Le marché immobilier français est en recul de -0,6% sur l’ensemble de la France depuis le début de l’année. Va-t-il profiter des beaux jours ?

Le marché immobilier français, en recul de -0,6% sur l’ensemble de la France depuis le début de l’année, ne parvient pas à connaître le regain d’activité traditionnellement observé au retour des beaux jours.

 

Meilleurs Agents, leader de l’estimation en ligne, présente à travers son baromètre de mai, l’état du marché immobilier français. Voici les points saillants de ce dernier baromètre :
 

• Évolution du prix moyen au m² en France : -0,1% soit 3175 € / m2
• Évolution du prix moyen au m² à Paris : -0,5% soit 10 082 € / m2
• Le Top 10 ainsi que le Top50 s’orientent à la baisse avec respectivement -0,0% et 0,1%
• Les zones rurales semblent connaître un certain regain de dynamisme avec +0,6% sur le dernier mois
• Nice est la seule métropole à échapper à la pression baissière depuis le début de l’année (+2,1%) et sur le mois dernier (+0,5%)
   

La négociation concerne aujourd’hui près de deux tiers des transactions.
 

Le volume mensuel de ventes a reculé de -15% en mars 2023 comparé au même mois de 2022. Face à l’évolution de la production de crédits, nous pouvons craindre une baisse de l’activité dans les prochains mois ainsi qu’un volume de transactions annuel fin 2023 qui pourrait facilement s’éloigner du seuil du million de ventes.
 

La SCI (Société Civile Immobilière) est une entité juridique autonome créée par au moins deux personnes qui apportent des capitaux en numéraire ou en nature pour constituer le capital social de la société.

La SCI (Société Civile Immobilière) est une entité juridique autonome créée par au moins deux personnes qui apportent des capitaux en numéraire ou en nature pour constituer le capital social de la société.

 

Les associés ont la possibilité d’adapter le mode de gestion de la société, au travers des statuts, avec une certaine souplesse, ce qui en fait un outil attractif pour la détention de biens immobiliers à plusieurs. 

 

La gestion de la SCI est assurée par un ou plusieurs gérants, choisis parmi les associés ou un tiers. Les décisions impactant la société et son patrimoine sont prises en assemblée générale, où chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel au capital social détenu par chacun. La SCI est un outil qui permet de protéger le patrimoine familial et de limiter les conflits entre membres d’une même famille. 

 

Les associés ont la possibilité de choisir le régime d’imposition auquel sera soumise la société : Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). L’investissement au travers de la SCI présente l’opportunité d’augmenter la capacité d’emprunt des associés et de mutualiser les charges et les coûts de détention du bien. En fonction du régime d’imposition choisi, la SCI peut offrir une fiscalité flexible et avantageuse pour les associés. 

 

Une fiscalité flexible et avantageuse en fonction des projets
 

Les associés ont la possibilité de choisir le régime d’imposition auquel sera soumise la société : Impôt sur le revenu (IR), lequel est applicable par défaut, ou impôt sur les sociétés (IS), qui fait l’objet d’une option prise par les associés. Dans le cadre de l’impôt sur le revenu, ce sont directement les associés qui paieront l’impôt, à proportion des parts sociales de chacun (on dit alors que la société est fiscalement transparente). L’impôt sur les sociétés donne lieu à une double imposition : d’abord la société sur la base du résultat, puis les associés sur la base des dividendes distribués. A noter que l’option à l’impôt sur les sociétés est révocable jusqu’à la cinquième année suivant celle de l’option. 
 

Lorsque les charges sont supérieures aux revenus, la SCI à l’IR permet à chaque associé de bénéficier du régime du déficit foncier, lui permettant de déduire de son revenu global, proportionnellement à la part du capital social détenue, le déficit constaté à hauteur de 10 700 €.
La SCI à l’IR permet également à ses associés de bénéficier du dispositif Pinel, dont la fin est programmée au 31 décembre 2024. La réduction d’impôt, pouvant atteindre jusqu’à 21% du montant de l’investissement dans certains cas, sera répartie entre chaque associé, en fonction de la part du capital social détenue par chacun. Divers engagements doivent être respectés, notamment le bien devra être loué sur une durée définie (6 ou 9 ans, avec une prorogation possible jusqu’à 12 ans), et les associés devront conserver leurs parts sociales sur cette même durée. 
 

La SCI familiale

 

La SCI familiale fonctionne de la même manière qu’une SCI classique mais est constituée par des membres d’une même famille jusqu’au 4ème degré. 

 

Le principal avantage d’investir en famille via une SCI est de pouvoir anticiper, du côté des parents, la transmission d’un patrimoine et ainsi pouvoir réduire les frais liés à une succession classique. Pour les calculs des droits à payer, les donations de parts sociales bénéficient d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant (31 865 € pour les petits-enfants), renouvelable tous les 15 ans. De plus, une décote est appliquée sur la valeur des parts sociales pour tenir compte de leur manque de liquidité (elles sont moins facilement cessibles qu’un bien immobilier), réduisant ainsi l’assiette de calcul des droits de mutation. 

 

A noter que grâce à des statuts bien rédigés, les parents, même devenus minoritaires, conserveront le contrôle et la gestion de la société et de son patrimoine. « Dernier point, et pas des moindres, ajoute Philippe Lauzeral, Directeur Général de Finzzle groupe, holding des sociétés de la marque Stellium, l’investissement via une SCI familiale permet aux parents de bénéficier d’un bonus IFI : si les enfants sont majeurs (et ce même s’ils font encore partie du foyer fiscal des parents), leurs parts n’ont pas à être déclarées. Ainsi les parents ne déclareront que leurs seules parts détenues ». Il est toutefois important de rappeler que les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société, proportionnellement à leur apport. Un créancier peut également poursuivre un associé sur ses biens personnels si ceux de la société sont insuffisants.

Une réponse ministérielle précise les conditions de régularisation pour les sociétés qui ont souscrit des déclarations de taxe de 3 % incomplètes ou erronées.

Une réponse ministérielle précise les conditions de régularisation pour les sociétés qui ont souscrit des déclarations de taxe de 3 % incomplètes ou erronées. 

 

La taxe de 3 % prévue à l’article 990 D du CGI a pour objectif de faire échec aux montages consistant à interposer des sociétés dans la détention d’immeubles situés en France, en incitant les contribuables à révéler à l’administration tous les renseignements utiles concernant les immeubles détenus et l’identité des actionnaires des sociétés interposées.

 

La doctrine administrative offre une possibilité de régularisation sous certaines conditions pour les sociétés qui remplissent leurs obligations et échappent ainsi au paiement de la taxe pour l’ensemble des années non prescrites régularisées. Cependant, le ministre refuse d’étendre cette tolérance aux sociétés ayant déposé une déclaration incomplète ou erronée, sauf en cas d’omission de bonne foi. Dans ce cas, il est possible de bénéficier d’une réduction des intérêts de retard.

15,73 milliards d’euros : voici le coût des crédits et réductions d’impôt accordés en 2022 au titre de l’impôt sur les revenus de 2021.

15,73 milliards d’euros : voici le coût des crédits et réductions d’impôt accordés en 2022 au titre de l’impôt sur les revenus de 2021. 
 

En 2022, ce sont 11,8 millions de foyers fiscaux qui ont profité d’une réduction ou d’un crédit d’impôt, pour une facture totale de plus de 15 milliards d’euros pour l’Etat. Dons à des associations, frais de scolarité, emplois à domicile, défiscalisation immobilière… tous les dispositifs ne représentent pas le même coût pour les caisses de l’Etat. Quelles sont les niches fiscales les plus importantes ? La Direction générale des finances publiques (DGFiP) a dévoilé les chiffres pour la campagne d’imposition de 2022 sur les revenus de 2021. 
 

L’emploi à domicile est, de loin, la première niche fiscale

 

Assistance aux personnes âgées, aide dans les tâches ménagères, garde d’enfant à domicile, travaux de bricolage… de nombreuses dépenses sont concernées, et ouvrent droit à un crédit d’impôt services à la personne. Au total, l’emploi d’une personne à domicile a concerné 4,47 millions de foyers en 2022, et a représenté un montant global de 5,37 milliards d’euros à la charge de l’Etat, soit 1 201 euros perçus en moyenne par chaque ménage concerné. 
 

Le succès de ce dispositif explique en partie de tels chiffres, mais son fonctionnement même y est aussi pour beaucoup. En effet, un crédit d’impôt implique un remboursement de la part de l’administration fiscale si le montant de l’impôt sur le revenu dû est inférieur au montant du crédit d’impôt obtenu. Ce n’est pas le cas avec une réduction d’impôt : le montant de l’avantage fiscal s’impute sur l’impôt à payer, mais n’ouvre pas droit à un remboursement. 
 

L’investissement en Pinel : peu de bénéficiaires, mais une facture élevée 
 

Plus de 4 000 euros par bénéficiaire : tel est le montant moyen de l’avantage fiscal aux ménages ayant investi en Pinel, soit 310 000 personnes au cours de la campagne 2022 relative à l’impôt sur le revenu. Ce dispositif, aussi appelé loi Pinel, permet d’investir dans de l’immobilier locatif en profitant d’un avantage fiscal, en contrepartie d’un engagement de mise en location pendant une certaine durée. 
D’autres dispositifs de défiscalisation immobilière doivent être relevés, à l’instar des prédécesseurs de la loi Pinel : le dispositif Scellier, qui concerne encore 140 000 foyers pour un avantage moyen de 3 762 euros, ou encore le dispositif Duflot et ses 30 000 bénéficiaires qui profitent d’une réduction d’impôt de 3 527 euros en moyenne. 
 

Dons à des associations : l’Etat soutient la générosité des Français 
 

Les dons à certaines associations ouvrent droit à une réduction d’impôt de 66 ou 75 %. En premier lieu, la réduction de 66 % concerne les dons effectués à des organismes d’intérêt général. Ce sont 3,26 millions de foyers qui ont effectué un tel don en 2022, pour un coût global de 1,25 milliard d’euros pour les caisses de l’Etat, soit 384 euros en moyenne par personne concernée. 
La réduction à 75 %, quant à elle, concerne les associations venant en aide aux personnes en difficulté. Cette fois-ci, ce sont 1,85 million de foyers fiscaux qui ont choisi de donner de l’argent à une telle œuvre de charité, pour une enveloppe de dépenses de l’Etat de 440 millions d’euros, soit 236 euros par foyer fiscal donateur. 
 

Il est toutefois nécessaire de rappeler que ce dispositif est une réduction d’impôt, et non un crédit d’impôt. Selon l’étude annuelle publiée par Recherches & Solidarités, environ un quart des personnes ayant réalisé un don ne seraient pas imposables, et ne profiteraient donc pas de ces avantages fiscaux. 
 

Le ministre délégué aux Comptes publics en France, Gabriel Attal, est favorable à une « taxe-lapin » sur les rendez-vous médicaux manqués.

Le ministre délégué aux Comptes publics en France, Gabriel Attal, est favorable à une « taxe-lapin » sur les rendez-vous médicaux manqués, en raison des millions de créneaux non-utilisés chaque année. 

 

Le ministre affirme que 9 à 23 millions de rendez-vous chez le médecin ne sont pas honorés chaque année, ce qui entraîne des difficultés d’accès aux soins. Le ministre appelle à inciter les patients à tenir leur rendez-vous ou à l’annuler suffisamment tôt pour permettre à quelqu’un d’autre de le prendre. 

 

La position du ministre diffère de celle de son homologue de la Santé, qui craint que cette mesure entraîne un renoncement aux soins. Gabriel Attal propose de retenir 5€ du remboursement de l’Assurance maladie sur le rendez-vous suivant en cas de « récidive » pour ceux qui annulent à plusieurs reprises.

Deux fédérations du diagnostic immobilier ont adressé une lettre au Ministre délégué chargé de la Ville et du Logement au sujet du calcul du DPE.

Deux fédérations du diagnostic immobilier : la Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers ont adressé une lettre au Ministre délégué chargé de la Ville et du Logement au sujet de la méthodologie de calcul 3CL du DPE.

 

Les deux fédérations indiquent que, sans pondérations spécifiques aux petites surfaces, le DPE pénalise celles-ci indûment en termes de classification et de possibilité de les extraire des « passoires thermiques » et proposent ainsi la mise en place d’un coefficient de pondération.

Comme le confirment les statistiques de l’Ademe, et au vu des indicateurs terrain constatés par les deux fédérations, la part de passoires thermiques classées en F ou en G est plus importante pour les logements de moins de 30 m².
 

La consommation d’eau chaude sanitaire (ECS)
 

Le puisage ECS est directement issu de la surface habitable du logement. Cette surface donne un nombre d’occupant moyen. Plus le ballon d’eau chaude est grand, et plus la note du DPE sera pénalisante pour un petit logement, même s’il est bien isolé et performant.

L’indice de compacité thermique qui définit le ratio « surface déperditive / surface habitable » Pour le calculer, il suffit d’additionner toutes les surfaces déperditives et de diviser cette somme par la surface habitable. Plus le résultat est petit, meilleure sera l’efficacité thermique du logement et donc une classification du DPE plus performante.
Cependant, ce ratio pour un studio présentera proportionnellement plus de surface déperditive de murs qu’un appartement de même forme avec plus de surface habitable.

En conséquence, La CDI-FNAIM et la FIDI proposent une pondération par coefficients adaptés aux petites surfaces de certains calculs de la méthode 3CL afin de tenir compte des spécificités de ces logements (<30 m2).

« Nous avons proposé au ministre que nos fédérations s’impliquent, ensemble, auprès des services du gouvernement dans ce projet de coefficients de pondération adaptés au sein de la méthodologie de calcul 3CL. C’est en effet un sujet d’équité et de fiabilité du DPE qui nous semble important de porter pour que les propriétaires de petites surfaces ne soient pas lésés. » indique le président de la CDI-FNAIM Yannick Ainouche.

« En ville et à Paris notamment, la question du « déclassement sans solution » en F ou G des petites surfaces par le DPE est source de détresse pour de nombreux propriétaires, notamment modestes, pour lesquels le revenu locatif est essentiel. Or, il existe selon nous des possibilités de revoir certains coefficients sans changer toute la méthode 3CL. » précise Lionel Janot, président de la FIDI.
 

Les niveaux élevés du cours de l’or des deux derniers mois s’expliquent par les inquiétudes sur la stabilité du système financier mondial.

Les niveaux élevés du cours de l’or des deux derniers mois s’expliquent principalement par les inquiétudes sur la stabilité du système financier mondial.

 

Le cours de l’or en euro a baissé de -0,82% en avril, atteignant 1803,33 euros l’once au second fixing londonien du 28 avril. Cependant, depuis le début de l’année, la performance totale de l’or atteint 6,14% en euros. 

 

Le cours de l’or en dollars a atteint un plus haut de 2048 dollars l’once le 13 avril avant de corriger. Les niveaux élevés du cours de l’or des deux derniers mois s’expliquent principalement par les inquiétudes sur la stabilité du système financier mondial, aggravées par la faillite de la First Republic Bank et la baisse de la note de la dette française par l’agence de notation Fitch.

 

Les prévisions sur le métal jaune sont globalement optimistes, avec de nombreux analystes révisant à la hausse leurs prévisions. Enfin, la tendance à l’achat d’or par les banques centrales se poursuit, la Chine étant le plus gros acheteur institutionnel de métal jaune. Selon UBS, les achats actuels pourraient dépasser les 750 tonnes en 2023.

Bruno Lemaire, ministre de l’économie et des finances, a indiqué ne pas exclure une nouvelle hausse du taux du Livret A cet été.

Bruno Lemaire, ministre de l’Economie et des Finances, a indiqué ne pas exclure une nouvelle hausse du taux du Livret A cet été. 

 

Le ministre a expliqué qu’il suivrait la recommandation du gouverneur de la Banque de France. Depuis début 2022, le taux a été multiplié par 6, passant de 0,5% à 3%. Il est fixé deux fois par an sur la base de l’inflation moyenne et du taux interbancaire des six derniers mois. 

 

« S’il ne ferme pas la porte à une hausse, Bruno Lemaire n’indique cependant pas qu’il appliquera strictement la formule de calcul du taux du Livret A, qui devrait donner un taux à 4% voire jusqu’à 4,5% pour cet été ! », déclare Maxime Chipoy, président de MoneyVox. « Au vu du puissant lobbying des banques et de la Caisse des dépôts – gestionnaire de l’argent du Livret A – pour figer le taux à 3%, la solution sera forcément, comme en février, un compromis… et une énième dérogation à la règle de calcul. 3,5% ? 3,75% ? Le 4% est, en tous cas, loin d’être acquis », ajoute Maxime Chipoy.

La hausse du taux du Livret A et l’explosion de sa collecte, commencent à faire grincer des dents les banques et la Caisse des dépôts qui voient le coût de leurs ressources flamber. Certaines militent déjà en coulisse pour éviter une nouvelle hausse. « Une fois de plus, on constate que la fixation du taux du Livret A est éminemment politique. Quel intérêt d’avoir changé la règle de calcul en 2018, pour une nouvelle fois ne pas la respecter ? » , détaille Maxime Chipoy.
 

Le directeur général de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), Eric Lombard, souhaite que le taux du Livret A reste stable à 3% en août prochain.

Le directeur général de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), Eric Lombard, souhaite que le taux du Livret A reste stable à 3% en août prochain.

 

Le directeur général de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), Eric Lombard, souhaite que le taux du Livret A reste stable à 3% en août prochain, car il sert de base au coût du financement du logement social. Face à l’inflation qu’il juge transitoire, il estime qu’il n’est pas nécessaire de modifier fréquemment le taux du Livret A. 

 

Cependant, le taux pourrait passer à 4% ou 4,3% en été prochain selon Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’épargne. Le gouverneur de la Banque de France et le ministre de l’Économie peuvent déroger à la règle de calcul pour déterminer le taux du Livret A, mais François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, a déclaré qu’il ferait sa proposition « en juillet », selon la situation « à ce moment-là ».

L’Etat souhaite encourager les banques à examiner plus attentivement les dossiers dérogatoires et à réintégrer la composante de « reste à vivre » pour accompagner les investisseurs.

L’Etat souhaite encourager les banques à examiner plus attentivement les dossiers dérogatoires et à réintégrer la composante de « reste à vivre » pour accompagner les investisseurs. 

 

La Première ministre, Elisabeth Borne, a annoncé qu’une feuille de route sera mise en place pour prolonger le prêt à taux zéro (PTZ) et pour améliorer l’accès au crédit des ménages. Ces mesures sont destinées à permettre à davantage de Français d’accéder à la propriété, dans un marché immobilier qui connaît un ralentissement. Au premier trimestre 2023, le nombre de prêts immobiliers accordés a baissé de 40,6 % par rapport à la même période en 2022, selon l’Observatoire Crédit Logement CSA.

 

Cependant, pour atteindre cet objectif, le gouvernement devra assouplir les règles qui régissent l’octroi de prêts immobiliers, notamment en ce qui concerne le taux d’endettement et la durée du prêt. En effet, actuellement, seuls 14 % des demandes de dérogation sont acceptées par les banques, qui ont pourtant la possibilité d’y recourir pour 20 % de leurs dossiers. Les raisons de cette frilosité seront examinées par le ministère du Logement, qui entend challenger les banques pour leur montrer que leurs craintes sont exagérées.

 

Enfin, le gouvernement souhaite également stimuler l’investissement en réintégrant la composante de « reste à vivre » pour les investisseurs. Seuls 4 % des candidats investisseurs sont actuellement concernés par les dossiers dérogatoires, et cette mesure devrait leur permettre d’obtenir plus facilement un prêt immobilier, à condition que leur situation financière le permette.