Catégorie : Actualités

Les loueurs en meublés professionnels (LMP) vont être davantage pénalisés par de nouvelles précisions de Bercy concernant la fiscalité, notamment sur l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière.

Les loueurs en meublés professionnels (LMP) vont être davantage pénalisés par de nouvelles précisions de Bercy concernant la fiscalité, notamment sur l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. 

 

Depuis son entrée en vigueur en janvier 2018, l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) a suscité de nombreuses interrogations, en particulier sur les conditions d’exonération prévues à l’article 975 du Code général des impôts (CGI).

 

Une réponse ministérielle publiée le 9 avril 2024 apporte des éclaircissements sur ces conditions, mais elle risque de décevoir les loueurs en meublés professionnels. 

 

L’exonération de l’IFI pour les LMP est soumise à deux conditions qui, lorsqu’elles sont réunies, permettent de considérer les locaux loués meublés comme des actifs professionnels. Tout d’abord, l’activité de location meublée doit être considérée comme l’activité principale. Ensuite, les revenus nets de cette activité doivent représenter plus de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal.

 

La deuxième condition pose problème en raison du mécanisme de déduction des charges et de l’amortissement au régime réel pour les LMP, qui diminue considérablement le résultat fiscal des loueurs, rendant ainsi la condition presque inatteignable. Une députée a récemment interrogé les pouvoirs publics sur l’interprétation à donner à cette condition.

 

La réponse ministérielle du 9 avril confirme qu’il est nécessaire, pour apprécier le bénéfice commercial net annuel de l’activité de location meublée, que ledit bénéfice soit entendu comme « l’excédent des valeurs d’actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés ». Ainsi, l’appréciation du seuil de 50 % ne peut pas être faite au regard du montant des recettes, mais bien au regard de ce même montant, diminué des charges et abattements.

 

Par conséquent, les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés qui dégagent un résultat déficitaire ne peuvent ouvrir droit, pour leurs propriétaires, à l’exonération des actifs professionnels prévue à l’article 975 du CGI. Cette clarification risque donc de pénaliser les loueurs en meublés professionnels à l’approche de la date de déclaration de leurs revenus, qui est également celle des déclarations pour l’imposition à l’IFI. La bonne nouvelle qu’espéraient certains loueurs en meublé professionnel n’aura donc pas lieu en 2024.

Les loueurs en meublés professionnels (LMP) vont être davantage pénalisés par de nouvelles précisions de Bercy concernant la fiscalité, notamment sur l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière.

Les loueurs en meublés professionnels (LMP) vont être davantage pénalisés par de nouvelles précisions de Bercy concernant la fiscalité, notamment sur l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. 

 

Depuis son entrée en vigueur en janvier 2018, l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) a suscité de nombreuses interrogations, en particulier sur les conditions d’exonération prévues à l’article 975 du Code général des impôts (CGI).

 

Une réponse ministérielle publiée le 9 avril 2024 apporte des éclaircissements sur ces conditions, mais elle risque de décevoir les loueurs en meublés professionnels. 

 

L’exonération de l’IFI pour les LMP est soumise à deux conditions qui, lorsqu’elles sont réunies, permettent de considérer les locaux loués meublés comme des actifs professionnels. Tout d’abord, l’activité de location meublée doit être considérée comme l’activité principale. Ensuite, les revenus nets de cette activité doivent représenter plus de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal.

 

La deuxième condition pose problème en raison du mécanisme de déduction des charges et de l’amortissement au régime réel pour les LMP, qui diminue considérablement le résultat fiscal des loueurs, rendant ainsi la condition presque inatteignable. Une députée a récemment interrogé les pouvoirs publics sur l’interprétation à donner à cette condition.

 

La réponse ministérielle du 9 avril confirme qu’il est nécessaire, pour apprécier le bénéfice commercial net annuel de l’activité de location meublée, que ledit bénéfice soit entendu comme « l’excédent des valeurs d’actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés ». Ainsi, l’appréciation du seuil de 50 % ne peut pas être faite au regard du montant des recettes, mais bien au regard de ce même montant, diminué des charges et abattements.

 

Par conséquent, les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés qui dégagent un résultat déficitaire ne peuvent ouvrir droit, pour leurs propriétaires, à l’exonération des actifs professionnels prévue à l’article 975 du CGI. Cette clarification risque donc de pénaliser les loueurs en meublés professionnels à l’approche de la date de déclaration de leurs revenus, qui est également celle des déclarations pour l’imposition à l’IFI. La bonne nouvelle qu’espéraient certains loueurs en meublé professionnel n’aura donc pas lieu en 2024.

Les vols de véhicules en France ont connu une augmentation de 11,1 % en 2023, avec un total de 70 649 cas enregistrés, selon le baromètre publié par le GIE Argos.

Les vols de véhicules en France ont connu une augmentation de 11,1 % en 2023, avec un total de 70 649 cas enregistrés, selon le baromètre publié par le GIE Argos. 

 

Les voitures représentent les deux tiers des vols, avec une hausse de près de 15 % pour ce type de véhicule. Les modèles les plus prisés par les voleurs sont les plus vendus, tels que la Renault Clio IV, la Renault Mégane IV et la Peugeot 3008 II. Cependant, la Lexus RXII est la voiture la plus fréquemment volée proportionnellement au nombre de véhicules en circulation.

 

Les Bouches-du-Rhône, l’Île-de-France, la Corse et la Loire-Atlantique sont les départements les plus touchés par ces vols. De plus en plus perpétrés par des réseaux organisés se tournant vers le trafic international, 70 % des vols se font sans effraction, grâce à des méthodes sophistiquées comme l’utilisation de coussins d’air, de brouilleurs ou de la technique du « relay attack ». Les véhicules volés sont ensuite expédiés à l’étranger via des ports maritimes ou démantelés pour alimenter un marché de pièces détachées.

 

En 2023, les vols de véhicules ont coûté 580 millions d’euros aux assureurs pour 63 565 cas. Franck Le Vallois, directeur général de France Assureurs, souligne l’importance pour les automobilistes de prendre conscience de l’enjeu autour des vols de véhicules, car c’est l’ensemble de la communauté des assurés qui supporte le coût de ces vols.

L’assurance vie est une solution d’épargne très appréciée des Français, avec près de 40 % des ménages détenant un contrat.

L’assurance vie est une solution d’épargne très appréciée des Français, avec près de 40 % des ménages détenant un contrat. 

 

En moyenne, ils y placent 34 000 euros, répartis entre le fonds en euros et les unités de compte. Bien que les fonds en euros soient le choix privilégié des épargnants, représentant 72 % de leurs encours, les unités de compte gagnent en popularité, passant de 16,8 % à 41 % des sommes versées en assurance vie au cours des 10 dernières années.

 

Les fonds en euros offrent une garantie du capital, des rendements stables et une liquidité permanente, avec un rendement moyen de 2,60 % en 2023. Les unités de compte, quant à elles, permettent d’investir sur les marchés financiers via des OPCVM, offrant ainsi des perspectives de rendement plus élevées sur le long terme, mais exposant également l’épargnant à des pertes en capital en cas de variations des marchés boursiers.

 

En 2023, les unités de compte ont rapporté en moyenne 6,20 %, contre 2,60 % pour les fonds en euros. Toutefois, sur une période de 13 ans, les fonds en euros ont rapporté 2,10 % par an en moyenne, tandis que les unités de compte ont généré un rendement annuel moyen de 3,10 %. Dans les deux cas, l’assurance vie a surperformé l’inflation, qui a progressé de 1,70 % en moyenne par an.

 

Sur le long terme, l’assurance vie, qu’elle soit investie en fonds en euros ou en unités de compte, offre une meilleure performance que le Livret A et les livrets classiques fiscalisés. En effet, sur les 13 dernières années, le Livret A et le LDDS ont rapporté 1,20 % par an en moyenne, tandis que les livrets classiques fiscalisés ont généré un rendement annuel moyen de 0,70 %.

 

En conclusion, les unités de compte présentent un potentiel de rendement plus élevé que les fonds en euros sur le long terme, mais elles exposent également l’épargnant à un risque de perte en capital. Il est donc essentiel de bien comprendre les risques et les avantages de chaque type de support avant d’investir dans une assurance vie.

Alors que le taux d’usure a été publié fin mars en hausse, les taux immobiliers, eux, sont en baisse. Cette situation inattendue suscite des interrogations sur l’utilité de ce taux maximal auquel les banques peuvent accorder des emprunts.

Alors que le taux d’usure a été publié fin mars en hausse, les taux immobiliers, eux, sont en baisse. Cette situation inattendue suscite des interrogations sur l’utilité de ce taux maximal auquel les banques peuvent accorder des emprunts.

 

Le taux d’usure, publié périodiquement par la Banque de France, est un taux maximal « tout compris » qui inclut le taux d’intérêt nominal du crédit, le coût de l’assurance emprunteur et les divers frais liés à l’octroi d’un financement immobilier. Son objectif principal est d’éviter les abus de la part des banques. Toutefois, face à la hausse continue du taux d’usure, on peut se demander s’il remplit réellement son rôle protecteur.

 

Une situation paradoxale : baisse des taux et hausse du taux d’usure

 

Les nouveaux taux d’usure applicables aux crédits immobiliers ont été publiés par la Banque de France le 27 mars. Pour les emprunts d’une durée comprise entre 10 et 20 ans, le taux maximal tout compris ne peut désormais pas dépasser 6,13 %, et 6,39 % au-delà de 20 ans. Ces taux ont augmenté par rapport aux taux d’usure précédents, applicables au cours du premier trimestre de 2024.

 

Cette situation est d’autant plus surprenante que les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont en baisse. En effet, mi-décembre, les taux des nouveaux prêts immobiliers étaient d’environ 4,5 % en moyenne, contre 4 % actuellement. L’augmentation du taux d’usure applicable au cours du second trimestre de 2024 semble donc paradoxale.

 

Un décalage entre la pratique du marché et l’évolution du taux d’usure

 

Le taux d’usure est calculé sur la base du taux moyen pratiqué par les banques au cours du trimestre précédent, auquel est ajouté un tiers pour laisser une marge de manœuvre aux banques. Il existe donc inévitablement un décalage entre la pratique du marché et l’évolution du taux d’usure. Par exemple, le taux d’usure du second trimestre 2024 est calculé sur la base des taux immobiliers moyens accordés par les banques au cours du premier trimestre.

 

Un taux d’usure critiqué

 

Le taux d’usure est régulièrement critiqué, notamment lors de la forte hausse des taux entre 2022 et 2023. Son évolution, jugée lente et décalée, empêchait de nombreux emprunteurs d’obtenir leur crédit immobilier. La Banque de France avait alors modifié son mode de calcul en actualisant le taux d’usure chaque mois, plutôt que chaque trimestre, pour mieux refléter la réalité.

 

Aujourd’hui, alors que les taux d’intérêt sont en baisse progressive, la Banque de France est revenue à un mode de calcul trimestriel. Toutefois, le décalage actuel entre les taux d’intérêt, en baisse, et le taux d’usure, en hausse, relance les critiques.

 

Malgré ces critiques, le taux d’usure demeure un rempart essentiel contre les abus potentiels des banques et un élément important de la protection des consommateurs, même s’il est imparfait. Si la baisse des taux d’intérêt se poursuit, le taux d’usure du prochain trimestre devrait également diminuer.

L’année 2023 a été marquée par des résultats exceptionnels en matière de lutte contre les fraudes fiscales et sociales, selon les déclarations de Bercy et du Premier ministre Gabriel Attal.

L’année 2023 a été marquée par des résultats exceptionnels en matière de lutte contre les fraudes fiscales et sociales, selon les déclarations de Bercy et du Premier ministre Gabriel Attal. 

 

Les mises en recouvrement de fraudes fiscales ont atteint 15,2 milliards d’euros, soit 600 millions d’euros de plus qu’en 2022, grâce à une augmentation de 25% des contrôles fiscaux et de 30% des perquisitions fiscales.

 

Le cumul des recouvrements dans le cadre de fraudes aux prestations et aux cotisations a dépassé le milliard d’euros, dont 450 millions d’euros dans le secteur de l’assurance maladie et 400 millions d’euros du côté des allocations familiales.

 

L’intelligence artificielle a permis de déceler plus de 140 000 piscines non déclarées, ce qui devrait générer 40 millions d’euros de recettes au titre de la taxe foncière.

 

Fort de ces succès, l’exécutif a annoncé son ambition d’augmenter encore les recouvrements à venir, en renforçant les moyens humains et technologiques. 350 nouveaux agents seront recrutés cette année, venant s’ajouter aux 281 agents recrutés l’an dernier et aux 450 cyberenquêteurs formés. Pour lutter contre la fraude sociale, le gouvernement prévoit de recruter 1 000 nouvelles personnes d’ici à 2027.

 

Un milliard d’euros a été investi pour moderniser les outils de détection et de lutte contre les fraudes, et l’arsenal d’intelligence artificielle a été complété par le « webscrapping », une technique d’extraction de données sur le web permettant de mettre à jour des indices de fraude sur les réseaux sociaux. De nouveaux outils réglementaires sont également prévus, tels que la possibilité pour les administrations de sanctionner la fraude aux aides publiques sans saisir la justice au préalable.

 

D’ici 2027, Bercy prévoit également la mise en place d’un prélèvement à la source des cotisations des micro-entrepreneurs opérant via des plateformes, afin de réduire le montant des sous-déclarations annuelles, estimé à 800 millions d’euros.

 

La lutte contre les fraudes fiscales et sociales est donc plus que jamais une priorité pour le gouvernement, qui entend poursuivre ses efforts et renforcer ses moyens d’action pour endiguer ce phénomène.

L’assurance-vie luxembourgeoise séduit de nombreux Français disposant d’un patrimoine conséquent grâce à sa sécurité et à la variété de ses supports d’investissement.

L’assurance-vie luxembourgeoise séduit de nombreux Français disposant d’un patrimoine conséquent grâce à sa sécurité et à la variété de ses supports d’investissement. 

 

Toutefois, il est important de nuancer les avantages de ce contrat, notamment en ce qui concerne sa fiscalité et ses frais de gestion.

 

L’assurance-vie luxembourgeoise est un contrat haut de gamme souscrit auprès d’un assureur basé dans le Grand-Duché et régi par la réglementation en vigueur dans cet État. Les souscripteurs bénéficient d’un ensemble de dispositifs sécurisant leur épargne, tels que le « super privilège », le Fonds de garantie des assurances, le « triangle de sécurité » et l’absence d’application de la loi Sapin 2.

 

L’un des principaux atouts de ce placement réside dans sa souplesse d’investissement, avec une enveloppe pouvant accueillir une grande variété d’actifs et la possibilité de créer des portefeuilles personnalisés et adaptés au marché mondial. De plus, la gestion multidevises permet de diversifier son enveloppe d’épargne et de diluer le risque.

 

Cependant, il est important de noter que la fiscalité applicable à l’assurance-vie luxembourgeoise est celle du pays de résidence du souscripteur. Ainsi, pour les résidents français, l’imposition est la même que pour un produit d’assurance-vie français. Par ailleurs, les frais de gestion, bien que généralement proportionnels au montant de l’encours, peuvent entamer la rentabilité du placement.

 

L’assurance-vie luxembourgeoise s’adresse principalement aux patrimoines importants, avec un ticket d’entrée moyen de 250 000 euros. L’accès à un éventail de fonds plus large et à des contrats personnalisés nécessite souvent un investissement minimum de 200 000 euros. Enfin, la complexité de ces contrats nécessite l’accompagnement d’un conseiller financier.

 

En conclusion, l’assurance-vie luxembourgeoise présente des avantages indéniables pour les patrimoines conséquents, mais il est essentiel de prendre en compte sa fiscalité et ses frais de gestion avant de se lancer.

Une épargnante a appris à ses dépens que la fiscalité des versements volontaires sur un PER collectif, bien que présentant des avantages, peut aussi réserver de mauvaises surprises.

Voici une épargnante qui a appris à ses dépens que la fiscalité des versements volontaires sur un PER collectif, bien que présentant des avantages, peut réserver de mauvaises surprises. En effet, Madame G a payé un surplus d’impôt sur le revenu de 12 000 euros à cause d’une information erronée donnée par son teneur de compte.

 

Tout commence en 2020, lorsque Madame G décide d’effectuer un versement volontaire de 40 200 euros sur son PER collectif après une vente immobilière. Souhaitant acquérir sa résidence principale dans un futur proche, elle se renseigne auprès de son teneur de compte sur les conséquences fiscales en cas de déblocage anticipé. Malheureusement, l’information reçue lors d’un échange téléphonique s’avère fausse : on lui indique qu’il est possible de réaliser un versement volontaire déductible de ses revenus imposables sans que la somme retirée ne soit imposée en cas de déblocage anticipé.

 

Forte de cette information, Madame G procède au versement et déduit celui-ci de ses revenus 2020, ramenant ainsi son impôt sur le revenu à zéro. Mais en avril 2021, lorsqu’elle demande le déblocage anticipé de la somme pour l’achat de sa résidence principale, elle découvre que la totalité de la somme débloquée a été réintégrée dans ses revenus imposables, ce qui porte son imposition à 12 018 euros.

 

Après avoir obtenu des explications de son teneur de compte, Madame G saisit le Médiateur de l’AMF pour obtenir réparation, estimant avoir été victime d’un grave défaut d’information lors de son versement. Le Médiateur conclut que l’information erronée a été déterminante dans le choix de Madame G de procéder à son versement et que cela a conduit à un surplus d’imposition dont elle n’avait pas pu prendre la mesure. Il propose donc au teneur de compte d’indemniser Madame G à hauteur de 90 % de son surplus d’imposition, soit la somme totale de 8 606 euros.

 

Le teneur de compte a accepté la proposition du Médiateur et a indemnisé Madame G. Cet exemple illustre l’importance de bien s’informer sur les conséquences fiscales des versements volontaires sur un PER collectif avant de se lancer.

Et si votre copropriété devenait une oasis végétale où s’épanouit une biodiversité porteuse de fraîcheur en été ?

Et si votre copropriété devenait une oasis végétale où s’épanouit une biodiversité porteuse de fraîcheur en été ? 
 

Coproasis est un nouvel outil créé par la Ville de Paris qui propose à toutes les copropriétés un accompagnement technique et financier pour végétaliser cours et toitures, rendre perméables les sols et récupérer les eaux de pluie. 
 

De l’étude de faisabilité à la conception, CoprOasis est un dispositif d’accompagnement technique (information, conseils) et financier grâce aux aides de la Ville de Paris. Vous bénéficiez des conseils et d’une orientation vers des professionnels pour tous travaux de végétalisation d’une cour, d’une toiture, d’une façade et d’installation d’une cuve de récupération d’eau. 
 

CoprOasis propose également des aides financières pour la réalisation des études et des travaux. A titre d’exemple, une aide de 5 000 euros forfaitaires est prévue pour des études d’avant-projet sur une cour ou une toiture terrasse. 10 000 € forfaitaires si deux projets sont menés (toiture terrasse et cour). Jusqu’à 80 % des travaux de végétalisation financés, dans la limite de 30 000 € ; 500 € forfaitaires par cuve de stockage des eaux de pluie ; 50 €/m² de façade végétalisée, dans la limite de 10m de hauteur. 
 

Ces aides financières permettent de financer des projets de perméabilisation et végétalisation répondant à certains critères techniques allant dans le sens des objectifs définis au début de cet article : valoriser les eaux pluviales, végétaliser, accueillir la biodiversité.

 

Les subventions sont mobilisables à chaque étape de tout projet visant à perméabiliser les sols, récupérer et valoriser les eaux pluviales et/ou végétaliser au sein d’une copropriété. 
 

Si votre copropriété est déjà avancée dans son projet de végétalisation, que ce soit en phase étude ou travaux, vous pouvez l’inscrire directement sur la plateforme CoachCopro. Vous serez contacté par l’Agence afin d’organiser un rendez-vous, échanger sur le projet et lancer l’accompagnement si le projet est bien éligible au dispositif. 
 

Depuis le 1er avril 2024, les règles de l’audit énergétique pour les logements classés F ou G ont évolué.

Depuis le 1er avril 2024, les règles de l’audit énergétique pour les logements classés F ou G ont évolué. 

 

Les professionnels qui réalisent l’audit sont soumis à de nouvelles obligations pour atteindre plus rapidement des performances énergétiques. Les travaux proposés doivent permettre d’atteindre un confort hygrothermique, avec une température constante dans le logement comprise entre 18 et 20 °C en toute saison. En cas de renouvellement de l’air insuffisant, la modification du système de ventilation doit être une priorité.
 

De plus, les nouvelles règles sont plus ambitieuses. Dans la première proposition de travaux, la première étape doit permettre de gagner au moins deux niveaux dans le diagnostic de performance énergétique, contre un niveau précédemment, et comprendre des travaux touchant deux postes d’isolation (toiture, mur, sol…).
 

À partir du 1er janvier 2025, les logements classés E seront également concernés par l’audit énergétique, et les logements classés D le seront à partir du 1er janvier 2034. L’audit énergétique permet à l’acheteur d’être informé des problématiques relatives à la transition écologique et énergétique dans le domaine du bâtiment et d’être orienté dans l’amélioration de la performance énergétique de son logement. 

 

Depuis le 1er avril 2024, le professionnel qui réalise l’audit peut proposer d’autres scénarios de travaux à la demande du propriétaire vendeur, en plus des deux propositions obligatoires.