2 milliards d’euros en 2023, soit une augmentation de 15 % sur un an. Elle a permis de soutenir 1 470 projets à impact social et écologique et de verser 8,5 millions d’euros de dons à des associations. Le label Finansol, créé en 1997 et géré par l’association FAIR, permet aux épargnants d’identifier facilement les produits d’épargne solidaires reposant sur des critères exigeants d’impact social et écologique ainsi que de transparence.
 

Depuis l’adoption de la loi sur l’ESS – Loi Hamon, il y a dix ans, l’épargne solidaire a permis d’appuyer plus de 13 400 entreprises et associations, mobilisant plus de 2,72 milliards d’euros. France Active, qui accompagne les entrepreneurs engagés, a soutenu plus de 36 000 entrepreneurs et mobilisé 485 millions d’euros en 2023, contribuant à la création et à la consolidation de près de 200 000 emplois.
 

 

Déposée en avril 2024; une proposition de loi visant à imposer aux établissements bancaires de justifier la fermeture d’un compte d’un particulier, lorsque ce dernier en fait la demande, a été adoptée par le Sénat le mercredi 9 octobre.

Déposée le 8 avril 2024 par Philippe Folliot, une proposition de loi visant à imposer aux établissements bancaires de justifier la fermeture d’un compte d’un particulier, lorsque ce dernier en fait la demande, a été adoptée par le Sénat le mercredi 9 octobre. 

 

Cette initiative répond à une problématique récurrente : les fermetures de comptes bancaires aléatoires ou injustifiées, qui mettent en difficulté les titulaires de ces comptes.
 

Pourquoi ce texte ?
Les établissements bancaires procèdent parfois à des fermetures de comptes sans justification claire, ce qui peut avoir des conséquences graves pour les titulaires. Philippe Folliot, l’auteur de la proposition de loi, souligne que cette situation est particulièrement pénalisante en milieu rural, où le choix des agences bancaires est limité. La proposition de loi vise donc à obliger les établissements bancaires à justifier la fermeture d’un compte particulier, lorsque la personne intéressée en fait la demande. Le Sénat a apporté plusieurs modifications à la proposition de loi pour renforcer la protection des consommateurs. 

 

Parmi les amendements adoptés, on note :
• L’information automatique du client : Le Sénat a rendu automatique l’information du client en cas de fermeture de compte décidée par l’établissement bancaire.
• L’interdiction des fermetures non fondées : Les sénateurs ont interdit la fermeture d’un compte par un établissement bancaire pour des motifs non fondés.
 

Les sénateurs ont également encadré les conditions de transmission par l’établissement bancaire à son client des motifs de la fermeture de son compte. Ils ont notamment :
• Précisé les exceptions : L’établissement n’est pas tenu de transmettre les motifs de la fermeture du compte lorsque ceux-ci contreviennent aux objectifs de sécurité nationale ou de maintien de l’ordre public.
• Défini les modalités de transmission : La justification doit être transmise sur support papier ou sur tout autre support durable, et dans un délai de quinze jours ouvrés à compter de la demande.
 

Ces modifications visent à garantir une plus grande transparence et à protéger les droits des consommateurs face aux décisions arbitraires des établissements bancaires. La proposition de loi, telle qu’amendée par le Sénat, constitue une avancée significative pour les titulaires de comptes bancaires, en particulier ceux résidant en milieu rural, où les options bancaires sont souvent limitées.
 

 

Dans le projet de loi de finances (PLF) 2025, une surprise attend les investisseurs locatifs en LMNP : l’éventuelle réintégration des amortissements déduits lors du calcul de la plus-value réalisée à la vente d’un bien affecté à une activité de location meublée.

Dans le  projet de loi de finances (PLF) 2025, une surprise attend les investisseurs locatifs en LMNP :  l’éventuelle réintégration des amortissements déduits lors du calcul de la plus-value réalisée à la vente d’un bien affecté à une activité de location meublée.
 

Que prévoit le texte ?

 Le PLF 2025 propose que, en cas de vente d’un bien dans le cadre d’une activité de LMNP, la somme des amortissements déduits grâce au régime réel d’imposition soit réintégrée dans le calcul de la plus-value. Cette modification s’opérerait par l’ajout d’un nouvel alinéa à l’article 150 VB du Code général des impôts. L’exposé des motifs précise que cette mesure vise à corriger une spécificité du régime fiscal de la location meublée non professionnelle qui contribue aux tensions sur le marché locatif.
 

En pratique, cela signifie que les amortissements déduits seront taxés selon le régime de la plus-value des particuliers, soumettant la plus-value réalisée à un impôt sur la plus-value (19 %) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %).
 

Que changerait la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ? 

Actuellement, les LMNP bénéficient de l’amortissement, qui leur permet de réduire leur imposition. Cependant, le montant des amortissements déduits fiscalement n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Le PLF 2025 prévoit de réintégrer ce montant dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien. Par exemple, pour un bien acheté à 100 000 € et vendu à 200 000 €, avec 20 000 € d’amortissements déduits, la plus-value imposable passerait de 100 000 € à 120 000 €.
 

Rappel : Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ? L’amortissement est un mécanisme de déduction fiscale permettant aux loueurs en meublé non professionnels de déduire une partie de la valeur de leur logement, des travaux entrepris ou du mobilier, de leur imposition. Ce mécanisme joue un rôle important dans la capacité des LMNP à réduire leur imposition.
 

Les LMNP doivent-ils déjà s’inquiéter ? 

Même si le texte devait être adopté en l’état, son impact serait relativement minime pour la grande majorité des loueurs, pour deux raisons principales. Premièrement, l’imposition de la plus-value des particuliers inclut un système d’abattements légaux qui diminue le montant de la plus-value imposable au fil des années. Ainsi, après 22 ans de détention, les loueurs sont totalement exonérés de l’impôt sur la plus-value, et après 30 ans, des prélèvements sociaux.
 

Deuxièmement, la plus-value ne s’applique pas dans les cas de donation ou de succession. Or, l’activité de location meublée s’arrête généralement après plusieurs années, et le bien retourne dans le patrimoine privé du loueur, souvent par donation ou succession. De nombreux biens ne sont donc vendus que longtemps après leur acquisition, ce qui implique une durée d’abattement plus grande.
 

Un texte au futur encore incertain Il est important de noter que le texte du PLF 2025 a encore un long chemin à parcourir avant son adoption définitive. Entre la version initiale et la version finale, de nombreux changements peuvent encore avoir lieu. 

 

Certains parlementaires ont déjà exprimé leur volonté de s’opposer à cette mesure ou de demander sa limitation aux seuls meublés de courte durée, en écho à un article ajouté par l’Assemblée nationale en janvier 2024, qui prévoyait la même mesure uniquement pour l’activité de location meublée de courte durée. Cet article n’avait pas survécu au passage devant le Sénat en mai, les sénateurs se montrant prudents en raison de l’impact réel d’une telle mesure. Un tel argument pourrait être à nouveau mis en avant lors du passage du texte du PLF 2025 devant les parlementaires.

 

Le gouvernement annonce une réduction des remboursements de l’Assurance Maladie : les mutuelles d’entreprise vont encore augmenter

Le gouvernement annonce une réduction des remboursements de l’Assurance Maladie : les mutuelles d’entreprise vont encore augmenter
 

 

Le gouvernement vient d’annoncer une réduction des remboursements des consultations médicales par l’Assurance Maladie, ce qui augmentera la part prise en charge par les complémentaires santé. Dès janvier prochain, les tarifs des mutuelles d’entreprise devraient grimper de 6 à 10 % selon les organismes. Pour éviter de subir cette hausse, de plus en plus d’entreprises revoient en profondeur leurs contrats existants. L’objectif est de s’assurer que les garanties proposées à leurs salariés sont bien consommées et de faire jouer la concurrence entre prestataires.
 

Pour les complémentaires santé, la facture s’annonce salée : le gouvernement a annoncé que la CPAM (Caisse Primaire d’Assurance Maladie) allait diminuer le taux de remboursement des consultations médicales. La part remboursée par les mutuelles, actuellement de 30 %, pourrait grimper à 40 %. 

Les organismes de complémentaire santé, qui avaient déjà annoncé des hausses de 6 % à 10 % pour 2025, vont sans doute réévaluer encore leurs tarifs, après les avoir déjà augmentés de 10 % en moyenne en 2024. Au total, ces tarifs se sont envolés de près de 50 % depuis 2018, et le mouvement devrait perdurer. La prévoyance santé représente déjà 5 % de la masse salariale des entreprises.
 

Dans ce contexte, les entreprises analysent de plus en plus attentivement leurs contrats de prévoyance santé, notamment en cette période de fin d’année précédant les hausses tarifaires de janvier prochain.  En moyenne, les garanties sont 15 % trop chères par rapport aux besoins des salariés.
 

« Nous constatons une forte progression de ce type de demande de la part des entreprises », observe Catherine Colombie, directrice Protection Sociale et associée au sein du cabinet de conseil RH Spartes. « Et à chaque fois, nous arrivons à la même conclusion : elles paient en moyenne 15 % de trop au regard de ce que consomment les salariés. Pour éviter de surpayer, sans diminuer la protection offerte aux collaborateurs, une seule solution : analyser l’écart entre chaque garantie payée et la consommation réelle de chaque salarié ».
 

Il s’avère en effet fréquent que les salariés ne consomment pas certaines garanties proposées par leur mutuelle. Par exemple, de nombreux collaborateurs consultent essentiellement des médecins conventionnés et n’utilisent donc pas la prise en charge des dépassements d’honoraires pourtant proposée par leur mutuelle. De même, il arrive régulièrement que des salariés célibataires, sans enfants, bénéficient d’une protection « famille » : une garantie superflue, mais qui pèse sur les coûts de l’entreprise et aussi sur la fiche de paie des collaborateurs, puisque la protection complémentaire santé est co-financée par les employeurs et par les salariés.
 

« C’est pourquoi ce sujet doit faire partie des échanges avec les partenaires sociaux », reprend Catherine Colombie. « Les augmentations de tarifs des mutuelles concernent toutes les parties prenantes, c’est donc ensemble qu’elles doivent définir les moyens de contenir ces coûts. Il s’agit, après l’examen des garanties et de leur consommation ou non par les salariés, de définir une offre de garanties aussi individualisée que possible, et de convenir des actions de prévention santé à mener au sein de l’entreprise. La prévoyance santé fait partie des sujets qui doivent être abordés lors des NAO (Négociations Annuelles Obligatoires), au même titre que les salaires. Il importe de lui accorder le temps et l’attention qu’elle mérite ».
 

Challenger son prestataire et faire jouer la concurrence
De plus en plus d’entreprises adoptent le réflexe de renégocier leur contrat avec leur organisme de complémentaires santé. Notamment, pour questionner ses frais d’intermédiation ou de gestion, souvent calculés de manière opaque. Ou encore, pour proposer des aménagements à une garantie : par exemple, les frais d’optique peuvent sensiblement diminuer si un partenariat est conclu avec un réseau d’optique spécifique, à des tarifs pré-négociés.
 

« Le cas échéant, nous mettons en concurrence plusieurs mutuelles et accompagnons nos clients dans un changement de prestataire », poursuit Catherine Colombie. « Dans le passé, nous avons vu un grand nombre d’entreprises garder la même mutuelle pendant plusieurs années, et passer ainsi à côté d’économies substantielles. Aujourd’hui, elles adoptent une attitude nettement plus proactive et nous demandent de régulièrement comparer les offres, pour ne pas subir ces hausses comme une fatalité ».
 

Le sujet s’avère également essentiel en termes de marque employeur : aujourd’hui, 79 % des salariés considèrent comme déterminantes les actions mises en place par l’entreprise pour prendre soin de leur santé. Raison de plus pour calibrer et personnaliser ces actions et les garanties offertes, et ainsi renforcer l’engagement des équipes.
 

De façon assez surprenante, malgré leur caractère impératif, un certain nombre de copropriétaires méconnaissent les obligations qui leur incombent.

Alors que la rénovation énergétique des copropriétés apparaît comme un enjeu majeur pour lutter contre la précarité énergétique, PrimesEnergie.fr a sollicité l’institut OpinionWay afin de mieux comprendre la situation des copropriétaires et leur niveau de préparation face aux différentes réglementations en vigueur et à venir sur le sujet.

 

Au beau milieu d’un été sportivement chargé, le rapport d’une commission d’enquête du Sénat sur « la paupérisation des copropriétés immobilières » a fait état d’une situation alarmante.  Décrivant « un phénomène massif et diffus, touchant aussi bien les banlieues des grandes métropoles que les centres villes anciens des petites villes », ce rapport est passé inaperçu. Pourtant, l’habitat collectif représente 44 % des logements en France, et 35 % de ces logements ont un DPE de classe F ou G, c’est-à-dire qu’ils sont des passoires thermiques.
 

Parmi les enseignements clés
• Plus d’une copropriété sur deux concernée par l’obligation de Plan pluriannuel de travaux (PPT) en vigueur depuis le 1er janvier 2024 ne l’a toujours pas réalisé.
• Plus d’une copropriété sur deux concernée par l’obligation de DPE avant le 1er janvier 2025 ne l’a pas encore réalisé.
• Près d’un copropriétaire sur deux constate un manque d’implication de son syndic dans la rénovation énergétique de son immeuble.
• Plus d’un copropriétaire sur deux serait favorable au report de l’interdiction de location des passoires thermiques.
• Trois quarts des copropriétaires jugent le reste à charge des travaux de rénovation énergétique trop important.
• Moins d’un tiers des copropriétaires ont constaté une accélération des prévisions de travaux liée à l’interdiction progressive de location des passoires thermiques.
 

Pour Nicolas Moulin, fondateur de PrimesEnergie.fr, principal financeur de la rénovation énergétique des particuliers via les CEE, qui a incité à la réalisation de plus d’un milliard d’euros de travaux : « Cette étude démontre que les copropriétés ont trop longtemps été l’angle mort de la rénovation énergétique. Leur état se dégrade et nécessite des mesures d’ampleur pour lutter contre leur vieillissement et la précarité énergétique qu’elles engendrent. Car contrairement aux idées reçues, les copropriétaires sont favorables à l’opportunité d’améliorer leur confort, réduire leur consommation d’énergie et optimiser la valeur de leur bien immobilier. Si depuis 2015, les copropriétés ont l’obligation de constituer un fonds de travaux, les cotisations recueillies ne sont pas suffisantes et il a fallu attendre le 1er janvier 2021 pour que l’aide MaPrimeRénov’ puisse venir renforcer le dispositif de financement des CEE. Il est urgent de rattraper le retard accumulé et d’engager efficacement et durablement un cercle vertueux pour tous, propriétaires comme locataires : rien que pour le parc privé, 1,3 million de ménages qui vivent dans des immeubles en copropriété sont en précarité énergétique ! ».
 

PPT obligatoire depuis le 1er janvier 2024 : plus d’une copropriété sur deux n’est pas en règle
Issu de la loi Climat et Résilience de 2021, la loi impose la réalisation d’un DPE collectif avant le 1er janvier 2025 dans les copropriétés de plus de 50 lots, et d’ici le 1er janvier 2026 pour les bâtiments de plus petite taille. À trois mois de la première échéance, les copropriétés sont-elles prêtes ? Très loin de là. Selon les déclarations des propriétaires d’appartement, 57 % des copropriétés de plus de 50 lots n’ont pas encore réalisé de DPE collectif, contre 47 % des copropriétés de moins de 50 lots, un peu plus en avance sur le sujet un an avant leur obligation de mise en conformité.
 

La tendance est globalement similaire s’agissant du PPT : pourtant obligatoire depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés âgées de plus de 15 ans, comprises entre 51 et 200 lots et à partir du 1er janvier 2025 pour les autres, 51 % des répondants déclarent ne pas l’avoir réalisé ou discuté en Assemblées Générales (52 % des copropriétés directement concernées).
 

À noter par ailleurs, en parallèle, tandis que l’audit énergétique n’est plus obligatoire depuis le 1er janvier 2017 pour les logements collectifs, 25 % des copropriétés en ont réalisé un et 14 % l’ont programmé pour faire le point sur la consommation d’énergie de leur immeuble.
Comment expliquer ces retards, alors que témoignant de leur volontarisme, 52 % des copropriétaires se prononcent en faveur de la rénovation énergétique obligatoire des logements, y compris pour les propriétaires occupants ?
 

Rénovation énergétique des copropriétés : encore trop de freins à lever
Manque d’information
De façon assez surprenante, malgré leur caractère impératif, un certain nombre de copropriétaires méconnaissent les obligations qui leur incombent : 20 % déclarent ignorer ce qu’est le PPT et 8 % le DPE collectif, quand 11 % ne connaissent pas non plus l’audit énergétique. Plus globalement, 64 % des répondants déplorent le déficit de connaissances des enjeux de transition énergétique au sein de leur copropriété. D’autre part, le manque de visibilité sur la performance énergétique de leur immeuble apparaît être un frein à la réalisation de travaux pour 67 % des copropriétaires. Un frein d’autant plus important si l’on considère une certaine tendance à surestimer la performance énergétique de son habitat : alors qu’un tiers des copropriétés sont des passoires thermiques, seuls 13 % des copropriétaires estiment vivre dans l’une d’elles.
 

Manque d’accompagnement
Le manque d’implication de leur syndic sur le sujet, perçu par 46 % des copropriétaires, pourrait-il expliquer la situation ? Dans tous les cas, la présence d’un syndic professionnel ne semble pas accélérer les échanges et prises de décisions en la matière : 29 % des copropriétés accompagnées ont engagé des discussions en vue de travaux, contre 36 % pour les autres.
 

Manque de relais
Autre point noir, la difficulté des copropriétaires à se mobiliser et à s’accorder sur la stratégie de rénovation à adopter. 73 % des copropriétaires identifient la différence d’appréciation de la situation comme l’un des principaux freins à la rénovation de leur immeuble, et 59 % évoquent l’absence d’un porteur de projet pour motiver la collectivité, rôle moteur généralement attribué au conseil syndical.
 

Manque de financement
Le nerf de la guerre reste encore et toujours la question du financement des travaux : 77 % des copropriétaires considèrent que le reste à charge est trop important. Les difficultés liées aux inégalités de ressources sont également pointées du doigt par 73 % des répondants qui sont tout aussi nombreux à estimer que leur fonds de travaux est insuffisant.
 

Quant aux aides gouvernementales, censées faciliter le passage à l’acte, si elles sont perçues comme une opportunité (69 %) et suffisamment incitatives (73 %), elles restent encore très largement méconnues par 71 % des copropriétaires et 69 % soulignent la difficulté des démarches administratives associées. Par ailleurs, dans le contexte actuel de hausse du déficit public sur fond d’instabilité permanente des dispositifs de soutien, 60 % anticipent d’ores et déjà leur disparition.
 

Interdiction de location des passoires thermiques : une mesure forte, des résultats limités
S’ils ne sont pas opposés à la réalisation de travaux, bien au contraire, l’absence de sanction à proprement parler peut également expliquer le manque d’empressement autour des obligations réglementaires pour la rénovation énergétique des copropriétés. Parmi les mesures incitatives, l’interdiction progressive de location des passoires thermiques ne semble pas représenter un levier suffisant : depuis son entrée en vigueur, des projets de rénovation énergétique ont été discutés dans seulement 31 % des copropriétés. D’ailleurs, 60 % des copropriétaires bailleurs et 45 % des copropriétaires occupants aimeraient voir cette disposition repoussée.