Une nouvelle réglementation entrera en vigueur pour les assureurs, les obligeant à inclure une proportion minimale d’actifs non cotés dans les profils de gestion de leurs contrats d’assurance vie.

Dès octobre 2024, une nouvelle réglementation entrera en vigueur pour les assureurs, les obligeant à inclure une proportion minimale d’actifs non cotés dans les profils de gestion de leurs contrats d’assurance vie et de Plan d’Épargne Retraite (PER). Quels sont les impacts sur vos investissements, les risques encourus et les rendements potentiels ?
 

La nouvelle législation, qui sera effective à partir d’octobre 2024, imposera aux assureurs d’intégrer une part minimale d’actifs non cotés, également connus sous le nom de private equity, dans les profils de gestion proposés dans leurs contrats d’assurance vie et PER. Ainsi, un profil « équilibre » d’une assurance vie pourrait inclure au minimum 4% d’investissements en private equity, tandis qu’un profil « dynamique » devrait en comporter au moins 8%. Pour un PER, la part minimale d’investissement non coté dans un profil « équilibre » pourrait varier entre 3% et 8%, en fonction de l’horizon de la retraite.
 

Mais qu’est-ce que le private equity ? 

 

Il s’agit d’une forme d’investissement dans des entreprises non cotées en bourse. L’objectif est d’acquérir des parts de ces entreprises à différents stades de leur développement, afin de les accompagner dans leur croissance et de réaliser un retour sur investissement significatif à moyen ou long terme en vendant ces parts. Le capital-risque se concentre sur les jeunes entreprises innovantes à fort potentiel de croissance, tandis que le capital-développement vise les entreprises plus matures nécessitant des capitaux pour financer leur expansion. Le capital-transmission, quant à lui, consiste à prendre une participation majoritaire dans une entreprise et à la développer en vue de sa revente.
 

Quel rendement peut-on espérer du private equity ? 

 

Le rendement peut varier considérablement d’un fonds à l’autre, en fonction de la stratégie de la société de gestion, de la qualité des investissements sélectionnés et du contexte économique. Cependant, le private equity vise généralement des rendements plus élevés sur le long terme que les placements traditionnels comme les actions. Selon les données de l’association France Invest à fin 2022, les performances du private equity ont atteint 14,2% par an sur 10 ans, contre 10,4% pour les actions du CAC 40 et 5,6% pour l’immobilier.
 

Cependant, le private equity n’est pas sans risque. Tout d’abord, il s’agit d’un placement peu liquide, les fonds ayant des périodes de blocage pouvant aller jusqu’à 12 ans, car les entreprises ont souvent besoin de temps pour se développer. De plus, cette activité comporte un risque opérationnel élevé, le succès n’étant pas garanti, et le risque de perte totale ou partielle du capital investi est plus élevé que pour un placement traditionnel.
Ainsi, bien que le private equity offre un potentiel de rendement élevé, son illiquidité et le risque de perte en capital en font un placement qui ne convient pas à tous les profils d’investisseurs.
 

Bien que les PER assurances présentent des avantages indéniables en matière d’épargne retraite, il est important de rester vigilant face aux subtilités fiscales de ce produit, qui peuvent entraîner de mauvaises surprises lors du départ à la retraite ou dans les cas de déblocage anticipé.

Bien que les PER assurances présentent des avantages indéniables en matière d’épargne retraite, il est important de rester vigilant face aux subtilités fiscales de ce produit, qui peuvent entraîner de mauvaises surprises lors du départ à la retraite ou dans les cas de déblocage anticipé. 

 

Depuis son introduction en 2020, le Plan Épargne Retraite (PER) connaît un succès grandissant auprès des Français qui souhaitent se constituer une épargne pour leurs vieux jours. 

 

Parmi les options d’investissement proposées dans le cadre du PER, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) et les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) sont particulièrement prisés. Ces supports permettent aux épargnants de diversifier leur portefeuille en investissant dans l’immobilier physique, tel que des immeubles commerciaux, des bureaux ou des résidences. Toutefois, il est essentiel de prendre en compte les implications fiscales liées à ces investissements, notamment en ce qui concerne l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

 

Les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros sont soumis à l’IFI. Les OPCI et les SCPI entrent généralement dans le champ du patrimoine immobilier taxable à l’IFI. Cependant, il existe une exception : les supports immobiliers détenus sur certains contrats d’assurance-vie non rachetables échappent à cette taxation. Qu’en est-il des PER ? Rappelons qu’il existe deux types de PER : le PER bancaire, fonctionnant comme un compte-titres, et le PER assurance, proposé par les compagnies d’assurance-vie.

 

Quelle taxation à l’IFI ?

 

Pendant la phase d’épargne, les sommes placées en SCPI sur un PER assurance ne sont généralement pas taxables à l’IFI. Toutefois, la situation peut changer au moment du départ à la retraite ou dans certains cas de déblocage anticipé. En effet, à l’âge légal de départ à la retraite, l’épargne du PER assurance devient rachetable, et les supports immobiliers redeviennent alors taxables à l’IFI, même si l’épargnant n’a pas encore retiré son épargne. Cette situation peut entraîner des surprises désagréables pour les contribuables, en particulier ceux qui deviennent imposables à l’IFI en raison de cette règle. Il est donc crucial de consulter un conseiller pour anticiper au mieux ce risque et procéder à des arbitrages progressifs à l’approche de l’âge de la retraite.

 

De plus, la simple survenue d’un événement correspondant à un des cas de déblocage anticipé du PER, tels que l’acquisition de la résidence principale ou l’invalidité, pourrait entraîner un changement de statut du PER, le rendant alors rachetable et donc soumis à l’IFI, même si l’épargnant ne débloque pas son épargne pour ce motif.

 

Bien que les PER assurances présentent des avantages indéniables en matière d’épargne retraite, il est important de rester vigilant face aux subtilités fiscales de ce produit, qui peuvent entraîner de mauvaises surprises lors du départ à la retraite ou dans les cas de déblocage anticipé. Il est recommandé de consulter un conseiller financier pour bien comprendre les enjeux fiscaux liés aux investissements en SCPI dans le cadre d’un PER et prendre les mesures appropriées pour optimiser sa situation fiscale.

Le service militaire ouvre des droits à la retraite dans les régimes de retraite de base et complémentaires, sous certaines conditions.

Le service militaire ouvre des droits à la retraite dans les régimes de retraite de base et complémentaires, sous certaines conditions.

 

Les périodes de service militaire sont prises en compte par les régimes de retraite de base, sans condition préalable, comme étant assimilées à une période d’assurance pour l’ouverture du droit et la liquidation des avantages vieillesse. 90 jours d’incorporation permettent de valider un trimestre, dans la limite de 4 trimestres par année. 

 

Les volontaires ayant prolongé leur service militaire au-delà de la période obligatoire valident des trimestres dans les mêmes conditions

 

Les périodes accomplies comme objecteur de conscience sont également comptabilisées dans le calcul des droits à la retraite. On parle de trimestres « assimilés » et non « cotisés », car ils sont acquis sans avoir à verser de cotisations. Toutefois, pour la prise en compte de vos périodes de service militaire dans le calcul de votre pension de retraite, vous devez obligatoirement avoir cotisé avant ou après votre service national.

Un service civique ouvre également des droits à la retraite. Depuis 2014, les règles sont alignées sur le régime général. Vous devez avoir gagné au moins 150 fois le Smic horaire au cours de l’année (1747,50 euros brut en 2024) pour valider un trimestre.

 

4 trimestres pour une carrière longue

 

Les périodes de service national sont comptabilisées dans le calcul des droits à la retraite anticipée pour carrière longue, dans la limite de 4 trimestres.

La validation des trimestres acquis au titre de la période d’incorporation est effectuée par le régime de retraite obligatoire auquel l’assuré est affilié après son service militaire. Si l’assuré dépend d’un régime spécial, la période concernée peut être prise en compte par ce dernier, sous conditions. Si l’assuré a été affilié simultanément à plusieurs régimes (autres qu’un régime spécial), la période du service national est validée par le régime auprès duquel il a cotisé le plus longtemps.

 

En règle générale, les régimes complémentaires n’accordent pas de droits à la retraite au titre du service national. Toutefois, il existe deux exceptions :

• Agirc-Arrco : les salariés non-cadres peuvent bénéficier de points supplémentaires pour toute période dépassant 12 mois de service militaire. L’incorporation doit avoir interrompu une période d’emploi, de maladie ou de chômage indemnisé. Les points sont calculés à partir du nombre de points obtenus au titre de l’année civile précédent le service militaire.
• Ircantec (Institution de retraite complémentaire des agents non titulaires de l’État et des collectivités publiques) : pour bénéficier de points gratuits, vous devez avoir au moins une année de services prise en compte par l’Ircantec, à titre gratuit ou onéreux. En outre, la période de service militaire ne doit pas avoir été retenue par un régime de retraite, autre que le régime général ou le régime agricole de la Sécurité sociale.

En principe, l’administration militaire communique les informations relatives au service national à votre caisse de retraite. Vérifiez que cette période est bien comptabilisée sur votre relevé de carrière. Si ce n’est pas le cas, vous devez adresser un courrier pour demander une « attestation des services accomplis » ou « état signalétique et des services ». Le site service-public.fr propose des modèles de lettres.

Le Plan d’épargne retraite (PER) avait franchi les seuils de plus de 100 milliards d’euros d’encours et de 10 millions de titulaires à la fin 2023.

Le ministère de l’Economie a annoncé que le Plan d’épargne retraite (PER) avait franchi les seuils de plus de 100 milliards d’euros d’encours et de 10 millions de titulaires à la fin 2023, 
 

Le PER est un outil d’épargne pour préparer sa retraite, issu de la loi Pacte de 2019. Les versements sont libres mais ne sont pas récupérables avant la retraite, sauf cas exceptionnels comme l’achat d’une résidence principale ou des « accidents de la vie » bien définis (invalidité, surendettement, expiration des droits d’assurance chômage…). 

 

À la fin de la vie professionnelle, deux options sont possibles : un versement en capital en une seule fois ou étalé en rente mensuelle.
Fin 2022, le PER totalisait 80 milliards d’euros d’encours et plus de 7 millions de Français en avaient souscrit un. Au 31 décembre 2023, plus de 10 millions de personnes bénéficient déjà d’un PER et les encours constitués sur ces PER atteignent 102,8 milliards d’euros, selon Bercy. Cette dynamique concerne tant les PER d’entreprise, collectifs (23,4 milliards d’euros d’encours) et obligatoires (19,5 milliards d’euros d’encours), que les PER individuels (59,9 milliards d’euros d’encours et plus de 3,69 millions de titulaires).
 

Le ministre de l’Economie et des Finances Bruno Le Maire a salué une réussite pour les Françaises et les Français qui disposent désormais d’un produit d’épargne adapté pour préparer leur retraite, ainsi que pour les entreprises qui ont besoin d’investissements de long terme pour les accompagner dans les grandes transitions.
 

Le plan d’épargne pour la retraite collectif (Perco) est un produit d’épargne d’entreprise destiné aux salariés qui ne peut plus être ouvert depuis le 1er octobre 2020.

Le plan d’épargne pour la retraite collectif (Perco) est un produit d’épargne d’entreprise destiné aux salariés qui ne peut plus être ouvert depuis le 1er octobre 2020. 

 

Cependant, les salariés ayant déjà un Perco peuvent continuer à l’alimenter et à en bénéficier. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur le Perco, son fonctionnement, son alimentation et la récupération de l’épargne.
 

Qu’est-ce que le Perco ?
 

Le Perco est un produit d’épargne entreprise destiné aux salariés, dont l’argent est investi sous forme de rente ou de capital au moment de la retraite. Les fonds sont bloqués jusqu’à la retraite du salarié. Depuis le 1er octobre 2020, le Perco a été remplacé par les plans d’épargne retraite (PER), mais les salariés ayant déjà un Perco peuvent le conserver et continuer à l’alimenter.
 

Comment alimenter son Perco ?
 

Les salariés peuvent effectuer des versements sur les Perco déjà ouverts, qui sont facultatifs sauf si le règlement de l’entreprise prévoit un versement minimum annuel (qui ne doit pas dépasser 160 euros). Pour alimenter le Perco, les salariés peuvent utiliser plusieurs solutions :
• L’épargne salariale avec les intéressements ou la participation
• Le transfert d’autres plans d’épargne salariale (PEE ou autre PERCO)
• Leur compte épargne temps (CET)
• En l’absence d’un CET, leur jour de repos non pris dans la limite de dix par an
• Des versements volontaires plafonnés à 25 % de leur rémunération annuelle brute
 

Les employeurs peuvent également alimenter le Perco, on parle alors d’abondements. Ce dernier ne doit pas dépasser trois fois le montant versé par le salarié, ni être supérieur à 7 419 euros. L’entreprise peut aussi effectuer un versement initial et des versements périodiques dont le montant total ne doit pas dépasser 928 euros par an. Depuis le 1er octobre 2020, les salariés peuvent transformer leur Perco en plan d’épargne retraite d’entreprise collectif (PER Collectif), sur décision de l’employeur.
 

Comment retirer de l’argent de son Perco ?
 

Les sommes placées sur un compte Perco sont bloquées jusqu’au départ à la retraite. Cependant, il existe des situations exceptionnelles pour récupérer l’argent, telles que le décès du salarié, de son époux(se) ou partenaire Pacs, une invalidité du salarié, de son époux(se) ou partenaire PACS ou de ses enfants, un surendettement du salarié, l’acquisition de la résidence principale, la remise en état de la résidence principale suite à une catastrophe naturelle et enfin l’expiration des droits du salarié à l’assurance chômage.
 

Autrement, les sommes seront reversées sous forme de rente viagère acquise à titre onéreux ou de capital versé en une seule fois ou de manière échelonnée. Concernant la fiscalité du Perco, elle dépend du mode de versement. Une sortie en rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu, tandis que pour la sortie en capital, les gains réalisés sont soumis aux prélèvements sociaux.
 

Selon les dernières statistiques de la Direction générale des finances publiques (DGFiP), en 2023, près de 176 000 foyers fiscaux étaient imposables à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Selon les dernières statistiques de la Direction générale des finances publiques (DGFiP), en 2023, près de 176 000 foyers fiscaux étaient imposables à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

 

Ce chiffre représente une augmentation de 7 % par rapport à 2022. Mais qui sont ces Français concernés par cet impôt et comment est-il calculé ?
 

L’IFI est un impôt qui concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier non professionnel a une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros. Le patrimoine imposable comprend les immeubles bâtis (maisons, appartements, dépendances) ou non bâtis (terrains à construire, terres agricoles), détenus directement ou indirectement (par exemple, via une société civile immobilière). La résidence principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 %, et les dettes afférentes aux biens sont déductibles du patrimoine brut imposable.
 

Le calcul de l’IFI se base sur un barème progressif appliqué à la valeur nette du patrimoine imposable :

• Moins de 800 000 euros : 0 %
• De 800 000 à 1,3 million d’euros : 0,80 %
• Tranche 1 : de 1,3 à 2,57 millions d’euros : 0,70 %
• Tranche 2 : de 2,57 à 5 millions d’euros : 1 %
• Tranche 3 : de 5 à 10 millions d’euros : 1,25 %
• Tranche 4 : plus de 10 millions d’euros : 1,50 %
 

Le montant moyen de l’IFI s’élève à 11 100 euros

 

Près de trois quarts des foyers soumis à l’IFI possèdent un patrimoine immobilier imposable compris entre 1,3 et 2,5 millions d’euros. Cependant, cette catégorie ne représente que 34,4 % des recettes d’IFI, avec une moyenne de 5 212 euros d’impôt par foyer. Les foyers dont le patrimoine immobilier est compris entre 2,5 et 5 millions d’euros représentent plus de deux sur dix et contribuent à un tiers des recettes de l’IFI, avec un montant moyen de 16 900 euros. Les 5 % de foyers situés dans la tranche supérieure à 5 millions d’euros représentent 32,4 % des recettes d’IFI.
 

La résidence principale occupe une part moins importante dans les patrimoines immobiliers les plus élevés. En effet, plus le patrimoine immobilier d’un foyer imposé à l’IFI est important, moins la résidence principale (après l’abattement de 30 %) constitue une part prépondérante de ce patrimoine. Ainsi, la valeur brute de la résidence principale (après abattement) est estimée en moyenne à 550 000 euros pour les foyers de la tranche 1 et à 1,4 million d’euros pour les foyers de la tranche 4.
 

Les foyers soumis à l’IFI sont généralement plus âgés, avec un âge moyen de 70 ans, contre 53 ans pour les foyers fiscaux imposables à l’impôt sur le revenu (IR) non soumis à l’IFI. Près de 70 % des foyers à l’IFI sont âgés de plus de 65 ans et 36 % de plus de 75 ans. Seuls 2,5 % des foyers IFI sont âgés de 44 ans ou moins. De plus, près de 40 % des foyers à l’IFI habitent en région parisienne, dont 25 % à Paris, 9 % dans les Hauts-de-Seine et 5 % dans les Yvelines.
 

Les sources de revenus des foyers imposés à l’IFI sont plus diversifiées que celles des foyers redevables uniquement de l’IR. Les revenus des foyers déclarant seulement l’IR sont majoritairement constitués de traitements et salaires (63,1 %) et de pensions et rentes (plus de 25 %). En revanche, pour les foyers soumis à l’IFI, les revenus de capitaux mobiliers et ceux issus du patrimoine immobilier occupent une part plus importante, représentant respectivement 29,4 % et 12,3 % des revenus déclarés.
 

Le marché de l’investissement locatif en immobilier géré sous bail commercial (LMNP seniors, étudiants, d’affaires ou de tourisme) dans l’ancien, répond aux attentes des investisseurs.

Dans une conjoncture économique et immobilière instable, le marché de l’investissement locatif en immobilier géré sous bail commercial (LMNP seniors, étudiants, d’affaires ou de tourisme), tant dans le neuf que dans l’ancien, répond aux attentes des investisseurs en quête de performance, de lisibilité, d’optimisation fiscale et de notion d’investissement responsable. 

 

Le marché secondaire de l’immobilier géré, au-delà d’offrir des rendements élevés et pérennes associés à des risques maîtrisés, se distingue du marché du neuf en ce sens que les résidences sont d’ores et déjà en exploitation depuis des années, permettant ainsi de générer immédiatement une rente locative peu ou pas fiscalisée. Un marché encore méconnu qui fait preuve de résilience et se révèle particulièrement dynamique, offrant de véritables opportunités à ceux qui prennent le temps de s’y intéresser sérieusement.

Avec des volumes de transaction en constante évolution présentant des rendements moyens élevés (+ de 5 %), l’investissement sur le marché secondaire dans 

une résidence gérée (seniors, étudiants, d’affaires ou de tourisme) est, aujourd’hui, un incontournable à intégrer dans une stratégie patrimoniale.

 

Les avantages d’un marché dynamique

 

L’achat d’une résidence gérée sur le marché secondaire offre plusieurs avantages. Tout d’abord, il assure une rentabilité immédiate et élevée, puisque l’actif génère immédiatement des loyers, les résidences étant déjà exploitées. De plus, la rentabilité nette de charges et de fiscalité est comprise entre 3,5 et 8 %. 

 

Ensuite, le montant moyen d’investissement est plus accessible et plus facile à financer, avec des budgets d’acquisition oscillant autour de 100 000 € en moyenne. Le panier moyen constaté par le groupe Consultim, leader français, était, en 2023, de 95 000 €, avec une fourchette comprise entre 35 000 € et 500 000 €.

Un autre avantage du marché secondaire de l’immobilier géré réside dans l’existence d’un historique de gestion pour ces biens, ce qui permet de maîtriser les risques en se basant sur la vie de l’actif, la fiabilité et la solvabilité du gestionnaire de la résidence. De plus, ce type d’investissement répond aux nouvelles façons d’investir, en proposant des biens en résidences étudiants ou seniors, par exemple, qui font écho aux préoccupations sociétales et responsables des investisseurs.

 

La variété des typologies de résidences gérées proposées sur le marché secondaire permet également aux investisseurs de sélectionner le produit le plus adapté à leur budget, leurs objectifs financiers, leur sensibilité et leur appétence au risque. Enfin, les résidences de tourisme, avec leurs emplacements attractifs (bord de mer, montagne…), offrent la possibilité d’allier plaisir et rentabilité, en profitant de son investissement pour des séjours personnels ou en obtenant des réductions sur les tarifs publics des enseignes partenaires.

 

Le LMNP en immobilier géré : une fiscalité avantageuse et stable

 

Outre la rentabilité, la visibilité sur l’historique du bien et la faiblesse du ticket d’entrée, la résidence gérée dans l’ancien ouvre droit à la fiscalité avantageuse du « loueur en meublé non professionnel » (LMNP). Au régime réel, elle permet notamment d’amortir comptablement le bien immobilier et les meubles en plus de déduire les charges usuelles en matière de propriété immobilière (intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) et, ainsi, d’échapper à l’impôt sur ces revenus locatifs partiellement ou totalement pour une durée pouvant être supérieure à 20 ans.

 

Secondaire ou neuf : des stratégies distinctes

 

Marché du neuf ou de l’ancien, lequel privilégier ? Les deux présentent des caractéristiques et des avantages qui vont faire écho de manière différente chez les investisseurs suivant leur profil d’épargnant. Ainsi, certains privilégieront le neuf afin de bénéficier du cadre juridique de la vente en VEFA et des garanties associées (biennales et décennales) quand d’autres opteront pour le marché secondaire afin de bénéficier d’une rente immédiate car s’agissant d’un paiement cash.

 

En réalité, l’arbitrage se fait souvent sur la base de deux critères : la localisation et le budget, en fonction desquels l’investisseur trouvera son bonheur sur l’un ou l’autre des marchés, voire les deux. Cependant, pour les investisseurs disposant d’un budget modeste, en ce début de 2ème trimestre 2024, alors que les taux de crédit continuent de baisser et que les rendements sont élevés sur le marché secondaire de la résidence gérée, le moment semble idéal pour y réaliser un investissement. Les rendements sont les plus élevés depuis 10 ans car ils se sont adaptés à l’évolution du marché de taux (épargnes bancaire, financière et immobilière, conditions d’emprunt) et les loyers indexés permettent une croissance continue dans le temps et une protection efficace contre l’inflation.

Le marché de l’investissement locatif en immobilier géré sous bail commercial (LMNP seniors, étudiants, d’affaires ou de tourisme) dans l’ancien, répond aux attentes des investisseurs.

Dans une conjoncture économique et immobilière instable, le marché de l’investissement locatif en immobilier géré sous bail commercial (LMNP seniors, étudiants, d’affaires ou de tourisme), tant dans le neuf que dans l’ancien, répond aux attentes des investisseurs en quête de performance, de lisibilité, d’optimisation fiscale et de notion d’investissement responsable. 

 

Le marché secondaire de l’immobilier géré, au-delà d’offrir des rendements élevés et pérennes associés à des risques maîtrisés, se distingue du marché du neuf en ce sens que les résidences sont d’ores et déjà en exploitation depuis des années, permettant ainsi de générer immédiatement une rente locative peu ou pas fiscalisée. Un marché encore méconnu qui fait preuve de résilience et se révèle particulièrement dynamique, offrant de véritables opportunités à ceux qui prennent le temps de s’y intéresser sérieusement.

Avec des volumes de transaction en constante évolution présentant des rendements moyens élevés (+ de 5 %), l’investissement sur le marché secondaire dans 

une résidence gérée (seniors, étudiants, d’affaires ou de tourisme) est, aujourd’hui, un incontournable à intégrer dans une stratégie patrimoniale.

 

Les avantages d’un marché dynamique

 

L’achat d’une résidence gérée sur le marché secondaire offre plusieurs avantages. Tout d’abord, il assure une rentabilité immédiate et élevée, puisque l’actif génère immédiatement des loyers, les résidences étant déjà exploitées. De plus, la rentabilité nette de charges et de fiscalité est comprise entre 3,5 et 8 %. 

 

Ensuite, le montant moyen d’investissement est plus accessible et plus facile à financer, avec des budgets d’acquisition oscillant autour de 100 000 € en moyenne. Le panier moyen constaté par le groupe Consultim, leader français, était, en 2023, de 95 000 €, avec une fourchette comprise entre 35 000 € et 500 000 €.

Un autre avantage du marché secondaire de l’immobilier géré réside dans l’existence d’un historique de gestion pour ces biens, ce qui permet de maîtriser les risques en se basant sur la vie de l’actif, la fiabilité et la solvabilité du gestionnaire de la résidence. De plus, ce type d’investissement répond aux nouvelles façons d’investir, en proposant des biens en résidences étudiants ou seniors, par exemple, qui font écho aux préoccupations sociétales et responsables des investisseurs.

 

La variété des typologies de résidences gérées proposées sur le marché secondaire permet également aux investisseurs de sélectionner le produit le plus adapté à leur budget, leurs objectifs financiers, leur sensibilité et leur appétence au risque. Enfin, les résidences de tourisme, avec leurs emplacements attractifs (bord de mer, montagne…), offrent la possibilité d’allier plaisir et rentabilité, en profitant de son investissement pour des séjours personnels ou en obtenant des réductions sur les tarifs publics des enseignes partenaires.

 

Le LMNP en immobilier géré : une fiscalité avantageuse et stable

 

Outre la rentabilité, la visibilité sur l’historique du bien et la faiblesse du ticket d’entrée, la résidence gérée dans l’ancien ouvre droit à la fiscalité avantageuse du « loueur en meublé non professionnel » (LMNP). Au régime réel, elle permet notamment d’amortir comptablement le bien immobilier et les meubles en plus de déduire les charges usuelles en matière de propriété immobilière (intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) et, ainsi, d’échapper à l’impôt sur ces revenus locatifs partiellement ou totalement pour une durée pouvant être supérieure à 20 ans.

 

Secondaire ou neuf : des stratégies distinctes

 

Marché du neuf ou de l’ancien, lequel privilégier ? Les deux présentent des caractéristiques et des avantages qui vont faire écho de manière différente chez les investisseurs suivant leur profil d’épargnant. Ainsi, certains privilégieront le neuf afin de bénéficier du cadre juridique de la vente en VEFA et des garanties associées (biennales et décennales) quand d’autres opteront pour le marché secondaire afin de bénéficier d’une rente immédiate car s’agissant d’un paiement cash.

 

En réalité, l’arbitrage se fait souvent sur la base de deux critères : la localisation et le budget, en fonction desquels l’investisseur trouvera son bonheur sur l’un ou l’autre des marchés, voire les deux. Cependant, pour les investisseurs disposant d’un budget modeste, en ce début de 2ème trimestre 2024, alors que les taux de crédit continuent de baisser et que les rendements sont élevés sur le marché secondaire de la résidence gérée, le moment semble idéal pour y réaliser un investissement. Les rendements sont les plus élevés depuis 10 ans car ils se sont adaptés à l’évolution du marché de taux (épargnes bancaire, financière et immobilière, conditions d’emprunt) et les loyers indexés permettent une croissance continue dans le temps et une protection efficace contre l’inflation.

L’investissement en démembrement de propriété offre un cadre fiscal avantageux, mais il est essentiel de bien le déclarer.

L’investissement en démembrement de propriété offre un cadre fiscal avantageux, mais il est essentiel de bien déclarer son investissement en nue-propriété auprès des services des impôts, en suivant les règles spécifiques à cet investissement.

 

L’investissement en démembrement de propriété permet de partager la nue-propriété et l’usufruit, qui sont les deux droits constitutifs de la pleine propriété. 

Dans ce cadre, le nu-propriétaire possède le bien sans en avoir l’usage pendant une durée définie contractuellement, tandis que l’usufruitier dispose du droit d’usage du bien et assure la gestion locative globale, tout en percevant les revenus afférents. À la fin de cette période, l’investisseur nu-propriétaire récupère automatiquement et gratuitement la pleine propriété de son bien, et peut alors choisir de le louer, de le vendre ou de l’habiter selon ses objectifs.

 

Le cadre fiscal de la nue-propriété est particulièrement attractif, avec une exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), une absence de taxe foncière et des avantages sur la plus-value à la revente. Ces dispositions fiscales avantageuses permettent de bâtir et de faire fructifier un patrimoine solide tout en allégeant la pression fiscale.

 

Comme pour tout investissement, l’investissement en nue-propriété doit faire l’objet d’une déclaration annuelle aux services des impôts. Dans le cadre d’un investissement réalisé à crédit, les intérêts de l’emprunt contracté sont déductibles des revenus fonciers actuels et à venir. Pour les contribuables assujettis à l’IFI, l’inscription de la nue-propriété est obligatoire, mais n’entraîne aucune conséquence fiscale puisque cet investissement n’entre pas dans la base imposable. De plus, le nu-propriétaire ne percevant aucun loyer, il n’est pas soumis à l’impôt sur ces revenus.

 

Pour déduire les intérêts d’emprunt, le nu-propriétaire d’un bien donné en location par un usufruitier doit souscrire une déclaration dite « 2044 SPÉCIALE », qui est une annexe au formulaire de droit commun n°2042. Le montant des intérêts d’emprunt afférent à l’acquisition de la nue-propriété doit être précisé à la ligne 460 de la déclaration 2044 SPÉCIALE et reporté sur la déclaration 2042. Si le résultat global annuel du nu-propriétaire est bénéficiaire, il doit être reporté dans la case 4BA de la déclaration 2042. En revanche, si le résultat est déficitaire, le nu-propriétaire doit renseigner la page 7 de la déclaration 2044 SPÉCIALE et reporter les chiffres obtenus sur sa déclaration 2042.

 

Concernant la déclaration annuelle de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les modalités déclaratives dépendent de la situation du contribuable. Si le redevable est résident français ou non-résident avec une obligation fiscale en France, il doit déclarer son IFI avec sa déclaration de revenus, en même temps et dans les mêmes délais. Dans le cas où le redevable ne dépose pas de déclaration de revenus, il doit souscrire une déclaration d’IFI et ses annexes avec une déclaration spécifique.

 

Dans le premier cas, où l’auteur du démembrement n’en conserve pas l’usufruit, la nue-propriété n’est pas comprise dans l’actif du patrimoine IFI du nu-propriétaire et ne doit pas être prise en compte dans le calcul de la base imposable. Toutefois, l’inscription de la nue-propriété est obligatoire sur l’annexe 2, et la valeur inscrite dans la colonne 9AB est de zéro. Il doit être mentionné que l’immeuble est détenu en nue-propriété sur la colonne tout à droite du tableau de l’annexe 2.

 

Dans le deuxième cas, où l’auteur du démembrement s’est réservé l’usufruit, le bien est compris respectivement dans les patrimoines du nu-propriétaire et de l’usufruitier. La nue-propriété doit être prise en compte dans le calcul de la base imposable, et le capital restant dû de l’emprunt éventuellement contracté pour l’acquisition de ladite nue-propriété peut être inscrit au passif. Ainsi, la valeur de la nue-propriété du bien doit être inscrite à l’actif, et le capital restant dû de l’emprunt peut être inscrit au passif dans l’hypothèse où un emprunt aurait été contracté pour l’acquisition de cette nue-propriété.

 

Source : Perl, présidé par Julien Drouot-l’Hermine, est le créateur et leader de l’investissement en nue-propriété adossé à de l’usufruit locatif.

 

En 2023, le Plan d’Épargne Retraite (PER) a franchi deux seuils importants : celui des 10 millions de titulaires et celui des 300 milliards d’euros d’encours.

En 2023, le Plan d’Épargne Retraite (PER) a franchi deux seuils importants : celui des 10 millions de titulaires et celui des 300 milliards d’euros d’encours. 

 

Quatre ans après son adoption, le PER connaît une croissance rapide, en partie grâce aux transferts des anciens produits. Les résultats des prochaines années permettront d’évaluer le dynamisme réel de ce produit. Les enquêtes réalisées par le Cercle de l’Épargne suggèrent une réelle appétence des épargnants pour le PER. 

Le segment individuel du PER est le plus important, avec un encours de 59,9 milliards d’euros fin 2023. Ce segment a bénéficié d’importants transferts en provenance d’anciens contrats PERP, Madelin ou Préfon. Le segment 2, lié à l’épargne salariale, comptabilisait un encours de 23,4 milliards d’euros, et le segment 3 (retraite supplémentaire obligatoire d’entreprise) ferme la marche avec un encours de 19,5 milliards d’euros.

 

L’inquiétude des Français face à l’avenir du système de retraite conduit au succès du PER

 

L’inquiétude des Français concernant l’avenir du système de retraite contribue au succès du PER. Près de trois quarts d’entre eux (enquête du Cercle de l’Épargne de 2023) estiment que leurs pensions ne leur permettront pas de vivre correctement à la retraite. Cette crainte est largement partagée par toutes les catégories de ménages. Plus d’un Français sur deux déclare épargner en vue de la retraite. Le Plan d’Épargne Retraite se place désormais parmi les produits les plus attractifs, après l’assurance vie et les livrets, pour préparer sa retraite, devançant même l’immobilier. La déduction fiscale à l’entrée et la sortie possible en capital expliquent également son succès.

 

Chiffres 2023 du PER

– Nombre total de PER souscrits : 10 millions
– Nombre de PER assurantiels (assurance-vie) : 5,5 millions
– Nombre de PER bancaires (compte-titres) : 4,5 millions
– Encours total sur les PER (tous confondus) : 102,8 milliards d’euros
– Encours sur les PER Individuel (compartiment 1) : 59,9 milliards d’euros
– Encours sur les PER entreprise (compartiment 2) : 23,4 milliards d’euros
– Encours sur les PER obligatoire (compartiment 3) : 19,5 milliards d’euros
–  Encours total sur les PER assurantiels : 77,8 milliards d’euros 

– Encours total sur les PER bancaires : 25 milliards d’euros
– Encours moyen par PER : 10 280 €

 

(Source : Gouvernement, France Assureurs, FranceTransactions.com, en date du 31 décembre 2023)